資金計画

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このページは第１８号です。

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失敗しない家づくり　【資金計画】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第１８号 2007.2.4□■□

予算１４００万円で中古住宅を検討していた人が
１８００万円の中古を買ってしまいました。

ビックリしました！

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■　特集記事
【資金計画】
　　
住宅を建てよう・購入しようと考えた時の最後の関門が資金計画です。
当初、漠然と考えていた総予算○○○万円を大きく上回って、計画を断念する。
大きく上回ったけれども、思い切って決めちゃった。


などといったことがあります。



最初に漠然と考えた総予算って、根拠があったのでしょうか？


住宅だけではなく、商品を購入する時は、安いにこしたことはありません。

ですが、住宅の場合には、事前に根拠のある総予算を立てておくほうが、
無駄な時間をかけなくても済みます。


ブログに以前書きましたが、資金計画についておさらいをします。



◆根拠のある総予算の立て方

住宅の予算には大きく３つの項目があります。

１、建築費

２、土地購入費

３、諸経費


の３つです。

１、建築費は、建築工事費＋消費税のこと。

２、土地購入費は土地代です。

３、諸経費は、建築費・土地代以外にかかる費用のこと。


諸経費の内訳は

１、登記関係諸経費　
　
２、借入関係諸経費　
　　
３、手続関係諸経費 その他の諸経費


のおおまかに言うと、３つに分かれます。


１、登記関係諸経費は必ずかかる費用です。

２、借入関係諸経費は借入金額によって費用はかなり変わります。
　　借入せずに現金で支払う場合には、火災保険料以外はかからない費用です。

３、手続関係諸経費 その他の諸経費の中で、大きい金額は仲介手数料です。
　　土地を仲介業者経由で購入した場合や、中古住宅を購入した場合にかかる費用です。


総予算は、自己資金＋借入可能額となります。


借入可能額は「住宅ローンはいくら借りられるのか？」
に書きましたが、

ほとんどの場合、借入する方の年収で決まります。


あなたの場合を試算してみてください。


諸経費が計算できれば、総予算はかなり根拠のあるものになります。


＊＊＊どうしても諸経費が計算できないという方

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このメルマガを「返信」して、質問下さい！

お答えします！！！


■編集後記
総予算は厳密に計算した方がいいですよ。
築１０年前後の中古物件がすご〜く増えています。
競売一歩手前の任売物件が多いのです。

任買物件って？・・・・・・今度お話します。

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耐震偽装第３弾

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失敗しない家づくり　【耐震偽装第３弾】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第１７号 2007.1.28□■□

今日はすごく寒いです。やっぱり冬ですね。
今年は雪が少なく、各地の雪祭りは雪不足で困っているそうです。
札幌雪祭りはどうやら大丈夫のようですが。

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■　特集記事
【耐震偽装第３弾】
　　
耐震偽装がまたもや発覚しました。
今度は京都のホテル。

首都圏、札幌、京都とつづいて、まだ出るかもしれません。



耐震偽装とは、構造計算のプロセスの中で、

１、仮定荷重を低減する
２、部材にかかる応力を低減する
３、計算式の中の係数を低減する

などの方法によって、

構造計算上スリムな部材断面でも、安全性が確保されているように計算書をまとめ上げることです。


私は耐震偽装をやったことがありません。

何故なら

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ビルやマンションなどの構造計算ができないから！



建築士には大きく分けて、２種類あります。


建築の計画（プランやデザイン）を主に行う「意匠系」

建築の構造を主に行う「構造系」


に分かれます。


この２系統に分かれるのは、学生時代です。


大学や専門学校、工業高校で、専門分野を決める時にどちらかの系統に進むことを決めます。

選んだ系統から、他の系統に変わる人はほとんどいません。


建築設計の分野では、特殊能力の分野が「構造」の分野です。
構造設計士はスペシャリストです。
「意匠系」の設計士は真似の出来ない専門分野となっています。


建築確認申請を役所に提出しますが、実践で構造計算をやっている専門家に比べると、
役所の構造担当者の能力は、はっきり言って低いものです。

チェックをすれと言っても、巧妙にデータを改竄された場合には、
偽装を見抜くことは難しいでしょう。


構造計算を正しく行うことは、構造設計士の倫理観にかかっています。




住宅を建てる方にとっては、耐震偽装というのは、あまり縁の無い話となります。


縁が無いというのは、次のような意味です。


１、２階建ての住宅には構造計算は必要が無い。
２、計算の必要が無いので、偽装する必要が無い。

ということです。


構造計算の代りに、耐力壁の量と配置バランスをチエックする事になっています。
耐力壁の量と配置バランスには、規定があって、その規定値以上にすることになっています。



ところが、ここで不安を煽るわけでは無いのですが、
耐力壁の量と配置バランスは、役所ではチェックしていません。

住宅を設計した設計士の責任となっています。

木造の住宅の設計は、先にお話しした「意匠系」の人たちの仕事です。
「意匠系」とはいっても、経験値の高い人は、木造の構造については
かなり熟知しています。

しかし、経験の浅い人が設計をすることが、住宅業界では当たり前になっています。
（ベテランは営業になります）


・経験の浅い人による設計
・構造については役所はチェックしない
耐震偽装よりも、もっと恐ろしい話でしょうか？



住宅の構造設計は、真剣に勉強するとそれほど難しいものではありません。

自己防衛の為に、勉強されることをお奨めします。


■編集後記
「勉強すれ！」といっても、どうしたらいいんだよ？
という声が聞こえてきそうです。

勉強の仕方を教えろ！という方は、しばら〜くお待ち下さい。
メルマガかサイト上で、分かりやすくお伝えできるかどうか、
試してみようと思っています。
（いつになるかは分かりませんが・・・・・）

