住宅ローン減税の選び方

昨年末までに引渡しを受けた住宅の、ローン減税の選び方についてポイントをお伝えします。
ローン減税の適用期間が、10年と15年があるわけですがどちらがいいのでしょう?

10年の場合は、控除率が1.0%、15年の場合は0.6%ですが、ポイントは昨年末の年末調整で所得税の年税額が確定しているはずです。

まず、所得税の年税額を確認します。

年税額が12万円以下の場合には、迷うこと無く15年を選択します。
では、12万円以上ではどうでしょうか?
12万円以上の場合をシュミレーションしてみます。

条件としては
建物の価格は2000万円として、ローン控除の適用を受ける上限金額とします。
返済期間は35年で、金利はフラット35の2.88%とします。

毎年、ローン残高は減っていきますので、残高に対して控除率を計算して控除金額を算出します。

genzei.jpg

画像をクリックすると大きな画像になりますので、確認してみて下さい。

10年控除では控除額合計は146万円
15年控除では控除額合計は137万円

となります。

返済期間や金利によって、違いが出るかも知れませんが、年間所得税が12万円を超える方は10年の控除期間を選択した方がお得だと思います。


アパートローンの審査に通る計画書の書き方
タグ:ローン減税
posted by イソップ at 16:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン

変動金利の固定年数を決める方法

住宅ローンの金利が上がっています。
住宅ローンには
変動金利タイプ、固定金利タイプ、固定金利選択型タイプがあり、ほとんどの方が固定金利選択型タイプを選択されます。
固定金利選択型タイプには

  • 3年固定

  • 5年固定

  • 7年固定

  • 10年固定


の4種類があり、将来の金利上昇を考えると、どのタイプにするか悩むところです。

金利が低いと元金は多く減少する


金利が低いタイプ、つまり[3年固定]タイプが最も元金が多く減ります。
しかし、3年後には金利の見直しがあり、リスクは高くなります。

逆に[10年固定]は、元金の減少は[3年固定]タイプよりは少ないのですが、金利の見直しは10年後ですので、その分、リスクは低いわけです。

最もリスクが低いのは[固定金利タイプ]であることは、当然です。

住宅ローン金利タイプの選び方


住宅ローン金利タイプの選び方には、いくつかのポイントがあります。

  • 年収の上がる事が予想できるのか?

  • 数年後には、教育費などの経費が減少するのか?

  • 退職金など、まとまった収入が予測できるのか?

  • 利息の高い金融資産を持っているか?


などの事を検討材料にして考えます。

具体的な検討の内容は
固定期間終了時に、金利が上昇したらどうするのか?
を考えます。

上がっても全然問題無いよ!・・・という方はいいのですが、
上がると返済できません!・・・という方です。

金利が上がると返済できないし、これから説明する事には該当しないという方は
固定金利タイプを選択して下さい。


固定金利選択型を選ぶ場合には大きな原則があります。

固定金利選択型タイプを選ぶ原則


固定期間終了時に金利の上昇がある場合には、一部繰上げ返済を行う!

これが、原則です。

一部繰上げ返済を行って、金利上昇による返済額の上昇を抑えることが目的です。

一部繰上げ返済が可能かどうかの条件が、先に上げた

  • 年収の上がる事が予想できるのか?

  • 数年後には、教育費などの経費が減少するのか?

  • 退職金など、まとまった収入が予測できるのか?

  • 利息の高い金融資産を持っているか?


などの事になります。

繰上げ返済の資金があらかじめ計画出来ますので、あとは、何年後に繰り上げ返済を行うのか?を考えます。

そこで、繰上げ返済を行う時期と、固定期間を合わせることが原則となります。

つまり、3年後にはまとまった資金が用意できるのであれば、3年固定を選択します。
5年後であれば、5年固定・・・・・という具合です。

そこで、繰上げ返済時に残っている元金残高がいくらか?・・・ということが、もうひとつ検討するポイントです。

固定金利選択型の仕組み


固定金利選択タイプの返済の仕組みは次のようなことです。

例えば、2,000万円を30年返済、3年固定で、住宅ローンを組んだとします。

最初の3年間は2,000万円を30年返済で計算した返済額です。

次の4年目から6年目は、最初の3年間で返済して残った元金を27年返済で計算した返済額です。

その次の7年目から9年目は、これまでの6年間で返済して残った元金を24年返済で計算した返済額です。


とこのように3年ずつ計算をし直していきます。

3年ごとに金利を見直すのですが、金利が変わらなければ、返済額は同じになります。

金利が上がると、当然返済額は上がります。
そこで、繰上げ返済をして、返済額を減少させます。

繰上げ返済を計画的に


繰り上げ返済を計画的に行う為には、
固定期間の終了時点の元金残高と、繰上げ返済をした場合の返済金額が知りたいですね♪

銀行の窓口で

  • この場合はどうですか?

