任意売買と競売

不動産売買の形態のひとつ任意売買について

以前配信したメルマガのバックナンバー第20号です。

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失敗しない家づくり 【任意売買と競売】
                    第20号 2007.2.18□■□

藤原紀香が結婚しました。
35歳だったんですね〜
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□第20号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「任意売買と競売」
 ◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

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■ 特集記事
【任意売買と競売】

住宅ローンの支払いが滞り、せっかく建てた住宅を手離す。

あってはほしくないことですが、現実にあることです。


リストラや病気あるいは、事業の失敗など原因は様々です。


さて、こんな時はどのように対処したらいいのでしょうか?



住宅ローンを借りる時には、保証会社に保証を委託しています。

つまり、個人で連帯保証人を用意しなくてもいいようになっています。


何千万円の保証なんて、出来る人はあまりいません!


保証会社が保証することによって、ローンの借入が成立します。



『担保』という言葉がありますが、住宅とその敷地は『担保』となります。

担保物件に『抵当権』を設定して、有効な『担保』となります。



住宅ローンの場合は、抵当権を設定するのは、資金を貸した銀行ではなく、保証会社が抵当権を設定します。

お手元に「権利書」か「登記簿謄本」があったら確認して下さい。

○○保証株式会社 というのが、抵当権者として、記載されています。



せっかく建てた住宅を手離す発端は、ローン返済の滞納です。


一定期間滞納が続くと・・・例えば6ヶ月間とか


保証会社が金融機関に対して、借りた人に代わって、一括で全額を返済します。

これを代弁済といいます。



代弁済を実行すると、抵当権の行使が行われるのですが、

具体的には、「差押え」→「競売開始」と、進むのですが、



最近は、事情が変わってきました。



いきなり、「差押え」→「競売開始」ではなく、

保証会社が主導して、通常の中古住宅を売るような形で売却が進められます。


保証会社から委託を受けた、不動産屋が一般の中古住宅として中古市場に情報を発信します。



もちろん、そのまま住んでいられます。



買い手が見つかったら普通の中古住宅とまったく同様に、引渡しをして、今まで住んでいた人、つまり、ローンを払えなくなった人は、別の住まいを見つけて引越しをします。



この間、例えば、ローン残高が2000万円だとしても、1500万円で抵当権が抹消されるように、あらかじめ話がついていますので、何の問題も無く、住宅の引渡しは出来ます。



あとは、2000万円−1500万円の差額、500万円をどうするかなのですが、金融機関によって違いがあるかも知れませんが、保証会社と書類を取り交わして、チャラになってしまいます。


これが、任意売買(略して任売)というものです。



任売(任買ではありません)が増えている背景には次のようなことがあります。

1、競売は裁判所を経由するので、時間と費用がかかる。
2、落札結果が予測できない。(やってみないとわからない)
3、任売の方が、高く売れやすい。
4、債務者にとって精神的な負担が少ない。

などの利点があり、任意売買で市場に出てくる物件が非常に多くなっています。



◆任意売買で売れなかったら?

この場合は、競売に移行していきます。



◆もし、住宅ローンの返済が難しくなってきたら

早めに金融機関に相談に行って下さい。
滞納するようになってからでは遅いです、きちんと返済しているが、今後は難しそうだと思えたら早めに相談です!!



◆万が一、住宅を手離すことになったら

違う場所、違う住まいに住むのも楽しいものです。
と、気楽に・楽観的に考えましょう!!

所詮、住宅は「物」です。

それより大事なのは、人生であり、家族であり、幸せに思える心です。

前向きに生きましょう!!!



■編集後記
娘もいつかは嫁に行くのでしょうか?

和室に床の間・・・・・何故あるのでしょう?
結納の品を飾るところ・・・・・という一面もあるようです。

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■発行責任者   イソップ
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posted by イソップ at 21:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | メルマガバックナンバー
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