望まれる住宅会社のイメージは

日経BPのケンプラッツに、住宅を建てようとする人が望む住宅会社のイメージがアンケート方式で掲載されています。
ケンプラッツ

親身になってくれる会社がキーワードになっています。
いいことばかり言うのではなく、デメリットや劣っている点も隠さず話してくれたり、まるで自分の家のように一生懸命考えて提案をしてくれる。
こんな会社が望まれているわけです。


あたり前といえばそうなんですが、これがなかなか出来ないのが実状です。

通常、住宅を建てようとするお客様には、営業担当がつきます。
お客さんにとってはたった一人の営業担当ですが、営業マンにとっては、たくさんいるお客さんの中の一人のお客さん・・・・・なんです。


その為、お客さんから見ると不満が生じることもあり、営業マンはそのことに気付いていないといったこともあるわけです。


住宅を新築しようとすると、現在では1500万円は最低でも必要です。
大きな買い物です、だから『失敗したくない』『後悔したくない』という思いはものすごく強いものです。
なおかつ、何もかもが始めての経験です。間取りを考えたこともありませんし、インテリアデザインなんてまったく初めてのことです。

つくってから『こんな家なの』などと友人から思われたくもないという気持ちもあります。出来る事なら『素敵な家ね』と褒められたい気持ちもあります。

建て主が思うことというのは様々な側面があります。

それらをうま〜くまとめ上げてくれる担当者であってほしいわけです。
時には言葉でうまく表現できないようなことだってあります。

スケッチを見せられて『あっ、これこれ、こんなイメージだったの』ということもあるわけです。
  • 言葉で表現できないことまでキャッチして、望んでいるものを具体的に提案してくれる。
  • すべてがいいわけではないから、最初から問題になりそうなことは説明してほしい。
  • 初めての体験だから、とまどいや疑問などを分かりやすく説明して、納得させてほしい。

こんな思いがお客様にはあるんだ! ということを営業マンは分かっていないと、望んでいた会社ではない! と結論づけられてしまうのです。
posted by イソップ at 20:41 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

水道料金の謎

洗濯や炊事、入浴など水道水にお世話になっている私たちですが、1ヶ月間に使う水道量はどのくらいになっていますか?

水道料金は水道メーターを検針して、月間の使用量を計算するのですが、一戸建て住宅は、1世帯に1個のメーターが付いています。

二世帯住宅では2個のメーターとなります。

アパートの場合には、6戸建ての場合には各戸に1個、合計6個のメーターが付いているのは当然です。

ところが、101号室の水道メーターが実は、201号室のメーターだったらどうなるでしょう?

201号室で使用した水道料金は、101号室の入居者に請求されます。

水道局からの請求ですから、疑いも無く101号室の人は、支払いをしていましたが、実は、自分が支払った水道料金は他人が使った水道料金だった!


こんなことが実際にあるのです。


発端は、あるアパートの1室が空室となりました。
空室となっているのに、水道メーターが回っている。
『水漏れ』と誰もが疑います! 水道局からは調査をするようにとの連絡がきます。

そして、調査をした結果・・・・・水漏れはまったくありません。

更に調べると、入居中のメーター検針結果が使用量0となっています。

どういうこと・・・・・?


原因は2つ考えられます。
  • 水道工事業者がメーターを取り違えた
  • 検針員がメーターを間違えた

原因は現在調査中なので、まだわかりませんが、違う部屋のメーターで水道料を請求していた事実が5年間も続いていたのです。

さて、水漏れ調査を行った調査費用は一体誰が負担する事になるのでしょう?
posted by イソップ at 08:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

一級建築士制度の変更

一級建築士の免許制度が改正されます。
耐震偽装によっておきた、信頼回復というものではなく、
職能を細かく規定する改正のようです。

一級建築士といっても、その専門とする仕事は様々で、デザイン・計画を専門にする人や、構造計画・設計専門の人、設備設計が専門の人などがいます。

このサイトの管理人である、私は、住宅コンサルティングに力を入れています。


今回の一級建築士制度の改正は
構造設計一級建築士と設備設計一級建築士の資格が、新たに設置されることになります。

この改正により、一級建築士でも何が専門なのかが明確となり、消費者にとってはわかりやすい制度になるのかもしれません。

一級建築士を目差す人にとっても、仕事に直接結びつかない事まで、勉強しなければならなかったことが、今後は得意分野に集中できますので、歓迎できるのではないでしょうか。