  • じゃあこうしたらどうなりますか?


とはなかなか聞けません。

そこで、こんな表をエクセルで作って、自分でいろんなパターンをシミュレーションして見ましょう。

hensai.jpg

すごく分かりやすいですよ!!

*重要なお知らせ

返済シュミレーションが自分で出来る!!
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posted by イソップ at 08:42 | Comment(0) | TrackBack(2) | 住宅ローン

自営業や契約社員は住宅ローンが組めないのか?

住宅ローンの審査は

物件の担保評価と借入するご本人の年収や職業といったことの両方を審査することになります。

住宅ローンの申込みに際し、通常は事前審査を行います。

住宅ローンの事前審査の前に私達もある程度は「ここまでは、借入可能かな?」といった検討をします。

ところが、どうしても銀行に提出してみないと分からないというケースがあります。


住宅ローンの借入をするご本人が

1、自営業の場合
2、派遣・契約社員の場合

です。

自営業の方の場合は、申告所得や事業内容・安定性といった視点からOKという場合もありますが、
派遣・契約社員の方の場合、ほとんど受け付けすらしてもらえません。


何か方法は無いかと、インターネットで調べまくります。

そんな中で
自営業の方向け住宅ローン
派遣・契約社員の方向け住宅ローン
を扱っているのが
GE Moneyの住宅ローン


GE Moneyの住宅ローンの詳細

◇商品アイテムは

・スタンダード
・自営業の方向け
・就職・転職した方向け
・派遣・契約社員の方向け
・注文住宅
・外国の方向け


◇金利は

平成18年10月1日現在で
・変動 2.20% 〜 3.60%
・固定(1年) 2.60% 〜 4.00%
・固定(3年) 2.90% 〜 4.30%
・固定(5年) 3.20% 〜 4.60%
・固定(10年) 3.70% 〜 5.10%

普通銀行が行っている、金利優遇制度(キャンペーン)はないものの、信金・信組の住宅ローン金利と比較して全然遜色が無い。


◇借入期間は

最長35年で普通銀行とまったく同じ。


◇2つの特典

 ○安心保険サポート

 ○スキルによる金利優遇

   次の条件に該当する方は0.2%の金利優遇
    ・TOEICRスコア900点以上

   次の条件に該当する方は0.1%の金利優遇  
    ・TOEICRスコア800点以上900点未満

   IT系資格による金利優遇
    ・0.2〜0.1%の金利優遇


詳しくはGE Moneyの住宅ローンへ!

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posted by イソップ at 08:12 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン

返済比率で注意しなければならない事

返済比率で注意しなければならない事

住宅ローンはいくら借りられるか?の続きです。

返済比率を計算したらどんなパーセントになりました?

OKですか?よかったですね!と喜ぶ前に・・・・・・・・


クレジットカードはお持ちですか?

何枚あります?

キャッシング機能つきですか?

キャッシング限度額の合計はいくらあります?


クレジットカードのキャッシング限度額が返済比率に関係することをご存知でしょうか。


例えキャッシングによる借り入れが無くても関係するのです。

金融機関(正確には保証会社)は審査の時点で、クレジットカードも調査します。借り入れが無くても融資可能な状態ですと、いつでも借り入れができてしまいますから、「すでに借り入れがある」という状態で審査します。

その借り入れに対する返済額が、住宅ローンの返済額にプラスして計算されます。それでも、返済比率が問題ない年収であればいいのですが、比率がグ〜ンと上がってしまうと、住宅ローンの借り入れ自体が難しくなります。

その場合はクレジットカードを解約してから、銀行に申し込みをする必要があります。


大事なことですから覚えておいて下さい。


似たようなことでは、例えば車のローンの残高がある場合、この返済額も同様に計算されます。


【他に借り入れがある場合の、住宅ローンを組む方法】


返済比率が問題なければここを読む必要は無いのですが、ある場合・・・・・。


大変難しいのです。それよりも、返済比率が高いということは、それだけ家計を圧迫します。よ〜く考えてから行動しましょう。


方法としてはこんな方法があります。


地域限定のローンです。


東北地方の方へ

山形県鶴岡市に本店がある荘内銀行には、まるごと住宅ローンという商品があります。

この商品は、車のローン残高などを住宅ローンを組むときに、いっしょに組み替えてしまう商品です。

返済期間が長くなりますので、返済金額を低減することが出来ます。
詳しくは荘内銀行さんへ


*このような商品は探すと、まだあるのかも知れませんが、車は数年〜10年ぐらいで買い替えしますよね。その時のことを考えておかないとね。

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posted by イソップ at 16:35 | Comment(0) | TrackBack(2) | 住宅ローン

住宅ローンはいくら借りられるのか?

住宅ローンを借りたいのだけど果たして自分はいくら借り入れできるのだろう?