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この記事に関連するブログ
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家族の変化(メルマガ016)

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失敗しない家づくり　【家族の変化】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第１６号 2007.1.20□■□

１月１０日に母が亡くなりまして、葬儀を終え、初七日と、いろいろありまして２週間ぶりのメルマガと

なりました。

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■　特集記事
【家族の変化】
　　
亡くなった母は大往生でした。
亡くなった場所は、介護施設の短期入所施設、いわゆるショートスティと呼ばれる施設です。

母はかなり年の離れた長姉が面倒を見ていました。
高齢による認知症が昨年初めから見られ、介護認定を受けて、
週に２泊ショートスティに行っていました。

昨年暮れにショートスティ先で車椅子から転倒し、頭を打ってくも膜下出血を起こし、１週間ほど入院したのですが、くも膜下出血による血液が脳内に滞留することなく、極めて稀な回復を見せたのですが、体力はかなり低下したもようでした。


正月が開け、１月９日に再びショートスティに行った翌日
昼食後に急に亡くなったとのことで、家族は誰も看取ることは出来ませんでした。


しかし、亡くなる前日に我が家に来ていたようで、私は気が付きませんでしたが妻は声を聞いたと言っています。


今でも、きっとそばにいるのでしょう。



何故、母の死のことを書いたのかと言いますと、家族の死が家族の変化では最も大きなものだと思います。



今日、ある方とお話をする機会がありました。

２２年前に建てた自宅についての相談でした。


ご主人が亡くなり、息子さんは仕事の関係で遠方にいらっしゃいます。
現在は、奥様と娘さんとの２人暮らし。


自宅は、９０坪以上の敷地にゆったりとした４ＬＤＫが建っています。

亡くなったご主人は、庭が好きで、丹精を込められていたそうです。


ですが、２人暮らしとなった現在では、日常の掃除や、庭の手入れ、
住宅のメンテナンスと、負担になる事が多く、どうしたらいいものかという相談でした。



新築する時点ではまったく想像していない状況に現在あるわけです。



住宅に関わる仕事をしている私達にとっても切実な問題です。


家族の変化に合わせて住宅を変化させることは物理的・費用的に難しい面があります。


ひとつの方法としては、家族構成に合った住まいに移り住むということです。


しかも、追加の費用を出すことなく住み替えが出来れば、言うことが無いわけです。


幸い、築２２年ですがメンテナンスの状況が良く、等価交換に近い形で住み替えが出来る可能性のある住宅でした。


少し規模は小さくなりますが、もう少し利便性のある地域への住み替えが可能です。


高齢化へ向かっていく将来を考えると、利便性は絶対条件となります。


利便性が高いことは当然土地価格が高くなりますが、その中で等価交換を可能にする為には、現在の住宅の販売価格が土地代程度では無く、しっかりと住宅そのものを評価される状態でないと難しくなります。


住宅の評価の大きなポイントは、やはり耐久性になります。

私達、住宅をつくる立場にいる者は、将来の家族の変化に対応できるよう耐久性のある住宅をつくることが義務ではないか、と改めて考えさせられました。



■編集後記

小学生の頃、毎晩のように変なことを考えていたイソップです。
何を考えていたのか

↓

こんな事です。

「宇宙の外側ってあるのかな」
「死んだらどうなるのだろう」
「何の為に生まれて来たのだろう」

最近、何となくですが分かって来たような気がします。
そんな事を、別のブログで少しずつ書いています。
まだ、下書きのような状態ですが、納得できる出来になったら
お知らせしたいな〜と思っています。


