欠陥住宅を生み出す中古市場

新築住宅の需要は、相変わらず伸び悩みの状況ですが、逆に中古住宅市場は堅調な様子となっています。

中古住宅市場では、競売物件・任意売買物件が、供給源となっており、良質な物件が多く見られますが、中には「こんな物件が、こんな価格で?」と目を疑う物件もあります。

そこには、中古住宅市場から欠陥住宅が生み出されている現実が見えるのです。

中古住宅の値段とは?


築30年も経つと、住宅としての評価はほとんど無く、土地代分しか評価されないというのが、日本の中古住宅市場の現状です。

欧米は、まったく逆で、住宅が建っている方が、土地の評価は上がり、歴史のある住宅であればあるほど、価値が高くなります。

この背景には、日本と、欧米の住宅の耐用年数の違いがあります。

日本においても、今後は耐久性の高い住宅が建てられ、25〜30年で建替えという常識は、やがて無くなっていくものと思います。

しかし、現状では、築30年というと、昭和52〜53年頃の住宅であり、決して耐久性の高い住宅とは言えません。
今後、20年ぐらいは、古い住宅は建替えられ、少しずつ耐久性の高い住宅に生まれ変わっていくものと思います。

耐久性の高い住宅をどのように定義するのかは、いろいろと議論があるところですが、一つの目安としては、
平成12年の建築基準法改正による、「新耐震基準の強化」以降の住宅は、耐久性が高い可能性を持っています。

逆に言いますと、それ以前の住宅は、スクラップ&ビルドによって、新しい住宅に変わる必要があると思っています。


しかし、中古住宅市場では、築30年以上の住宅を表面だけお化粧しなおして、とても築30年以上の住宅とは思えない金額で、売り出されてきます。

スクラップ&ビルドするべき住宅に、リフォーム工事を施して、それなりの金額で販売・・・・・
どうも、何でもいいから「売れればいい!!」といった、不動産屋根性丸出しとしか思えません。

間違ったリフォーム工事は欠陥住宅となる


築30年以上の住宅の場合は、

  • 耐震改修

  • 断熱改修

  • 気密化工事

  • 換気設備工事


以上の工事は必要となります。

これらの工事に要する費用は
およそ300万円

これに、内装や外装の仕上げ工事を加えると
600万円にはなります。

更に、水廻りの設備を一新すると
1000万円というリフォーム工事費用となります。


しかし、ここまでリフォームしてしまうと、
とても、中古住宅としては売れません!!


では、どうするか?


見えない部分は一切工事をしないで
見える部分だけ、リフォームします。

つまり

  • 耐震改修

  • 断熱改修

  • 気密化工事

  • 換気設備工事


は、行いません。

これって、外見は新しいが、耐久性の無い欠陥住宅そのものなのです。
posted by イソップ at 09:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅の実態
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