欠陥住宅防止法 サイト案内
住宅の新築は一生に一回か二回の大事業です。
ハウスメーカーにまかせきりになっていませんか?
小さな工務店だってしっかりした住宅を建てています。
まかせきりにしたあげくに欠陥住宅を建てられてしまって、大きな住宅ローンをかかえて不安な毎日を過ごす人も少なからずいます。
このサイトは欠陥住宅を防止するために、建て主が自ら正しい知識を持って、欠陥住宅を建てない・購入しないを事を目的とした情報サイトです。
住宅に関する様々な記事が掲載されています。
記事の概要を索引のように整理しました。関心のある分野の記事をどうぞごゆっくりご覧下さい。
記事目次へ

地鎮祭と上棟式

地鎮祭や上棟式(棟上式)は新築住宅では、必ず行われた神事です。

神事とは、神様に関した儀式のことですが、神前結婚式や厄払いなども神事のひとつです。


地鎮祭は「とこしずめ」といいますが、その土地にいる神様に、土地を利用させてもらうことの許可を得る儀式です。

許可を得ることによって、工事が事故もなく無事進行する事をお願いするわけです。

神事では、必ず行われる玉串奉奠(たまぐしほうてん)や、地鎮祭特有の鍬入れの儀式を行います。


玉串奉奠の作法


玉串奉奠(たまぐしほうてん)は、紙垂(四手、しで)を付けた榊や杉の小枝を、根元を神様の方向に向けて、祭壇にお供えします。

お供えしてから、2礼2拍1礼をします。
つまり、2回おじぎをして、2回拍手をして、最後にもう1回おじぎをします。

鍬入れの作法


砂を盛って円錐形になった砂山に、まず建て主が鍬(くわ)を3回、砂に入れます。
鍬を入れると、砂が崩れますので、崩れた砂を元に戻すように施工者が、鋤(すき)で砂をすくって山形にします。この鋤も3回行います。

設計監理者がいる場合には、設計監理者が砂の山に立てた竹の小枝を鎌で3回切るまねをします。

切るまねというのは、本当の鎌では無いので切れません!!



こんな感じで地鎮祭は執り行われます。

特に緊張する必要はありません。

服装も、最近は、すんごく ラフです。

(オイ、オイ、一応、神事なんだけど・・・・)


上棟式とは


上  棟  式

ですから、棟が上がった時に行う儀式です。

三角屋根であれば、棟木は、はっきり分かるのですが、
フラット屋根の場合には、棟木ってどれ??


あんまり、硬く考える事はありません。

要するに、

住宅の骨組みが出来上がった時が上棟です。

儀式の中味は、玉串奉奠がメインです。
神事が終わると、直会(なおらい)が行われるのが一般的でしたが、直会は当然、お酒が振る舞われますので、最近は、折詰めを渡して、お開き・・・・・が普通になってしまいました。


地鎮祭は、土地の神様にお許しを願う儀式ですが、
上棟式は、大工の棟梁をねぎらうことが大きな意義になっています。

上棟式の時には、大工さんに「ご祝儀」を渡します。
大工さんにとっては、これが一番嬉しいことですね♪


地鎮祭・上棟式に費用


地鎮祭は、直会は普通行いませんので、
神主さんへの「御玉串料」と「供物料」です。

合わせて、3〜4万円ぐらいが普通です。


上棟式は
供物に「隅餅」が増えますので、3.5万円〜4.5万円が基本料金です。
これに、直会用のお料理や、飲み物・折詰めなどの費用が加わります。

そして、一番大事なのが
大工さんたちへの「ご祝儀」です。

相場は、棟梁で3〜5万円、その他の大工さんには1〜3万円、てなとこです。


一生涯に何回もあることでは、ないですから、やった方がいいですよ〜!!
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posted by イソップ at 20:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | 知って得する豆知識

欠陥住宅を生み出す中古市場

新築住宅の需要は、相変わらず伸び悩みの状況ですが、逆に中古住宅市場は堅調な様子となっています。

中古住宅市場では、競売物件・任意売買物件が、供給源となっており、良質な物件が多く見られますが、中には「こんな物件が、こんな価格で?」と目を疑う物件もあります。

そこには、中古住宅市場から欠陥住宅が生み出されている現実が見えるのです。

中古住宅の値段とは?