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高気密高断熱住宅		記事タイトルをクリックすると記事全文が読めます
├高気密高断熱住宅って？ 　　　高気密高断熱住宅とは、住宅の省エネルギー化の為に気密性・断熱性を高くして 　　　冬の暖房や夏の冷房に使われるエネルギーを少なくしようという住宅です。 　　　高気密高断熱住宅は、お客様にとって何がメリットでしょうか？ ├高気密高断熱住宅の誕生 　　　高気密高断熱住宅が生まれた背景について 　 　　　住宅の断熱に使用される材料のひとつにグラスウールがあります。 　　　断熱材の中では低価格で施工が簡単という事で広く使われています。 　　　グラスウールの素材であるグラスファイバーは昭和３０年代に入ってから 　　　開発・製造が行なわれるようになりました。 ├高気密高断熱住宅の実例 FPの家 　　　北海道札幌市に本社がある松本建工株式会社が全国展開している 　　　高気密高断熱住宅です。 　　　【工法の特徴】 　　　◇構造方式は軸組み工法と枠組壁工法（いわゆるツーバイフォー工法） 　　　　（２×４工法）の２タイプあり、 　　　　工場で軸組み材や壁パネルを製作加工し、 　　　　現場で組立てる方式を採用しています。 ├高気密高断熱住宅の実例ACT工法&モデューロ 　　　北海道千歳市に本社がある、株式会社アーキビジョン２１が開発した独自の 　　　高気密高断熱住宅で現場組工法のACT工法と 　　　ユニット工法住宅MODULO（モデューロ）があります。 　　　【工法の特徴】 　　　◇構造方式は軸組み工法ですが、１００％の工場加工率により合理化認定を 　　　　　受けています。 ├高気密高断熱住宅の実例 PAC住宅 　　　仙台市に本社がある、株式会社仙台エアサイクル住建が進めている 　　　パッシブエアサイクル住宅 　　　【工法の特徴】 　　　◇構造方式は軸組み工法を採用しています。 ├高気密高断熱住宅の実例 エアパス工法 　　　福島県郡山市に本社がある、株式会社　四季工房が進めているエアパス工法 　　　【工法の特徴】 　　　◇構造方式は軸組み工法を採用しています。 ├高気密高断熱住宅の実例 IC-P工法 　　　福島県郡山市に本社がある、株式会社石井工務店が進めている 　　　高気密高断熱住宅 　　　【工法の特徴】 　　　◇構造方式は軸組み工法を採用しています。 ├高気密高断熱住宅の実例 ハイテク構造住宅ｼｽﾃﾑ 　　　秋田県由利本荘市に本社がある、伊藤建友株式会社が進めている 　　　高気密高断熱＆耐震住宅 　　　【工法の特徴】 　　　◇構造方式は軸組み工法を採用しています。 ├外断熱と内断熱どちらがいいのか？ 　　　外断熱と内断熱（充填断熱）はどちらがいいのでしょうか？ 　　　断熱方法に２種類あるという事をご存知でしたか？ 　　　コンクリート、鉄骨、木造と構造方式がどのような方法であっても、 　　　断熱方法はこの２種類あります。 　　　コンクリートの場合はコンクリートの躯体（壁や床のコンクリートの部分）の 　　　内側に断熱する方法を内断熱。 　　　躯体の外側を断熱する方法を外断熱といいます。 ├高気密高断熱住宅の必要性 　　　　高気密高断熱は何故必要か？ 　　　　　高気密高断熱住宅は省エネルギーを推進する 　　　　　高気密高断熱住宅は住宅の耐久性を高める 　　　　　高気密高断熱住宅は住宅の資産価値を高める 　　　　　高気密高断熱住宅に外断熱をすすめる訳 ├外断熱は気密性が高くなる 　　　高気密高断熱住宅のポイントは 　　　　気密性を高くする 　　　　断熱性を高くする 　　　の２点です。当たり前です。 　　　断熱性は、 　　　　断熱性の高い断熱材を使用する。 　　　　開口部に断熱性の高い部材を使用する。　 　　　の２点です。 　　　では、気密性を高めるには？ └外断熱は耐久性が高くなる 　　　外断熱と内断熱とはどちらがいいのかで触れましたが、 　　　外断熱は耐久性が高まります。 　　 構造躯体部分が室内側になるので、 　　　常に乾燥状態を保つことが出来るのが原因です。 　　 構造部分に使用される木材の乾燥度は、含水率で指定されています。 　　一般には、含水率１５％以下の乾燥材を使用するよう薦めています。 　　含水率が１０〜１３％が木材の強度としては、最も高いと言われており、 　　２０％を超えると、強 度が低下しシロアリの発生が見られると言われています。
