瑕疵担保保証の裏付けとして、瑕疵担保保証保険加入が義務付けされる事になりました。
この保険加入の義務は、工事の請負者または建売住宅などの売主に対してです。
同時に、中古住宅に対しても、売主が宅地建物取引業者つまり不動産業者の場合には、義務付けされます。
中古住宅の場合には、競売や買取によって不動産業者が売主になる場合と、不動産業者は仲介をするだけで、売主は現在所有している個人や会社の場合とがあります。
売主が不動産業者で無い場合には、瑕疵担保責任を負担することは無く、保険加入の義務もありません。
これは、売主が買主と同様、建築に対する知識も無く、責任のとりようが無いからなのですが、同じ中古住宅が、たまたま売主が、個人か不動産業者かによって、瑕疵担保に対する考え方が変わるのは重要な事です。
このような事情の中で、中古住宅の場合の欠陥住宅の定義をどのように考えたらよいのか？・・・・・について考えてみます。
中古住宅にみる欠陥
雨漏りや床が斜めになっているなど、欠陥住宅の代表的な現象が見られる住宅は、築年数が古くなると多くなってきます。
購入を検討する人は、『古いからしようがない！』と、現状を肯定した上で、購入に踏み切ります。
購入後は、雨漏りの原因を探して補修工事を行いますが、この現象自体は欠陥です。
ただし、欠陥であっても瑕疵担保請求をすること無く、自ら補修工事を行います。
何故なら、欠陥を認識していたから！ なのですね。
新築住宅の場合は、こうはいきません。
欠陥は無い！ ということが前提になっています。
ここまでは、分かりやすい話だと思います。
次に、わかりずらい話を・・・・・
法律による欠陥住宅
建築基準法の改正によって、基準が新しくなると、これから建てる住宅は新しい基準で建てないと基準法違反になってしまいます。
基準法違反になっているのに、是正しないで建てられた住宅は欠陥住宅と呼ばれます。
ところが、建築基準法改正前に建てられた住宅はどうなのでしょう。
建てた時点での基準には適合していますから、欠陥住宅ではありません。
しかし、法律が改正されたことによって、基準に適合しない部分が出てきました。
その場合、欠陥住宅と呼ぶのでしょうか？
建築基準法上は、法律の改正があって基準に合わなくなった住宅は、既存不適格といいますが、既存不適格とは必ずしも欠陥住宅を指しているものではありません。
基準法の改正の度に、既存不適格住宅は増えていきます。
そうしてそのような既存不適格住宅が中古住宅として市場に出てきます。
売買は、既存不適格かどうかを問われる事も無く取引は行われていきます。
欠陥住宅の定義
新築住宅の場合は、現在の建築基準に照らして、構造的なことが問題となりますが、中古住宅の場合には、以前の基準で建てられた住宅であることによって、構造的なことはほとんど無視されます。
そうなると、基準自体が極めてあいまいなものになり、何が構造的欠陥で、何が欠陥でないのかの判断が微妙な問題となってきます。
雨漏りするとか、基礎にジャンカがあって鉄筋が錆びているとか、見た目で欠陥と分かるものは判断できるのですが、建築基準法との関係で判断を求められると、答えようが無い！というのが現状です。
＊追記
結局、何を書こうとしたのか分からなくなりました。
欠陥住宅について、皆さんの意見をお待ちしてます！！
タグ：欠陥住宅