築30年も経つと、住宅としての評価はほとんど無く、土地代分しか評価されないというのが、日本の中古住宅市場の現状です。

欧米は、まったく逆で、住宅が建っている方が、土地の評価は上がり、歴史のある住宅であればあるほど、価値が高くなります。

この背景には、日本と、欧米の住宅の耐用年数の違いがあります。

日本においても、今後は耐久性の高い住宅が建てられ、25〜30年で建替えという常識は、やがて無くなっていくものと思います。

しかし、現状では、築30年というと、昭和52〜53年頃の住宅であり、決して耐久性の高い住宅とは言えません。
今後、20年ぐらいは、古い住宅は建替えられ、少しずつ耐久性の高い住宅に生まれ変わっていくものと思います。

耐久性の高い住宅をどのように定義するのかは、いろいろと議論があるところですが、一つの目安としては、
平成12年の建築基準法改正による、「新耐震基準の強化」以降の住宅は、耐久性が高い可能性を持っています。

逆に言いますと、それ以前の住宅は、スクラップ&ビルドによって、新しい住宅に変わる必要があると思っています。


しかし、中古住宅市場では、築30年以上の住宅を表面だけお化粧しなおして、とても築30年以上の住宅とは思えない金額で、売り出されてきます。

スクラップ&ビルドするべき住宅に、リフォーム工事を施して、それなりの金額で販売・・・・・
どうも、何でもいいから「売れればいい!!」といった、不動産屋根性丸出しとしか思えません。

間違ったリフォーム工事は欠陥住宅となる


築30年以上の住宅の場合は、

  • 耐震改修

  • 断熱改修

  • 気密化工事

  • 換気設備工事


以上の工事は必要となります。

これらの工事に要する費用は
およそ300万円

これに、内装や外装の仕上げ工事を加えると
600万円にはなります。

更に、水廻りの設備を一新すると
1000万円というリフォーム工事費用となります。


しかし、ここまでリフォームしてしまうと、
とても、中古住宅としては売れません!!


では、どうするか?


見えない部分は一切工事をしないで
見える部分だけ、リフォームします。

つまり

  • 耐震改修

  • 断熱改修

  • 気密化工事

  • 換気設備工事


は、行いません。

これって、外見は新しいが、耐久性の無い欠陥住宅そのものなのです。
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posted by イソップ at 09:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅の実態

欠陥住宅のリコール

ある調査によると
年間に建てられる欠陥住宅の比率は、およそ10%近くになるようです。

1年間に建てられる住宅の戸数は、約120万戸、そのうち10万戸が欠陥住宅であり、居住又は補修の不可能なケースは3万戸、修理は可能だが、欠陥の度合いが限度を超えていたものが7万戸と推定されます。

これは、アンケート調査によるもので、実際の統計データではありませんが、大きな数字のように感じます。
30人に一人の方が、欠陥住宅を建てられた、買わされたということです。

仮に年間1,000棟を施工するハウスメーカーの場合には、そのうち、30棟が、居住又は補修の不可能な欠陥住宅である、ということです。

年間100棟のハウスビルダーであれば、3棟が、居住又は補修の不可能な欠陥住宅です。

大分、現実味を感じますね。


このような欠陥住宅が建ってしまった場合、建築会社・ハウスメーカーはどのように対応するのでしょうか?


