住宅性能保証制度

住宅性能保証制度とは２５年前に始まった制度で、住宅の性能を保証し、万が一建築した会社が倒産した場合に、建築会社に代わって住宅を保証し、補修工事費の約９５％を保険でサポートしてくれる制度です。

保証期間は最大１０年間で、１０年保証の対象は次のようなものです。

• 基礎の著しい沈下


• 基礎・柱・はり・壁のひび割れ


• 床の傾斜、たわみ、破損


• 壁の傾斜、たわみ、破損、雨漏れ


• 屋根からの雨漏れ


• 土台・柱の傾斜、たわみ、破損、等

上記以外の不具合については１〜２年保証となります。

保証機関は
財団法人住宅保証機構が最も古く、
民間機関では
JIO（日本住宅保証検査機構） http://www.jio-kensa.co.jp/
ハウスプラス住宅保証株式会社 http://www.houseplus.co.jp/
などがあり、住宅オーナーに対する安心確保が制度化されています。

保証は継承される

中古住宅として購入した住宅でも、保証が付いている住宅については、新たな所有者に対して、残期間の保証が適用される場合があります。

要件としては、保証している会社つまり建てた会社が承認しますと、中古住宅の購入者にも保証が適用されますので、築１０年以内の中古住宅を購入する場合には、確認してみましょう。

名義書き換え費用を負担すると、保証が継承されます。

増改築工事も保証

新築住宅に対する保証だけだったものが、増改築工事にも適用されるようになりました。

適用される工事内容は

• 基礎を新設する増築工事で１０�u以上のもの


• 工事費が５００万円以上のもの

保証書は大事に保管

性能保証をした住宅には保証書が発行されます。大事に保管してください。

瑕疵や不具合が発生した場合には、速やかに保証者＝工事を行った会社に連絡をします。
この場合、緊急だからといって自分で工事を行ってはダメです。

必ず、建てた会社へ連絡します。

万が一、建てた会社が倒産などによって保証が出来ない場合には、住宅性能保証を行った機関に連絡して下さい。

保証書には
保証機関に伝える必要がある保証登録番号と、連絡すべき保証事務期間の電話番号が記載されています。

登記済権利書といっしょに大事に保管しましょう。

改正基準法は建築士いじめか？

前回の住宅着工戸数大幅減？には、建築士の方々から思わぬ非難や反論を頂戴しました。

いただいたコメントからいろいろ調べてみると、国土交通省による建築士いじめとしかいいようの無い実態があるんですね。


今年６月２０日から施行された改正建築基準法は構造計算偽装事件に端を発しています。

建築確認申請における設計図書や申請手続きに、偽装などの不正行為を防ぐ為に厳格化を図るのが改正の目的です。

ところが、厳格化を実施する為には、法令のみでは無く、申請書類の様式や審査の基準や手順といった手続き上の細かなことがあらかじめ決められていないと、確認業務自体がスムースに進みません。

それらの細かな部分を何も決めずに改正法をスタートさせてしまった！
その為、建築業界に想像以上の混乱が生じている！というのが現状です。

• 確認申請を提出しても審査が進まない


• 期限が過ぎても確認が降りない


• 確認が降りないから着工できない

といったことから、もっとひどいのは

• 行政側の体制が出来ていないので申請を手控える


• 民間確認機関では申請受付を拒否している

ということまで起きているようです。


戸建住宅は４号物件といわれる区分で、それほどの混乱は無いようですが、それ以外の物件については、以上のような状況にあるようです。


この状況の中で、一番困っているのが設計・確認申請業務を行う建築士なんですね。

本来すべき仕事が、行政によって阻まれている。
しかも、行政手続き上の整備が為されていない事が原因となると、
これは、建築士いじめのなにものでもない！！

建築確認という制度

建築確認という制度は、これから建てようとする建物が、建築基準法で定められている基準に合致しているかどうかを、行政が確認するものです。

似たような制度に、許可というものがあります。

開発行為や、宅地造成などを行う時は、許可を得て工事に着手します。

言葉のニュアンスとしては
許可は非常に強い権限を感じさせますが、反して、確認は『確認しました！』という、許可よりは権限の弱い手続きが本来の姿です。

しかし、現在の建築確認手続きは、許可以上に強い規制と行政権限を感じさせます。

設計の主体性がどちらにあるのか？という観点からいうと
許可はいわゆる行政のお墨付きのようなものですから、設計内容についての主体性（責任性）は行政に多くあります。
確認は設計者に主体性があり、行政は第三者的に確認を行う。

許可と確認には以上のような違いがあります。


ところが建築確認の現状は
行政が責任を持つわけでもなく、何かあった時に・・・・・
確認は完璧に行いましたと言い逃れをする証拠作りのための手続きが、行われているように思えます。

戸建住宅と確認申請

前回の記事中『駆け込み申請』を行う背景としては、いくつかあると思います。

• 改正基準法では申請手続きが煩雑となる


• 改正基準法では確認通知までに時間がかかる


• 改正後では、わずかな変更も出来なくなる

などでしょう。

これらのことが、建主にとってデメリットとなるのは、
例えば
引渡し時期が事情によって、延期できない方もいらっしゃいます。
そのような方にとっては、着工時期が大変重要なこととなります。