住宅着工減の影響


耐震偽装によって大きく信頼が薄らいだ建築業界ですが、信頼回復の施策として行われた建築基準法改正が、思わぬ影響をもたらしています。

建築関連業界全体で進んでいる経営状態の悪化です。

私の廻りでも、先日、とあるハウスビルダーが倒産しました。
着工減による、資金繰り悪化が原因です。

真面目に住宅づくりをしている会社ほど、経営基盤が弱いという印象を私は持っているのですが、何とか乗り切ってほしいものです。
タグ:一級建築士
posted by イソップ at 09:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

マンションの騒音問題

先日、マンションの騒音が原因となって起こされた訴訟で、訴えを起こされた被告に損害賠償の判決が言い渡されました。

マンションの騒音問題は、根深いものをはらんでいます。


騒音が居住者間で問題となる原因は、建物の構造上にあります。

しかし、建築物における音の対策は大変難しいもので、簡単に解決出来るものではありません。
その為、共同住宅においては、上下階や隣住戸同士の住まい方のマナーが大事なこととなります。

今回の裁判では、上階に住む人のマナーがあまりにも酷すぎたことが重視されたようです。


騒音対策の技術的な現状についてざっと見ますと・・・・


分譲マンションでは、二重床にして下階への遮音性能を高めた構造に変わって来ていますが、賃貸マンションではそこまではやれません。

結局はコストの問題となるからです。

二重床にすると、その分建物の1階あたりの高さが高くなります。

1階分で10センチ高くなると、10階建てのマンションであれば、1メートルも高い建物になってしまいます。

高さが高くなると、コンクリートの量・外壁の仕上面積・型枠面積など、工事費アップにつながることになり、出来るだけコストを抑えようとする賃貸マンションでは、二重床工法は採用されません。


分譲マンションでも、低価格のマンションの場合は、直床工法となっている場合が多く、音に関する問題は今後も続くと思います。

共同住宅の多数を占める木造アパートでの、音の問題も、表面に現われることはありませんが、かなりひどい状態になっていることは、多くの方が実感していることと思います。


人口減社会に突入した日本ですが、あいかわらず木造アパートの建築はつづき、空き部屋がやたらと目立つ状況となっています。

この際、劣悪な共同住宅から、生活環境の良好な共同住宅に移行していくことを考えていけないものかと思います。
タグ:騒音問題
posted by イソップ at 09:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

エコ住宅を考える

エコ住宅とは、エコロジーに考慮した住宅です。
エコロジーとは本来は生態学のことを言いますが、今では『環境負荷を減らす』と言う意味合いでつかわれます。

エコ住宅とは、環境負荷を減らす工夫をした住宅を意味します。

しかし、環境負荷を減らすといわれても、具体的になかなか把握しにくく、

  • 電気の消費量がこれだけ減ります

  • ガスの消費量がこれだけ減ります

  • 灯油の消費量がこれだけ減ります


などの表現で『なるほどこれがエコ住宅か』と思っています。

しかし、これらの事は、実は各家庭でのエネルギーに消費される金額を減らす工夫なんですね。

エネルギーに使われる費用が低減される=エコ住宅なのでしょうか?

太陽熱を利用した温水システムが開発された頃に
このシステムを否定する意見としてよく言われたものに
『イニシヤルコストが高すぎて元をとるのに50年かかります』
などの、非常に説得力のある意見です。


『50年もかかるんなら意味ないからやめよう〜』

となりますが、この場合、エコ住宅を建てようとはしていないのです。

『エネルギーコストの低い住宅』を建てようとしているだけなのです。

『環境負荷を減らす』ことに役立つのであれば、コストが高くてもいいんじゃないでしょうか!!