壊して建替え、別の土地に新たに建てる、などの対応をする会社は、誠意があると言えるでしょう。
現実に、そのように対応する会社があります。

その会社は、年間100棟ほどのビルダーですが、壊して建替えしたのは、年間1棟でしょうか、ただし、毎年1棟はあるみたいです。


住宅のリコール制度


自動車には、リコール制度というものがあります。

『安全に道路を走る為の基準に適合していないか、または適合しない恐れがある場合に、改善方法を国土交通省に届け出て、無償で修理・交換する』制度です。

これを、住宅に置き換えると
『安全に生活をする為の建築基準に適合していないか、または適合しない恐れがある場合に、改善方法を国土交通省に届け出て、無償で修理・交換する』制度があるといいのですが。


法律には2つの側面があります。

  • 消費者保護のための規制

  • その法律が管轄する産業の育成



産業がまだ未成熟の場合には、「消費者保護のための規制」は軽視されて、「産業の育成」を重視します。

自動車産業は、高度経済成長とともに、成熟し、リコール制度が開始されたのは、1969(昭和44)年度です。
それまでは、「自動車産業の育成」を重視していたものが、この時点で「消費者保護のための規制」に転換しました。

一方、住宅産業はどうでしょうか?

もう、成熟産業になったと言えるのでは無いでしょうか。
そろそろ、「造る側」に偏った法体系を「住む側」に転換する時期に来ているように思うのですが。
欠陥住宅をなくす本

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posted by イソップ at 07:57 | Comment(0) | TrackBack(1) | 欠陥住宅の実態

欠陥住宅がなくなる?

耐震偽装されていたマンションが解体され、欠陥マンション・欠陥住宅が排除される動きが出てきています。

欠陥住宅の原因や内容には様々なものがありますが、大きく分けると

  • 人為的な単純ミスによる欠陥

  • 組織的な単純ミスによる欠陥

  • 故意につくられた欠陥


があります。

法律や制度は、これらのミスや故意による欠陥住宅の発生を未然に防ぐ役割を果たすようになります。

建築基準法の役割


建築基準法の改正は2つの面で、欠陥住宅の防止に役立つことが期待されます。

一つは、耐震基準の強化により、非常にあいまいであった木造住宅の技術的基準を明確にし、より安全な住宅が出来るようになったこと。

二つ目は、材料規定であった細かな技術的基準を、性能規定に変えたことです。


これまでは、外壁には「○○という材料を使いなさい」という、規定であったものが
現在は、外壁には「○○という性能値があるようにしなさい」に、変わりました。


この違いは大変多きいものです。
これまでは、「○○という材料」さえ使っていれば良かったのですが、施工の方法とか、技量などによって「○○という材料」を使っても、「○○という性能値」が出るわけでは無かったのです。

改正によって、「○○という性能値」が大事になりましたので、ただ、「○○という材料」を使えば、良い、とはならなくなりました。

性能値の具体的なものとしては

  • 耐震性能

  • 防火性能

  • 不燃性能

  • 気密性能

  • 換気性能


などがあげられます。

規定が性能値つまり数値で表しますので、「この材料を使いました」だけでは駄目だということですね。

欠陥住宅とは、当初予想していた、性能が発揮されていないから欠陥住宅と言われるわけです。

検査・保証機構の役割


JIO(日本住宅保証検査機構)に代表される、民間の検査・保証機構は、半官・半民の財団法人 住宅保証機構よりも、検査が厳しいといわれています。

その理由は、民間会社ならではの理由があります。

つまり、検査に手抜かりがあった場合に、そのことが原因で、後に重大な欠陥となった場合には、当然JIO(日本住宅保証検査機構)の責任が問われ、万が一、施工した会社が倒産などに至った場合には、保証は、JIO(日本住宅保証検査機構)が行うことになります。

実際には、保険制度が適用されるのでしょうが、検査にミスがあったということは、重大な信用失墜につながります。

このことは、民間企業にとっては、存亡の危機につながりかねない重大なこととなります。


JIO(日本住宅保証検査機構)を利用した、第三者10年保証を行っている住宅が増えることは、欠陥住宅の防止に役立つことになります。


住宅性能表示制度の役割


住宅の性能値を第3者機関が客観的に表示する制度です。

制度の詳細は住宅性能評価機関等連絡協議会へ。

住宅性能表示制度の役割は、あいまいであった住宅の性能値を、明確にすることです。

すべての住宅がこの住宅性能表示制度を利用することになれば、性能面での欠陥住宅を防ぐことは出来ます。


日本の自動車産業は世界のトップ水準にあることは誰でも知っています。
それでも、時々、欠陥が見つかりリコールが行われています。


住宅産業も、自動車並みの水準に達した時には、欠陥住宅の割合は、少なくなるでしょうが、まったく無くなることはありません。
仮に、欠陥住宅がみつかった場合には、新聞等で公表され、誰もが知ることが出来るように情報開示されると、住宅産業界の技術やモラルの向上は計り知れません。