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├住宅紛争処理支援リンク集 　　　欠陥住宅ばかりでなく、住宅建設にはトラブルはつきものです。 　　　トラブルが起きたときには、建て主と施工者が誠意を持って話し合いをして 　　　解決するのが望ましいのですが、不幸にもトラブルが解決するどころか、 　　　ますますもめてしまう、ということもあります。 　　　そのような時に、紛争処理の支援をする機関が「建築紛争審査会」です。 ├欠陥住宅リンク集１ 　　　欠陥住宅を建ててしまった、購入してしまったという場合の 　　　解決法や相談に乗ってくれる団体のサイトです。 　　　欠陥住宅を建てない・購入しないことが一番なのですが、 　　　万が一そのようなことになった場合には、力になってくれる団体です。 ├欠陥住宅リンク集２ 　　　欠陥住宅に関するリンク集です。 　　　個人サイトや、欠陥住宅と闘っている団体などのサイト集です。 　　　実際に欠陥住宅を建てられたり、購入してしまった人の、悩みや解決方法など、 　　　参考になる事がたくさんあります。 　　　また、住宅というひとつの文化を継続させる為にも、 　　　私達ひとりひとりが欠陥住宅について考えることは、大変貴重なことだと思います。 ├欠陥住宅の裁判記録 　　　床が斜めになっている、梁が小さいと知人から指摘された、床が振動する、 　　　基礎の主筋が切断されている、火打ち梁が少ない、 　　　階段吹き抜けの壁が斜めになっている、などの内容について、 　　　一度調査をしてほしいと依頼を受けたのは、もう１０年以上前の話です。 　　　今日は、欠陥住宅に関わる裁判の話です。 ├欠陥住宅の裁判記録 つづき 　　　建築工事に関する裁判は、どうも始めから「落としどころ」があるようなのです。 　　　欠陥住宅の調査のつづきです。 　　　調査をした結果を署名入りの調査報告書として裁判所に提出します。 ├欠陥住宅を購入した、欠陥住宅が建ってしまった 　　　欠陥住宅を購入した、欠陥住宅が建ってしまった場合の 　　　対処の方法についてお話します。 　　　欠陥住宅ではないか？と疑問を持ったらまず建てた会社に問い合わせ 　　　　↓ 　　　欠陥部位の調査依頼 　　 　　　　↓ 　　　対応が悪い場合には、 　　　 　　　　↓ 　　　都道府県の住宅紛争審査会に相談 　　　 　　　　↓ 　　　 期待が持てない場合には 　　 　 ├　欠陥住宅がなくなる？ 　　　耐震偽装されていたマンションが解体され、 　　　欠陥マンション・欠陥住宅が排除される動きが出てきています。 　　　欠陥住宅の原因や内容には様々なものがありますが、大きく分けると 　　　人為的な単純ミスによる欠陥 　　　組織的な単純ミスによる欠陥 　　　故意につくられた欠陥 があります。 　　　法律や制度は、これらのミスや故意による欠陥住宅の発生を未然に防ぐ ├　欠陥住宅のリコール 　　　ある調査によると 年間に建てられる欠陥住宅の比率は、 　　　およそ１０％近くになるようです。 　　　１年間に建てられる住宅の戸数は、約１２０万戸、 　　　そのうち１０万戸が欠陥住宅であり、 　　　居住又は補修の不可能なケースは３万戸、修理は可能だが、 　　　欠陥の度合いが限度を超えていたものが７万戸と推定されます。 　　　これは、アンケート調査によるもので、 　 ├　欠陥住宅を生み出す中古市場 　　　新築住宅の需要は、相変わらず伸び悩みの状況ですが、 　　　逆に中古住宅市場は堅調な様子となっています。 　　　中古住宅市場では、競売物件・任意売買物件が、供給源となっており、 　　　良質な物件が多く見られますが、中には 　　　「こんな物件が、こんな価格で？」と目を疑う物件もあります。 　　　そこには、中古住宅市場から欠陥住宅が生み出されている現実が見えるのです ├　欠陥住宅対策は出来るのか？ 　　　欠陥住宅対策というものが、行政であるのでしょうか？ 　　　騒音防止対策とか、アスベスト対策とか、 　　　行政で取り組んでいる対策の中に欠陥住宅対策はありません。 　　　何故でしょうか？ ├　欠陥住宅が生まれる原因 　　　欠陥住宅が生まれる原因のひとつに、 　　　技術レベルがもともと低いという問題があります。 　　　この件で、納得させられる記事がありました。 　　　ご紹介します。 　　　⇒　テレビで観た欠陥住宅 ｜　一級建築士の「住宅のヒントと秘訣」 ├　不同沈下になった住宅 　　　不同沈下は欠陥住宅の中では最悪のパターンです。 　　　不同沈下とは、均等に沈下するのでは無く、 　　　沈下する部分と沈下があまりしない部分があることによって 　　　家が傾く状態になります。 ├　改正基準法による弊害 　　　建築基準法の改正によって、建築確認がより厳正化され、 　　　確認の申請および確認通知が大幅に減少しています。 　　　その為、着工件数が大幅に減っているのですが、 　　　その影響がとうとう建設会社の経営状態にまで影響を与えているようです。 └　違法建築がまかりとおる 　　　アパート建築の管理をしてくれないかい！という電話が昨日ありました。 　　　詳しく聞くと、年間２０棟ほどの新築アパートの工事を管理をしてほしいということ。 　　　ところが、そのアパートは車庫が付いていて、 　　　その上に普通の木造２階建てのアパートが載るタイプ。
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家づくりのコツ２０ スペシャルレポートファイル 快適な住まいづくりの基本は、建て主様の家づくりマインドが必要なのです。 欠陥住宅の見分け方 既に建ってしまった住まいの具体的な欠陥場所は素人には建ってしまってからは見つけるのは元々困難です。 快適住まい塾 家づくりマスターセット 体系的に家づくりのコツをマスターしたい方や失敗しない家づくりをしたい方へ。

