欠陥住宅防止法 サイト案内
住宅の新築は一生に一回か二回の大事業です。
ハウスメーカーにまかせきりになっていませんか？
小さな工務店だってしっかりした住宅を建てています。
まかせきりにしたあげくに欠陥住宅を建てられてしまって、大きな住宅ローンをかかえて不安な毎日を過ごす人も少なからずいます。
このサイトは欠陥住宅を防止するために、建て主が自ら正しい知識を持って、欠陥住宅を建てない・購入しないを事を目的とした情報サイトです。
住宅に関する様々な記事が掲載されています。
記事の概要を索引のように整理しました。関心のある分野の記事をどうぞごゆっくりご覧下さい。
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変動金利の固定年数を決める方法

住宅ローンの金利が上がっています。
住宅ローンには
変動金利タイプ、固定金利タイプ、固定金利選択型タイプがあり、ほとんどの方が固定金利選択型タイプを選択されます。
固定金利選択型タイプには

  • ３年固定

  • ５年固定

  • ７年固定

  • 10年固定


の４種類があり、将来の金利上昇を考えると、どのタイプにするか悩むところです。

金利が低いと元金は多く減少する


金利が低いタイプ、つまり[３年固定]タイプが最も元金が多く減ります。
しかし、３年後には金利の見直しがあり、リスクは高くなります。

逆に[10年固定]は、元金の減少は[３年固定]タイプよりは少ないのですが、金利の見直しは１０年後ですので、その分、リスクは低いわけです。

最もリスクが低いのは[固定金利タイプ]であることは、当然です。

住宅ローン金利タイプの選び方


住宅ローン金利タイプの選び方には、いくつかのポイントがあります。

  • 年収の上がる事が予想できるのか？

  • 数年後には、教育費などの経費が減少するのか？

  • 退職金など、まとまった収入が予測できるのか？

  • 利息の高い金融資産を持っているか？


などの事を検討材料にして考えます。

具体的な検討の内容は
固定期間終了時に、金利が上昇したらどうするのか？
を考えます。

上がっても全然問題無いよ！・・・という方はいいのですが、
上がると返済できません！・・・という方です。

金利が上がると返済できないし、これから説明する事には該当しないという方は
固定金利タイプを選択して下さい。


固定金利選択型を選ぶ場合には大きな原則があります。

固定金利選択型タイプを選ぶ原則


固定期間終了時に金利の上昇がある場合には、一部繰上げ返済を行う!