住宅性能表示制度は、そのような期待を将来持つことが出来る制度であると思っています。
住宅性能表示制度の100%利用が、欠陥住宅を撲滅することにつながっていくことを理解し、推進してほしいと思っています。

住宅の性能について理解しよう♪

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posted by イソップ at 08:59 | Comment(0) | TrackBack(1) | 欠陥住宅の実態

建築家がつくる間取り

住まいの間取りを業界用語ではプランニングといいます。
プランともいいますが、住宅の計画全体を表す言葉です。

具体的な表現手段では、平面図の下書きのようなものになりますので、一般的には間取り図といわれます。

間取りの検討では、平面的なことと同時に立体的な検討をしています。

良いデザインは良いプランからといわれますが、プランがまずいと実際に建ちあがった住宅のデザインは、決して誉められたものにはなりません。


今回は、間取りに関してのプロの手法や、観点をご紹介します。

安藤忠雄にみる建築家の住宅


安藤忠雄氏が建築界に華々しくデビューしたのは住吉の長屋によってです。


部屋から部屋の移動には、雨の日は傘をさして移動するという、画期的??な考え方がセンセーションを巻き起こしました。

安藤忠雄氏の業績に関してはこちらが詳しいです!!


住宅の間取りは、住む人自身の個別的条件と、敷地などの外的条件によってまったく異なります。

雨の日は傘をさして移動するという、普通では考えられないような間取りが、これらの条件の中では成立するのです。

決して奇をてらったわけではなく、あらゆる条件の中で、この住吉の長屋をひとつの計画としてまとめあげる過程で生まれた手法です。

このような独自な手法が発表されると、何故か真似をする人が出てきます。

建築デザインの歴史はある意味では真似の歴史でもありますが、特殊な条件でしか成立しない手法を、外見上だけ真似るというのは、どんなモンでしょうか?



さて、デザインの真似の話はおいといて、本題に戻ります。

間取り=プランニング能力は、教科書通りにやるとマスター出来るというものではありません。

教科書自体がありません・・・・・!!


創造性や想像力、洞察力、予見能力などといった事が、すぐれている人ほど、明解なプランをつくります。
そして、そのプランはその住み手にしか通用しないプランとなります。

独自性と簡単に言いますが、そのプランはその住み手だけの、たった一つの答えとなります。まさにオンリーワンです。

建築家がつくる間取りは、オンリーワンの度合いが究極なまでに高まります。
そして、平面プランは、立体的なデザインにまで反映されます。

平面と立面が別個にあるわけではありません。
あんなデザインがいい! こんなデザインにしたい!! 
といっても、平面プランから決まるデザインなのです。

また、建築家にとっても、1件1件がオンリーワンであり、ふたつと同じものをつくらないのも建築家です。


自分だけの、たったひとつしかないものを創造する。
その創造の過程を、建築家とともに共有する。

そんな想いが持てないと、ただ「わがまま」だけのクライアントになってしまいます。


創造の過程で、もしも「雨の日には傘をさして部屋から部屋へ移動する」プランを提示された時に、その不思議な形体ではなく、奥に秘めた考えに納得出来るのなら、それは良しとすべきですし、納得がいかなければ、とことん議論すべきです。


住まいをつくる方法として、建築家とのコラボレーションを選択した方は、是非、創造の過程を楽しむことを優先にしてみてください。

きっと、素晴らしい体験として記憶されることと思います。

安藤忠雄関連書籍

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posted by イソップ at 20:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | 建築家とつくる家
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