欠陥住宅は何故できるのか 記事一覧

欠陥住宅をつくらない　　欠陥住宅をつくらせない　　欠陥住宅を購入しない 欠陥は何故おきるのか？　　何故欠陥がつづのか？　　失敗しない方法は？ このサイトは欠陥住宅を防止するために、建て主が自ら正しい知識を持って 欠陥住宅を建てない・購入しないを事を目的とした情報サイトです。
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├欠陥住宅とは？ 　　　欠陥住宅とは一体どんな住宅を言うのでしょうか？ 　　　このブログのタイトルである欠陥住宅について考えていきます。 ├欠陥住宅が出来る原因 　　　地盤調査は必ず必要です。地盤調査をせずに工事を行なった結果、 　　　欠陥住宅になってしまった。 　　　というケースは、ある程度名の通ったビルダーやハウスメーカーでは、 　　　ありえない事です。 　　　しかし、現実に基礎が不等沈下によって傾いたりする欠陥住宅の事例はあります。 ├基礎に関する欠陥住宅 　　　基礎に関する欠陥には次のようなことが 　　　　・鉄筋が無い 　　　　・鉄筋がずれて入って、かぶり厚さが足りない 　　　　・主筋が切断されている 　　　　・ジャンカ（コンクリートの充填不良） ├基礎に関する欠陥住宅のつづき 　　　基礎に関する欠陥には次のようなことが 　　　　・コンクリートの強度不足 　　　　・アンカーボルトがずれている 　　　　・基礎と土台がずれている 　　　　・構造クラック（構造上問題となるひび割） ├木造軸組の欠陥１ 　　　欠陥住宅の事例としては、基礎につづいて木造軸組みの欠陥でしょうか。　 　　　よくあるパターンは 　　　　・床が揺れる 　　　　・強い風が吹くと揺れる 　　　といった現象です。 ├木造軸組の欠陥２ 　　　欠陥住宅には手抜き工事が原因のものと、 　　　予期せぬことによって欠陥住宅になってしまったということがあります。 　　　手抜き工事による欠陥住宅は、筋交いが無い、耐力壁の釘の本数が少ない、 　　　釘の打ち方が悪く耐力壁になっていない。 　　　など、地震が来ないと発見できない欠陥があります。 ├ある欠陥建売住宅の事例 　　　欠陥住宅の事例をブログの中から選んで、できる範囲で解説したいと思います。 　　　今日は、この　欠陥住宅を許すな！こんな被害に遭わない為にさんのケース。 　　　おそらくこの欠陥住宅の事例は、建売住宅か建築条件付の土地を購入した為に、 　　　売主の不動産会社が工務店に下請けさせて建てた住宅ではないかと思います。 ├欠陥住宅防止の為に自分で出来ること 　　　欠陥住宅を建ててしまった、欠陥住宅を買ってしまったということのないように、 　　　正しい知識を手に入れましょう。 　　　欠陥住宅防止の為に、今日は大変参考になるサイトを紹介します。 　　　ホームリサーチさんのブログ風「欠陥住宅ギャラリー」です。 ├欠陥住宅は人為的ミスが元 　　　アンカーボルトは基礎と住宅本体を繋ぐ大事な金具です。 　　　基礎の中心に一定の高さで設置されなければなりません。 　　　ところが、高さはバラバラ、位置も基礎の端っこ、間隔はマチマチ 　　　これは、アンカーボルトの欠陥です。 　　　何故、欠陥アンカーボルトになってしまったのか？ ├欠陥住宅になってしまうリフォーム工事 　　　住宅が建って１０年以上経過しますと、修繕や増改築、 　　　住宅設備の交換などが必要となります。 　　　時間の経過によって材料などが劣化することを、経年劣化といいますが、 　　　特に屋根や外壁など、風雨にさらされる外部が主なリフォームの対象となります。 　　　立派に出来た新築住宅が、リフォーム工事によって欠陥住宅になってしまう 　　　という事があります。 　　　今回はこのような、後から出来てしまう欠陥住宅のお話です。 ├欠陥住宅論 　　　欠陥住宅という言葉はわりあい新しい言葉です。 　　　何故なのでしょうか？ 　　　昔、私が生まれる前のことですから想像の世界ですが、 　　　家を建てることはすごく楽しくおめでたいことだったのだと思います。 　　　今でもおめでたいことには変わりは無いのですが、楽しみの反面、 　　　住宅ローンのことや、きちんと建つのだろうかという、 　　　わずかな不安などが入り混じった複雑な思いもあるのではないかと思います。 ├台風と欠陥住宅 　　　大きな台風が上陸しました。 　　　被害にあわれた方にはお見舞い申し上げます。 　　　このような大きな台風が来ると思い出すお宅があります。 　　　べた基礎のような型式にしたお宅で、耐圧版部分は、 　　　１階床より1.5メートルほど下がっており、 　　　地盤面からは４０センチほど下がった状態となっておりました。 ├住宅着工戸数大幅減？ 　　　２００７年７月の新設住宅着工戸数が前年比23.4％減の 　　　８万１７１４戸となったそうです。 　　　原因のひとつに、６月２０日改正の建築基準法厳格化の影響があるようです。 　　　つまり、建築基準法が厳格化される前に、駆け込みで申請が多く出され、 　　　改正後に建築確認申請が大幅に減少したことが、 　　　７月度の着工戸数に影響を与えた、というもの。 ├改正基準法は建築士いじめか？ 　　　前回の住宅着工戸数大幅減？には、 　　　建築士の方々から思わぬ非難や反論を頂戴しました。 　　　いただいたコメントからいろいろ調べてみると、国土交通省による建築士いじめと 　　　しかいいようの無い実態があるんですね。 ├偽装されていた耐火建材 　　　ニチアスの耐火材料偽装が公表されました。 　　　また偽装か！・・・・・という思いですが、 　　　該当する住宅にお住まいの方にとっては、重大なことだと思います。 　　　ここで、今回のニチアスの耐火材料認定偽装について少し解説したいと思います。 ├欠陥住宅の定義 　　　中古住宅の場合の欠陥住宅についてです。 　　　瑕疵担保保証の裏付けとして、瑕疵担保保証保険加入が 　　　義務付けされる事になりました。 ├宅地造成地の危ない住宅 　　　宅地造成地には平坦地を造成したものと、丘陵地を造成したものがあります。 　　　丘陵地を造成した宅地に建つ、危ない住宅についてお話します。 　　　丘陵地は起伏がありますので、高い所は削り、低いところには土を盛る、 　　　というように造成していくのですが、 ├耐火建材の不適切報道について一言 　　　１月９日の朝刊トップに『耐火建材40社不適切』と、大見出しがあり、 　　　大臣認定とは異なる仕様の建材販売の事例が、 　　　40社77件判明したと報道されました。 　　　悪質な認定偽装は無かったようですが、 　　　１社の建材が使用された50棟の住宅などについては、改修が指示されました。 └住宅の強度不足 　　　大阪を中心に関西圏で住宅事業を行う、ファースト住建が分譲した住宅に 　　　強度不足が発見されたとのニュースが昨日報道されました。 　　　強度不足とは耐力壁不足の事を云っているのですが、 　　　何故そのようなことが起きたのかを解説します。
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失敗しない家づくり 記事一覧