これが、原則です。

一部繰上げ返済を行って、金利上昇による返済額の上昇を抑えることが目的です。

一部繰上げ返済が可能かどうかの条件が、先に上げた

  • 年収の上がる事が予想できるのか？

  • 数年後には、教育費などの経費が減少するのか？

  • 退職金など、まとまった収入が予測できるのか？

  • 利息の高い金融資産を持っているか？


などの事になります。

繰上げ返済の資金があらかじめ計画出来ますので、あとは、何年後に繰り上げ返済を行うのか？を考えます。

そこで、繰上げ返済を行う時期と、固定期間を合わせることが原則となります。

つまり、３年後にはまとまった資金が用意できるのであれば、３年固定を選択します。
５年後であれば、５年固定・・・・・という具合です。

そこで、繰上げ返済時に残っている元金残高がいくらか？・・・ということが、もうひとつ検討するポイントです。

固定金利選択型の仕組み


固定金利選択タイプの返済の仕組みは次のようなことです。

例えば、２,０００万円を３０年返済、３年固定で、住宅ローンを組んだとします。

最初の３年間は２,０００万円を３０年返済で計算した返済額です。

次の４年目から６年目は、最初の３年間で返済して残った元金を２７年返済で計算した返済額です。

その次の７年目から９年目は、これまでの６年間で返済して残った元金を２４年返済で計算した返済額です。


とこのように３年ずつ計算をし直していきます。

３年ごとに金利を見直すのですが、金利が変わらなければ、返済額は同じになります。

金利が上がると、当然返済額は上がります。
そこで、繰上げ返済をして、返済額を減少させます。

繰上げ返済を計画的に


繰り上げ返済を計画的に行う為には、
固定期間の終了時点の元金残高と、繰上げ返済をした場合の返済金額が知りたいですね♪

銀行の窓口で

  • この場合はどうですか？

  • じゃあこうしたらどうなりますか？


とはなかなか聞けません。

そこで、こんな表をエクセルで作って、自分でいろんなパターンをシミュレーションして見ましょう。

hensai.jpg

すごく分かりやすいですよ！！

＊重要なお知らせ

返済シュミレーションが自分で出来る！！
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タグ：変動金利 固定年数
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posted by イソップ at 08:42 | Comment(0) | TrackBack(2) | 住宅ローン

フグとレミーマルタンの家

強烈な思い出となっている住宅があります。
Ｋ邸のおはなし。


２０年以上前になります、まだ私が若々しかった頃・・・

日頃おいしいものが手に入ると、ゴチに呼んでくれるＫさんがいました。

マンション暮らしをしていたＫさん、ある日突然
『家を建てる、土地を探してくれ』


貧乏設計士に、グルメを堪能させてくれるＫさんの頼みです。

本業ほったらかして、土地探しを続ける毎日・・・・・

ようやく土地が見つかり、売買契約をしたのが１０月の始めでした。


『１１月末には引越ししたい！』平然として発せられた言葉でした！


『２ヶ月無いのよ〜』心の中で私は叫びました！！！

しかし、Ｋさんの性格を知り尽くしている私は
『何とかするしか無いんじゃない〜』
と開き直りにも似た心境でした。


プランニングのポイントは４０畳以上のリビングルームをどう作るかです。


工期も常識外の短さ

ここで役に立ったのが、６年間工業化住宅（プレファブ工法）の開発をやっていた頃の様々なノウハウでした。


主要構造部は鉄骨造のラーメン構造にする。

床・壁はツーバイフォー工法のように木造のパネル式にする

外壁はＡＬＣ版を使用し、外壁工事の工程数を減らす。


以上３つが工期短縮を図る骨の部分となりました。


徹夜の連続でプランニングを終わらせ、設計図をまとめるのと同時に構造計算を構造設計屋さんに外注。


設計図をまとめてすぐに、建築確認申請提出。


建築確認の手続きには実日数で３週間かかります。
（実際には、超特急で確認を降ろしてもらいました、
　・・・・・・・・持つべき者は役所の友達！！）

その間に、各業者との打ち合わせ。


今では「オープンシステム」とか「直営分離発注方式」とか呼ばれて、認知されていますが、この方法で工事を行ったのです。

つまり、工務店に一括請け負ってもらうのではなく、
建主が直接、各業者に発注し、設計監理者である私が工事を監理する、という方式です。

この方法は、工務店による「現場経費」がかからないので、総工事費が安く済むのと同時に、各業者と直接打ち合わせを行い、工程を調節できる分、工期も短くなります。
ただし、建主が直接業者と契約し、支払いをしますので、原則的には、資金は現金でないと難しいです。


確認申請が降りるまでの期間に、床・壁のパネル製作と鉄骨の加工を終わらせます。


申請が降りたのが、１１月の始めでした、もう１ヶ月を切っていました。

基礎工事に着手し、鉄骨組立後、屋根工事・外壁工事と並行して床・壁パネルの組立工事とドンドン工事を進めていきます。


一日の工事の進み具合がものすごく早く、時々見に行っていたのでは、間に合いません。

現場の向かいの空き地を借りて、プレファブ事務所を建て、そこで施工図を書いては、大工さんと打ち合わせ、という毎日が続きました。


明日は引越しという１１月の２９日です、
内装工事が徹夜で行われました。


何とか、終わったのが、午前３時

つきっきりだったＫさんが『皆んなご苦労さん！今、出前とったから！』


待つこと２０分
届いた出前は、タクシーによって届けられました。
タクシーから降りてきたのは

「河豚の刺身とから揚げ」それに数本の「レミーマルタン」


格別なおいしさでした！！


その後、その住まいは転売され、Ｋさんもあの世へ行ってしまいました。
今、その住まいには、とある著名な弁護士が住まわれています。
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posted by イソップ at 07:29 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいの履歴書