そんな思いをさせてくれた記事が先日新聞に掲載され、こんなことを実践している人がいるんだな〜と、気付きを与えてくれました。

この方はこんな方

例えば

雨水を貯めて洗車やトイレに使っています。
設備費は約10万円ですが、それで節約される水道代は月にして300円です。

ソーラーパネルによる発電システム・・・設備費は150万円
電気代の節約によって元を取るには50年かかります。

冬の暖房は木質ペレットを燃やすストーブです。
設備費は30万円、燃料代は年間10万円です。
はっきり言って、灯油ストーブより高いです。


ところが、この方、岩井さんと言いますが、岩井さんのお宅から出る二酸化炭素の排出量は、一般家庭の半分近い数字なのです。

これが本当のエコ住宅です。

エコ住宅とは?
タグ:エコ住宅
posted by イソップ at 21:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

田舎暮らしの物件探し

田舎暮らしの物件探しが、最近目立つ出来事になっています。

田舎暮らしが注目のキーワードになって2〜3年経ちますでしょうか?
田舎暮らしというと、定年退職後の第2の人生のライフスタイルのように感じますが、実は若い世代にも多い需要です。

仕事中心の生活から、家庭や家族中心の生活へと、価値観が変化して来ている表れだと思います。
田舎暮らしの物件探しで特徴的なのは、物件選びの優先度が、住宅そのものでは無く、廻りの環境とかロケーションといったことが、大変重要なポイントになっています。

住宅の性能や設備などのハード面では無いのですね。
このことは、住宅に要求される価値や条件が、必ずしも常に同じでは無いということを示しています。

住宅は生活の器ですが、生活は器の中だけの事では無く、廻りの環境を含めた全体が生活のスペースであることを、改めて気付かされます。

ライフサイクルと住まい


ライフサイクルによって、価値観が変わる!!

このことは、住宅を考える場合の重要な事柄です。
つまり、20代、30代、40代・・・・と年齢によって価値観が変わっていく、今『こんな住宅に住みたい』と、思っている事が、10年後、20年後には考え方が変わることを意味しています。

価値観の変化に住宅は対応出来るのでしょうか?

リフォームによって、住宅そのものを変化させる事は可能ですが、廻りの環境を変えることは出来ません。
そこで、望ましい環境を求めて、住み替えをするということになります。

住み替えするには、現在の住宅を賃貸にするか、売却することになります。
どちらにしても、不動産市場の中の商品となります。

借り手がすぐ見つかる住宅、あるいは買い手がすぐ見つかる住宅でなければ、住み替えは実現できません。
つまり、商品価値の高い住宅です。

商品価値の低い住宅は、2〜3年経っても、借り手も見つからない、買い手も見つからないということになります。

そのような住宅は、不動産市場の中にはたくさんあります。
価格を下げても、新たな住まい手が見つからないのですから、打つ手がありません。

市場流動性の高い住宅


以上のような事から、住宅を建てたり購入する場合には、将来の価値観の変化に対応して、不動産市場での流動性の高い住宅にする!!・・・・・これが、非常に重要な事になります。

これから、人口減の影響はどんどん出て来ます。

人口が拡大過程にある場合には、需要は常にあり、あまり先の事を考えなくても良かったのですが、人口が縮小する過程では、今までとは全然異なる状況になります。
賃貸・中古住宅の市場が減少して行く・・・・・その時に商品価値の高い住宅以外は、市場からは締めだされる。

そんな事が、予測出来ますし、既にそんな減少が起きています。

将来もしかしたら、田舎暮らしをしたくなるかも知れません、その時に、住み替えが出来るような住宅を持ちましょう。

タグ:田舎暮らし
posted by イソップ at 05:44 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

住宅不況と欠陥住宅

住宅不況と言われだしてから随分経ちます。
住宅不況とは新築戸数の減少を言いますが、別の面で見てみますと、営業パーヘッドという指数があります。

営業パーヘッドとは、『営業マン一人当たりの年間契約棟数を 12ヶ月で割ったもの』のことです。

あるハウスメーカーのデータでは、新築住宅が好調の頃は、パーヘッドは 0.8〜0.7 でした。
つまり一人当たり年間 9.6〜8.4 棟が平均の数字でした、現在は、パーヘッド 0.5 に落ち、年間6棟が平均となっています。

今回は、このパーヘッドから欠陥住宅を考えて見ます。

パーヘッドが落ちる原因は、契約数が減少するからですが、減少に比例して営業マンの数が減ると、パーヘッドは変わりません。
営業マンの数が変わらないか、契約数の減少ほどは営業マンの数が減少しないので、パーヘッドが下がります。

経営上の視点からは、『余剰人員が増えた』ことを意味します。

しかし、1年間に10棟以上を担当できるのか? という別の視点で見ることも必要です。

ハウスメーカーによって、営業マンの役割は多少違います。工事には一切関わらないシステムの場合もあれば、工事期間中も、窓口となってお客様のお世話をするシステムのメーカーもあります。