欠陥住宅をつくらない　　欠陥住宅をつくらせない　　欠陥住宅を購入しない 欠陥は何故おきるのか？　　何故欠陥がつづのか？　　失敗しない方法は？ このサイトは欠陥住宅を防止するために、建て主が自ら正しい知識を持って 欠陥住宅を建てない・購入しないを事を目的とした情報サイトです。
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├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 1　 　　　住宅を建てることは、一生の間で何回もあることではありません。 　　　「家は３回建てなきゃダメ」と、よく言いますが。 　　　建てるプロセスを間違うと何回建てても「ダメ！」というのが私の考えです。 ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 2　 　　　建てる会社の候補が決まったら、具体的な話を進めていきます。 　　　具体的な話とはなんでしょうか？それは下の目次に書いてあることです。 　　　　プランニング 　　　　仕様の検討 　　　　工事費他総費用の見積 　　　　土地探し ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 3　 　　　プランニングは敷地によって多少変わります。 　　　土地がある方も、ここでもう一度本気になって検討します 　　　（これまでが本気では無かったというわけではありませんが、        いよいよ１社に絞っての最終検討です）。 　　　仕様も再度検討します。住宅設備に関しては、 　　　住設メーカーのショールームに行くのもいいです。 　　　モデルハウスに再度行くのもいいです。 　　　最初の時点で行った時と、この時点で行く時とでは、あなたの目線が違います。 ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 4　 　　　住宅の工事契約をします。請負工事契約といいます。 　　　「請負」という言葉は耳慣れないかもしれませんが、 　　　「最後まで責任をもって契約の目的を履行する」ことを言います。 　　　「請負」と、異なるのは「委託」です。 　　　「委託」は設計事務所と契約する設計業務委託契約です。 ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 5　 　　　「住宅産業はクレーム産業」と、業界では言われています。 　　　この意味は、 　　　　・どんなに真面目にやってもクレームが起きる 　　　　・クレームが起きるのは当たり前 　　　　・クレームに対処する体制が必要 　　　　・クレームが起きたときが最大のチャンス 　　　など、いろんな意味があります。 ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 6　 　　　契約前に打ち合わせをしたことが、実行されていない　。 　　　これもよくあるパターンです。 　　　打ち合わせ記録は付けているのでしょうが、毎日の忙しさに、 　　　図面に反映していないとか、 　　　工事担当に伝えて無いといった理由がほとんどです。 ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 7　 　　　営業マンが言っていたことと違う点がたくさんある。 　　　打ち合わせの最中に、「これについてどうなんですか？」と質問すると 　　　「それは、こうなるから大丈夫です」。「これについては？」 　　　「それも、大丈夫ですよ」とか言われて納得していた事が、 　　　実際に生活してみると全然違う、ということがあります。 ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 8　 　　　信頼できる相談相手を見つける。 　　　当たり前なようですが、ここが最大のポイントです！ 　　　　・知識や経験がある 　　　　・適当な応対をしないしっかりした人間性 　　　　・気軽に思ったことを相談できる許容力がある 　　　まず、このような人間を探すことです。 ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条− 9　 　　　打ち合わせを開始する。 　　　こうして担当者が決まったら具体的なお話を進めていきます。 　　　ここでポイントをチェック！ 　　　これから打ち合わせが開始するのですが、もうすでにあなたの手元には、 　　　打ち合わせ記録がありますよね！ 　　　そうです、メールの受信フォルダに数回にわたって打ち合わせた記録です。 ├失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条−10　 　　　綿密に打ち合わせをし、記録も残し、完璧にやったはずなのに失敗した。 　　　思っていたのと違う家が出来てしまった。 　　　それは、最初にどこか思い違いがあったことが原因です。 　　　　・こういう家なのだろう 　　　　・こうなるのだろう 　　　　・こうしてくれるのだろう 　　　すべて「・・・・だろう」です。 └失敗しないために、覚えておきたい５ヶ条−11　 　　　これまで書いた正しいプロセスをお読みになって、 　　　特別なことは書いていなかったな〜というのが、 　　　ほとんどの方の感想だと思います。 　　　そうなのです、特別な事は無いのです。 　　　重要なポイントは 　　　　●しっかりした相談相手を見つける 　　　　●「自分が建てる」という、きちっとした自覚を持つ 　　　これだけです。
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家づくりのコツ２０ スペシャルレポートファイル 快適な住まいづくりの基本は、建て主様の家づくりマインドが必要なのです。 欠陥住宅の見分け方 既に建ってしまった住まいの具体的な欠陥場所は素人には建ってしまってからは見つけるのは元々困難です。 快適住まい塾 家づくりマスターセット 体系的に家づくりのコツをマスターしたい方や失敗しない家づくりをしたい方へ。