住宅不況と欠陥住宅

住宅不況と言われだしてから随分経ちます。
住宅不況とは新築戸数の減少を言いますが、別の面で見てみますと、営業パーヘッドという指数があります。

営業パーヘッドとは、『営業マン一人当たりの年間契約棟数を　12ヶ月で割ったもの』のことです。

あるハウスメーカーのデータでは、新築住宅が好調の頃は、パーヘッドは　0.8〜0.7　でした。
つまり一人当たり年間　9.6〜8.4　棟が平均の数字でした、現在は、パーヘッド　0.5　に落ち、年間６棟が平均となっています。

今回は、このパーヘッドから欠陥住宅を考えて見ます。

パーヘッドが落ちる原因は、契約数が減少するからですが、減少に比例して営業マンの数が減ると、パーヘッドは変わりません。
営業マンの数が変わらないか、契約数の減少ほどは営業マンの数が減少しないので、パーヘッドが下がります。

経営上の視点からは、『余剰人員が増えた』ことを意味します。

しかし、１年間に１０棟以上を担当できるのか？　という別の視点で見ることも必要です。

ハウスメーカーによって、営業マンの役割は多少違います。工事には一切関わらないシステムの場合もあれば、工事期間中も、窓口となってお客様のお世話をするシステムのメーカーもあります。


お客様の立場からいうと、後者の方が望ましいわけで、忙しい・売れている営業マンは、工事期間に入るとあまり顔を見せなくなります。


営業マンが現場に顔を出したからといって、何が出来るわけでもないのですが、少なくとも、１度も現場を見ないで引渡しをするよりは、いいのではと思います。


営業マンにとっては、担当する数が減りますので、時間的なゆとりは生まれます（ただし、ノルマのプレッシャーが無ければですが・・・・？）。


欠陥住宅の原因は、施工上のことがほとんどですが、施工技術以外の人為的なミスによる欠陥住宅もあります。

人為的なミスは、忙しい・ゆとりが無いなどが原因となって起こることもあります。


ハウスメーカーの経営的には、パーヘッドが落ちることは、経営効率や事業計画に支障を生む事にもなりますが、一生に１回か２回の住宅づくりを、きちんとやってほしいお客様にとっては、むしろいいのでは・・・・と思ったりしています。
タグ：住宅不況 欠陥住宅
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posted by イソップ at 07:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

建築確認申請の変更

建築確認申請の変更申請について取り扱いが変わるようです。

これまでは、微小な変更は変更届、そうでないものは手数料を支払って変更申請を行っていましたが、今後はわずかな変更でも、建築確認申請の再申請となるようです。


住宅の建築確認申請の際に支払う手数料は、各市町村によって決められていますが、大体１４,０００円〜１９,０００円となっています。

今後は、変更があるたびに、手数料がかかりますので、建築確認申請提出時には、完全に細部が決定された状態で提出しないと、余分な費用を支払う事となります。


ハウスメーカーによっては、建築確認申請手数料を含めた『事務手数料』を請求する会社もありますから、この費用は、建主の負担となります。

とりあえず契約はやめましょう


営業マンの都合や、会社の決算期だからということで、細かな部分が決定していないのに契約をするということが、多くあります。

契約が終わると、すぐに着工の準備に入りますから、とりあえず契約をした場合でも、準備はどんどん進んでいきます。

準備の中には、『建築確認申請』も含まれますので、中途半端な状態で『建築確認申請』が行われることとなります。


着工前に打ち合わせを繰り返し、やがて、細かな部分まで設計が終わった時には、『建築確認申請』に提出した図面とは、まるで違う図面になってしまった。

こうなると、当然、『建築確認申請』の再提出ですが、今後は、わずかな違いでも、再提出になります。


細かなところが未決定の状態で契約をする事、がそもそも問題なのです。

納得がいく内容に煮詰まるまでは、契約はしない！！

必ず、守りましょう！

確認申請がわかる本

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タグ：建築確認申請
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posted by イソップ at 05:37 | Comment(0) | TrackBack(0) | 知って得する豆知識
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