お客様の立場からいうと、後者の方が望ましいわけで、忙しい・売れている営業マンは、工事期間に入るとあまり顔を見せなくなります。


営業マンが現場に顔を出したからといって、何が出来るわけでもないのですが、少なくとも、1度も現場を見ないで引渡しをするよりは、いいのではと思います。


営業マンにとっては、担当する数が減りますので、時間的なゆとりは生まれます(ただし、ノルマのプレッシャーが無ければですが・・・・?)。


欠陥住宅の原因は、施工上のことがほとんどですが、施工技術以外の人為的なミスによる欠陥住宅もあります。

人為的なミスは、忙しい・ゆとりが無いなどが原因となって起こることもあります。


ハウスメーカーの経営的には、パーヘッドが落ちることは、経営効率や事業計画に支障を生む事にもなりますが、一生に1回か2回の住宅づくりを、きちんとやってほしいお客様にとっては、むしろいいのでは・・・・と思ったりしています。
posted by イソップ at 07:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

平屋の家は高いの?

平屋で住宅を建てたい!

理想ですね♪平屋の家って!


管理人イソップは平屋に住んでいます。だけど狭いです(苦笑)


平屋の家は高くなります。どうしてでしょうか?


よく坪単価っていいますよね。

坪当たり45万とか60万とか。


平屋の場合、基礎と屋根の工事費は総坪数分かかります。

例えば、40坪の総2階と、平屋を比較しましょう。

基礎工事費
40坪の総2階の場合、120万円とします。(大体こんなものです)
平屋の場合は基礎がほぼ倍になりますが200万円となります。

屋根の工事費
40坪の総2階の場合、60万円とします。(下地込みでこんなもの)
平屋の場合は、100万円となります。

基礎工事+屋根工事の合計は

総2階の場合=180万円
平屋の場合 =300万円

これを坪数で割ります。

総2階=180万円÷40=45000円
平屋 =300万円÷40=75000円

この通り、坪当たり最低限3万円は高くなります。


これ以外に、構造部材や外壁材などのアップ要素がありますので、平屋の場合は20〜30%は高くなります。

なぜ人は家を建てるのか?幸せが宿る風水住宅

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posted by イソップ at 23:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

高気密高断熱住宅の別サイト案内

このサイトのカテゴリ「高気密高断熱住宅」は
サイトを独立させて

高気密高断熱住宅は外断熱住宅しかない

に移動しましたので、併せてご覧下さい。
posted by イソップ at 13:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

姉歯事件に思う

圧力に屈し、信念を捨てて行った耐震偽装・・・・という構図で考えていたものが、全然違う様相を見せてきました。

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今日は予定を変更して、覚書です。




偽装はすべて「ひとり芝居」だった。(livedoorニュースより)


日本に建築士という国家資格を設け、建築技術・倫理のレベル向上を計ろうとしたのは、1950年、衆議院議員2期目の元総理大臣田中角栄でした。

一方、法的資格とは別に、建築に関わる者の資質を一定以上に保ち、より倫理的な面で、建築家としての社会的な地位を確立しようとしたのが、1987年に設立された建築家協会です。


どちらも倫理面を強調するのは、建物単体から都市全体のデザインにまで関わる仕事をする人たちにとって、その社会的責任は極めて大きなものである、という認識があります。


「○○士」や「○○家」と称される仕事はすべてそうだと言えるでしょう。

倫理面での裏付けがあるからこそ、建築士事務所は「許可制」ではなく「登録制」がとられて来ました。

しかし、今回の初公判で明らかになった事は、その前提がまったく成立しなくなっている、という現実です。

法律や制度の問題ではなく、人としての生き方が問われているように思われて仕方ありません。


ひとりでも多く、失敗しない家づくりを実現出来れば・・・・管理人の願いです。


posted by イソップ at 18:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

秋篠宮紀子様が男子を出産されました

秋篠宮紀子様が男子を出産されました。きっと明るいニュースとなるでしょう。


将来の天皇が女子になるのか女系になるのか、様々に議論されています。この議論は今回のおめでたい事があっても、やはり将来の問題として考え無ければならない事でしょうが、とりあえず、何とも言いようの無いもやもやが多少は解消されるでしょう。