ローコストハウジングの秘密(ﾒﾙﾏｶﾞ015)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第１５号です。

明けましておめでとうございます。ことしもよろしくお願い致します。

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□第１５号の目次
　◆先週のブログ更新案内
　◆特集「ローコストハウジングの秘密」
　◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

　1/5　タマホーム北海道進出？


■　特集記事
【ローコストハウジングの秘密】
　　
ブログで、ローコスト系ハウジングと大手ハウスメーカーの
坪単価の差は２０万円とお話しましたが、何故こんな差が出るのでしょうか？



コスト低減は、すべての企業が取り組んでいることです。


住宅業界でのコスト低減手法は

１、決められた仕上げ材料や住宅設備を標準仕様として設定する。
２、標準仕様品を年間契約により大量発注し仕入れ価格を低減する。
３、工事の外注先を選別する。
４、選別した外注先に対し、年間発注量を約束して外注工事費を低減する。


大体、上記のような手法で、通常かかる費用を圧縮します。


ただ、この手法は、ローコスト系であれ、大手ハウスメーカーであれ同様に行っていますので
２０万円の差が出ることはありません。


差が出るのは「標準仕様」の内容です。



同じグレードの標準仕様であれば、ローコスト系と大手ハウスメーカーではコストは同じになります。


ローコスト系の標準仕様のグレードは、大手ハウスメーカーよりは低ランクのものになっている、と考えるべきでしょう。


又、免震・制震工法に見られるような、これまでには無かった付加価値を付けて住宅のグレードを上げることが、大手ハウスメーカーでは行われます。

付加価値の内容は、その他、断熱性・気密性・防音性・省エネルギー性に関わる工法・設備のグレードアップを行っている場合もあります。


逆に、ローコスト系では、規格プランのように、材料・設備だけでは無く、
住宅プランを規格化し、コスト低減を図る手法が積極的に行われます。


規格プランでは物足りない、となった時に「変更できません」「変更すると高くなります」という答えが返って来ます。


それほどに規格プランとはコスト低減を図ることが出来るのです。



ここで、もう少し話を分かりやすくしましょう。



３０坪の住宅、大手ハウスメーカーでは２０００万円の価格となります。

その原価は１３００万円です。


仕様グレード低下による低減効果は８０万円
規格プランによる低減効果は５０万円
外注先への発注額低減によって７０万円


これで、ローコスト系ハウジングは原価を２００万円低減し、
１１００万円が原価となります。


原価１１００万円に粗利益分をプラスして
価格は１４５０万円となります。


価格差は５５０万円、坪単価では18.3万円の差です。


ここで、気が付くのは粗利益率は24.1％です。


経営状態としてはスリム経営です。


スリム経営とは
１、社員の待遇は大手ほどは高くない
２、アフターに向ける費用は余裕がない
３、１件あたりの間接経費は出来るだけ少なくする

といったことになります。


これらのことはお客さんにとってはどうなのでしょうか？

↓

↓

↓

ズバリ言います！！


「わがままを言ってはいけない！」ということです。



安い家を建ててもらうのだから「わがままを言ってはいけない！」のです。


ローコスト系ビルダーの営業マンや担当者は口に出しては言いません。
ですが、「わがままは聞きませんよ！」と心の中で思っています。


これが真実です。


わがままを言わなきゃ気がすまない人は、ローコスト系では無理でしょう！
ストレスがたまります。


ハウスメーカーを選ぶときには、自分の性格も考えて判断しましょう。



■編集後記

今年からは、本音が飛び出すメルマガにして行こうと思っています。
お付き合いのほど宜しくお願い致します。

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本年はありがとうございました(ﾒﾙﾏｶﾞ014)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第１４号です。