着工前の準備が充分に出来た方は別として、充分に出来なかった方にとっては、業者選定を含めて大事な決断を短時間で行うことになった方もいらっしゃるのだと思います。

大事な決断とは、ハウスメーカー・ビルダーにとってはクロージングを指します。
クロージング時に『改正前に申請しましょう！』という決めセリフが無かったとは言えないのではないでしょうか。

本来は建築基準法改正と業者選定とは、まったく関連の無い事です。
それがリンクされて、クロージングのキーワードになってしまい、誤った選択をした方がいなかっただろうか。
ということを危惧しています。

住宅営業という世界は、非常にナチュラルに進行していき、やがて『あなたにおまかせします！』というのが理想的な姿です。
しかし、競合があり、着工数の減少に伴って、受注量確保にしのぎを削っている状態の中で、信じられないような営業手法が使われているのも現実です。

基準法改正というタイミングによって、建主が誤った選択をしてしまった、という事があったのではないか？

営業の現場は一種の心理戦です。
基準法改正がその心理戦の武器になったのではないか？
駆け込み申請の中にそんな建主がいたのではないか？


そんな選択をされた方がいなかったことを祈ります。

住宅着工戸数大幅減？

２００７年７月の新設住宅着工戸数が前年比23.4％減の８万１７１４戸となったそうです。

原因のひとつに、６月２０日改正の建築基準法厳格化の影響があるようです。

つまり、建築基準法が厳格化される前に、駆け込みで申請が多く出され、改正後に建築確認申請が大幅に減少したことが、７月度の着工戸数に影響を与えた、というもの。


これまでもよくあった現象なんですが、でも不思議に思うのです！
何故、駆け込み申請をしなければならないのでしょうか？

建築基準法が厳格化されたことによって、作成図面も増える、チェックすべき項目も増える、手間は増えるのですが、そのことによって誰が不利益になるのでしょう？

建て主にとっては、より安心できることにつながります。
手間が増えて困るのは、確認申請業務を行うハウスメーカーの設計部門や、確認申請を外注している工務店にとって、外注費が増えること！です。

まさか、設計事務所が『手間が増えてやだな〜』と、思ってはいないと思うのですが？
何故なら、確認申請時に提出するかしないかは別にして、チェックすべき事柄については変わらないわけですから。

法律が改正される前にカケコミ申請・・・・・業界の体質ですね！
こういう体質を改めるところからやらないと、欠陥住宅は無くならないように思うのですね。


カケコミ申請された住宅の中から欠陥住宅が出てこないことを祈ります。
改正建築基準法

台風と欠陥住宅

大きな台風が上陸しました。
被害にあわれた方にはお見舞い申し上げます。

このような大きな台風が来ると思い出すお宅があります。


べた基礎のような型式にしたお宅で、耐圧版部分は、１階床より1.5メートルほど下がっており、地盤面からは４０センチほど下がった状態となっておりました。

大雨が降ると数年に１回ですが、床下に水が溜まります。
床下部分は１階と同じ面積があり、高さもかがんで歩くには問題ありませんので、収納空間として使っていました。
水の溜まる量は、深さにして２０センチ弱になります、大変な量です。

• 基礎ベース部分からの浸水


• 配管貫通部分からの浸水


• 耐圧版からの浸水

と、いくつか原因が考えられるのですが、数年に１回ですので、なかなか原因が特定出来ません。
内部からの点検では、基礎ベースと立ち上がり部分の接合部には亀裂は見られません。
配管貫通部分は、外から土を掘り、点検しましたが特に問題となるような箇所は無く、念のために止水処理をして様子を見ることにしたのですが、翌年再び大雨台風によって浸水がおきました。


点検と改善を依頼されていたので、『こうなれば徹底的にやろう！』ということで、建てた建築会社に見積を提出し、大規模な点検調査を行う事にしました。

建物の周りを巾１メートル深さ１メートルの大きさで堀り、ビニールシートを敷き詰めて水を貯め、実験をやろうというものです。

すべて作業開始から３時間、出来上がった堀のような部分に、いよいよ水を入れていきます。
しばらくすると、室内のコンクリート部分の一部から水が滲みだしてきました。

その部分をハツると、何と、１００φの塩ビ管が埋まっているではないですか。
水は、その塩ビ管から出てきます。

塩ビ管の先を確かめると、玄関方向に向かっています。


原因発見か？と、

玄関横の基礎の周りを丁寧に手で掘って見ました。


そこにあったのは・・・・・・

基礎を貫通して、口が開いたままの塩ビ管です。

つまり、使われていない塩ビ管が埋まっていたのです。


工事途中で、配管経路が変更になったためか、埋設された塩ビ管はそのまま埋められていたのです。


大雨によって、地中に浸透した雨水は、基礎の立ち上がり面を伝って、下に流れていきます。

基礎ベース面に溜まった水が、一定の高さ以上になり、塩ビ管を逆流して室内に流れ込んでいたものです。

原因はわかりましたが、なんとズサンな工事だったのでしょう。


塩ビ管が埋まっていた基礎部分は、全体的に防水工事を行いましたので、もう床下浸水することはありませんが、
大変めずらしいケースの欠陥工事でした。