住宅ローンはいくら借りられるのか?

住宅ローンを借りたいのだけど果たして自分はいくら借り入れできるのだろう?

調べたいのだけど、相談に行くにはまだ早いし、年収を他人に教えるのもね?
という場合に、自分で簡単に借り入れ限度額を計算する方法を解説します。


住宅ローンを借入する時に審査があります。審査の結果いくらまで融資できますよと返事が来ますが、その前に自分でおおざっぱな計算をする方法。


さて、あなたはいくら借入できるでしょうか


金融機関が審査する項目は
勤務先・勤続年数・年収・担保物件の評価などですが、いくら借入できるのかに関して一番大きなポイントが年収です。

つまり年収と返済額とのバランスを見ます。「バランスを考えてね!」などというCMがありますが、バランスが大切です。

それでは、どんなバランスがいいのでしょうか?

説明をつづけます。


返済額は年間返済額を言います。年間返済額と年収の比率ですね。

年間返済額は金利によって異なります。金利が低ければ返済額は少なくなります。そうすると、金利の低い方がたくさん借入できるように思いますよね。

ところが違うんです。


ここで、金融機関はどのように返済額と年収とのバランスを見ているのかお話します。


通常、民間金融機関は変動金利を採用しています。変動金利でも固定金利期間を3年、5年、10年と、いくつかのパターンを用意しています。

変動金利なのに固定金利?・・・・これってどういうことでしょう?

3年固定の場合は3年ごとに金利を見直して、その時点での金利水準によって金利を設定します。だから、3年固定なのだけど変動金利です。という表現になっています。


さて、本題のバランスの話です。


3年、5年、10年どの場合でもバランスの見方は同じです。

返済額は固定期間の年数にかかわらず、一定の金利で計算します。ただし、この一定の金利もその時の金利水準によって変わります。

もう少し具体的にお話します。


最近(2006.08.31)の金利はどのようになっているでしょうか?


みずほ銀行を例にとってお話します。

みずほ銀行には3つのコースがあります。

■当初期間優遇コース
2年固定1.35%(店頭基準金利2.45%)
3年固定1.40%(店頭基準金利2.70%)
5年固定1.75%(店頭基準金利3.25%)
10年固定2.25%(店頭基準金利3.75%)

■全期間優遇コース
  変動1.675% (店頭基準金利2.375%)
2年固定1.750% (店頭基準金利2.450%)
以下略
20年固定3.600% (店頭基準金利4.300%)

■全期間固定コース
15年固定2.650% (店頭基準金利4.100%)
20年固定2.850% (店頭基準金利4.300%)

この中で注目すべきは店頭基準金利なのです。返済年数や固定期間の長いものほど金利は高く、3.75〜4.30%となっています。

どのコースを選ぶかによって厳密にいうと若干の違いはあるでしょうが、返済のバランスを見るための返済額算出の金利はこの3.75〜4.30%で計算されます。
実際に借り入れする時の金利で計算はしません。


あなたが、2年固定の1.35%のコースで35年間の融資を組む場合でも、返済バランスは3.75〜4.30%の金利の場合の返済額に対するあなたの年収のバランスで見ます。


例をひとつ挙げます。

借入額2500万円とします。返済期間は35年、年収は500万円とします。
バランスを見る金利を4%とします。

年間返済額は約133万円です。年収に対する比率は133/500=26.6%
実際の返済額に対する比率は10年固定2.25%の場合 104/500=20.8%

です。


金融機関は26.6%という比率を見ます。この比率がバランスが良いと判断するか悪いと判断するか?

たぶん、OKでしょう。

(*この判断は各金融機関がするもので、私がするものではありません。したがって「たぶん」と表現しています。)


返済比率は年収によって上限が決められているようです。

目安としては、

年収300万円〜400万円=20%〜25%
年収400万円〜500万円=25%前後
年収500万円〜700万円=30%前後

このぐらいだと考えておいて下さい。

ここまでの事で、あなたが住宅ローンを借りる場合に、いくらまで借入出来るか前もって計算できますよね。

返済金額を計算するには、各銀行のHPに「ローンシュミレーション」というのがあります。それを利用して下さい。

利用の仕方が分からないとか、面倒という方は下に簡単な早見表を用意しました。参考にして下さい。

借入金額1000万円に対する金利4.00%の場合の年間返済額(概算ですよ)
(2500万円の場合は2.5倍にする)

 20年返済  73万円
 25年返済  64万円
 30年返済  58万円
 35年返済  54万円

追記
今後、金利の上昇があるのでしょうか?
こんな見方をしている人がいます→為替王さん


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posted by イソップ at 22:22 | Comment(0) | TrackBack(1) | 住宅ローン
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