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失敗しない家づくり　【本年はありがとうございました】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第１４号 2006.12.24□■□

今年もあと２週間です。来年のことをそろそろ考えてもいいでしょう。


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□第１４号の目次
　◆先週のブログ更新案内
　◆特集「来年の住宅業界は」

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

　実は先週は更新していません。
　今、ＨＰ版の「欠陥住宅防止法」を作っています。
　公開できるようになったらお知らせします。

　メルマガバックナンバーは第５号まで掲載しました。
　まだ、読んでない方はこちらから
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■　特集記事
【本年はありがとうございました】
　　
何となく、住宅に関するサイトを作ってみようかなと、思ってはじめた
「欠陥住宅防止法」でした。


途中から「メルマガ」も出して見ようと思い、とりあえず
１４号まで配信できました。


正直なところ「何を書いたらいいのだろう」というのが、本音です。


何か聞かれれば、かなりのところまで答えられるのに、一方的に何かを伝えるというのは、結構しんどいものだな、と思っています。



出来れば、このメルマガを返信していただいて、

「こんな事知ってるかい？」「これについて教えてよ！」


と言っていただくとすごく有難いのですが


来年はそんな感じでお願いしたいと思っています。



もちろん、質問頂いた場合は

質問頂いた方のお名前などは、伏せますが、メルマガ上で

質問と回答を掲載したい、と考えています。



是非、お気軽に、あるいは、筆者をいじめる意味の質問でも結構です。

宜しくお願いします。



今年は、何せ初めてのことでしたし、
「どこまで書いてもいいのかな？」という、戸惑いもありました。


来年からは、遠慮しません！


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来年の住宅業界は(ﾒﾙﾏｶﾞ013)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第１３号です。

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失敗しない家づくり　【来年の住宅業界は】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第１３号 2006.12.17□■□

今年もあと２週間です。来年のことをそろそろ考えてもいいでしょう。


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□第１３号の目次
　◆先週のブログ更新案内
　◆特集「来年の住宅業界は」

■先週のブログ「高気密高断熱住宅は外断熱住宅しかない」更新案内

　12/13　外断熱は耐久性が高くなる

　　　　 欠陥住宅防止法にメルマガバックナンバーを掲載し始めました。

　

■　特集記事
【来年の住宅業界は】
　　
景気の低迷と、新築戸数の減少により新築工事からリフォーム工事へとシフトされるようになってすでに数年が経過します。

この傾向は今後も続き、欠陥住宅という言葉が、リフォーム業界から出てくるようになるのでは、と危惧しています。

昨年でした、悪質リフォームが話題になったのは。



新築戸数の減少の背景には、やはり人口の減少があります。



住宅産業を発展させて来たのは、初めて住宅を持つ若い世代、
業界では一次取得者と呼びます。

住宅づくりのノウハウをあまり持っていず、割合軽いノリで住宅を建てたり買ったりしてくれました。


住宅産業にとっては、有難いお客さんでした。



一方、建替需要を制する者が住宅産業を制すると言われた時期があります。


一次取得者に対する対応方法は、どちらかというと不動産営業的な営業手法でした。


＊不動産営業についてはこちら↓
http://kekkanhouse.seesaa.net/article/23549915.html


それに反し建替需要では、２度目か３度目の住宅づくりをする方がお客さんです。
一次取得者を相手にするような方法では、注文はもらえません。


設計力・施行体制・アフター体制といった、総合的な力が無いと注文はもらえません。


建替需要のシェアを如何に増やすかが、住宅業界においては大きな経営上のテーマでした。



ところが、人口の減少社会になりますと、本来建替時期が来ている住宅の後継者がいないため、建替ではなく、
「リフォームしてあと１０〜２０年住めればいいです」というケースが増えて来ているのです。



リフォームブームと言われていますが、リフォーム需要に目を向けないと住宅業界が、生きていけなくなった事が原因です。

何でも、リフォームすれば良いという訳ではありません。


少なくても、昭和５６年の新耐震基準前の住宅は、リフォームよりは建替を考えるべきだと思うのですが、跡継ぎがいなければ仕方ありません。



以上のような経済環境の中で、住宅業界はますます厳しい経営を迫られると思います。


このような状況の時に、企業として採る道が二つあります。


企業Ａの場合：本当に求められる住宅を模索し提案する道。
企業Ｂの場合：どんな方法をとっても、生き残ろうとする道。



この二つの方向性はまったく異なります。企業Ｂの道は、住宅を建てようとする人にとっては、有難くない道です。

ですが、その方向性はどんどん強くなっていくと思います。



それは、ここ１０年以内が住宅業界にとっては、チャンスの時期に入るからです。



今後１０年間は、一次取得者の増加が見込まれます。
団塊世代のジュニア達が、購買層に加わってくるからです。



したがって、企業Ａも企業Ｂも、最大・最後のチャンスに対して、全ての企業力を向けてくるでしょう。



来年以降住宅を建てようとする方へ忠告です！

企業Ａか企業Ｂか、しっかり見極めを付けないと失敗しますよ。


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