皇太子妃雅子様もきっと安堵されることと思います。


こうして、皇室のことを自分自身が考え文章にすることなど、以前はまったく考えられ無いことでしたが、不思議なものですね。

我が身に子供が生まれ、育ち、その過程の中で、やがて自身が親の心に気付くのですね。親のことを思うと自然に、故郷や国のことを

思うようになる。そうして、ごく自然のうちに皇室のことを身近に考えるようになっている。

日本という国はなんと素晴らしい国なのでしょう。この国に生まれて良かったと、心から思える自分に気付くのです。


今年に入ってからも、心痛むニュースが続いています。生きていくことは決して楽なことばかりではありません。むしろ、辛いことの方が多いのかも知れません。でも人間は、明日はきっと、いつかはきっと、と希望を捨てることなく毎日をもくもくと生きていくことが、大切なことだと思います。

幸いに、日本に生まれ、日本人として生きていけることが、何より幸せなことだと思いたいものです。


話が少し飛んでしまいましたが、健やかに育たれる事を国民のひとりとして、お祈りしたいと思います。


このニュースを聞いて、予定していなかったのですが、おぼえ書きにUPしました。

覚え書き・・・平成十八年九月六日 紀子様男子ご出産


posted by イソップ at 12:35 | Comment(0) | TrackBack(1) | おぼえ書き

耐震偽装

一昨日は防災記念日でした、83年前に関東大震災があった日ですね。
今日は普通の日記です。

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耐震偽装のことが明らかになった時は大騒ぎでしたが、今はもう過去の事という感じがします。

どうして耐震偽装をしたのか?その背景には?など興味深い事ではありましたが、ある程度は、背景が想像できるのものでもありました。

国会の証人喚問から立件へと進み、現在は裁判中ですから、どういう審判がなされるのかをじっと見守るだけなのですが、あの事件って何だったのでしょう?

安全でないものを、安全ですと偽って商売をしていた。簡単に言うとこういう事なのでしょうけど、安全だと思っていたのに安全でなかった建物がまだたくさん建っています。

こっちの方が問題じゃないのかなと思うのです。耐震偽装されている建物のことではありません。耐震偽装の時に出てきた言葉覚えてますか。

新耐震基準

新耐震基準は昭和56年から施行されています。平成12年には、更に安全性を高めるために改正されました。
その新耐震基準が施行される前から建っていた建物です。

今から見ると安全では無い建物を、当時は安全です。といって建てていた訳です。

その時は知らなかった!誰も安全ではないと知らなかった!

だから、誰の責任でもありません。

姉葉さんは安全でないことを知っていた。知っていたのに安全ですと言ってしまった。だから責任を問われている。

姉葉さんが設計した建物と、新耐震前に建てられた建物、どっちがより危険な建物なんでしょうか?

この答えを知っている人はいるのでしょうか・・・・・・?



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posted by イソップ at 18:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き

まだ準備中です

イソップです、はじめまして。
永年住宅に関する仕事をして来ました。
その間、いろいろな事を見たり、経験したりして来ました。

住宅に関わる仕事をしていて一番楽しいのが、引渡しして数年経ってから訪問した時のお客さんからの「あら〜いらっしゃい♪」という言葉です。

引渡しから数年がいいんですね。引渡しの直後は歓迎されて当たり前です。
いえ、時には「待ってました!言いたいことがいっぱいあるの!」ということもあります。

2年を経過し4年か5年ですね。

アフター関係の事も大体落ち着き、担当者としては特に宿題も無くなった頃です。

歓迎されるんですね♪楽しいものです。



さて、このブログはタイトルにもありますように、欠陥住宅なるものを無くすことが出来ないか?という思いから、これから家を建てようとしている人。

あるいは、すでに建てたのだが、いろいろと困っている事がある、といった方のお役に立てたらと思っています。

お役に立つには、こちらとしても少々の準備が必要です。

したがって、まだ準備中なのですが、

驚いたことに、すでに訪問者があり、TBまでされる方がいるという事で、あわてて、最初の記事を書いています。


本格的なスタートは、来週になると思います。TBやコメントいただいた方にも来週になりましたら改めて訪問したいと思っていますので、宜しくお願い致します。



posted by イソップ at 12:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | おぼえ書き
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