調べたいのだけど、相談に行くにはまだ早いし、年収を他人に教えるのもね?
という場合に、自分で簡単に借り入れ限度額を計算する方法を解説します。


住宅ローンを借入する時に審査があります。審査の結果いくらまで融資できますよと返事が来ますが、その前に自分でおおざっぱな計算をする方法。


さて、あなたはいくら借入できるでしょうか


金融機関が審査する項目は
勤務先・勤続年数・年収・担保物件の評価などですが、いくら借入できるのかに関して一番大きなポイントが年収です。

つまり年収と返済額とのバランスを見ます。「バランスを考えてね!」などというCMがありますが、バランスが大切です。

それでは、どんなバランスがいいのでしょうか?

説明をつづけます。


返済額は年間返済額を言います。年間返済額と年収の比率ですね。

年間返済額は金利によって異なります。金利が低ければ返済額は少なくなります。そうすると、金利の低い方がたくさん借入できるように思いますよね。

ところが違うんです。


ここで、金融機関はどのように返済額と年収とのバランスを見ているのかお話します。


通常、民間金融機関は変動金利を採用しています。変動金利でも固定金利期間を3年、5年、10年と、いくつかのパターンを用意しています。

変動金利なのに固定金利?・・・・これってどういうことでしょう?

3年固定の場合は3年ごとに金利を見直して、その時点での金利水準によって金利を設定します。だから、3年固定なのだけど変動金利です。という表現になっています。


さて、本題のバランスの話です。


3年、5年、10年どの場合でもバランスの見方は同じです。

返済額は固定期間の年数にかかわらず、一定の金利で計算します。ただし、この一定の金利もその時の金利水準によって変わります。

もう少し具体的にお話します。


最近(2006.08.31)の金利はどのようになっているでしょうか?


みずほ銀行を例にとってお話します。

みずほ銀行には3つのコースがあります。

■当初期間優遇コース
2年固定1.35%(店頭基準金利2.45%)
3年固定1.40%(店頭基準金利2.70%)
5年固定1.75%(店頭基準金利3.25%)
10年固定2.25%(店頭基準金利3.75%)

■全期間優遇コース
  変動1.675% (店頭基準金利2.375%)
2年固定1.750% (店頭基準金利2.450%)
以下略
20年固定3.600% (店頭基準金利4.300%)

■全期間固定コース
15年固定2.650% (店頭基準金利4.100%)
20年固定2.850% (店頭基準金利4.300%)

この中で注目すべきは店頭基準金利なのです。返済年数や固定期間の長いものほど金利は高く、3.75〜4.30%となっています。

どのコースを選ぶかによって厳密にいうと若干の違いはあるでしょうが、返済のバランスを見るための返済額算出の金利はこの3.75〜4.30%で計算されます。
実際に借り入れする時の金利で計算はしません。


あなたが、2年固定の1.35%のコースで35年間の融資を組む場合でも、返済バランスは3.75〜4.30%の金利の場合の返済額に対するあなたの年収のバランスで見ます。


例をひとつ挙げます。

借入額2500万円とします。返済期間は35年、年収は500万円とします。
バランスを見る金利を4%とします。

年間返済額は約133万円です。年収に対する比率は133/500=26.6%
実際の返済額に対する比率は10年固定2.25%の場合 104/500=20.8%

です。


金融機関は26.6%という比率を見ます。この比率がバランスが良いと判断するか悪いと判断するか?

たぶん、OKでしょう。

(*この判断は各金融機関がするもので、私がするものではありません。したがって「たぶん」と表現しています。)


返済比率は年収によって上限が決められているようです。

目安としては、

年収300万円〜400万円=20%〜25%
年収400万円〜500万円=25%前後
年収500万円〜700万円=30%前後

このぐらいだと考えておいて下さい。

ここまでの事で、あなたが住宅ローンを借りる場合に、いくらまで借入出来るか前もって計算できますよね。

返済金額を計算するには、各銀行のHPに「ローンシュミレーション」というのがあります。それを利用して下さい。

利用の仕方が分からないとか、面倒という方は下に簡単な早見表を用意しました。参考にして下さい。

借入金額1000万円に対する金利4.00%の場合の年間返済額(概算ですよ)
(2500万円の場合は2.5倍にする)

 20年返済  73万円
 25年返済  64万円
 30年返済  58万円
 35年返済  54万円

追記
今後、金利の上昇があるのでしょうか?
こんな見方をしている人がいます→為替王さん


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posted by イソップ at 22:22 | Comment(0) | TrackBack(1) | 住宅ローン

住宅ローンリンク集

北海道から沖縄までの、都銀・地銀のリンク集です。 

住宅ローンはこの他
労働金庫・信用金庫・信用組合でも取り扱っています。

金利の低減などの優遇サービスは各金融機関によって異なります。 
又、保証料も各金融機関によって異なります。

住宅ローンの申込みは、最初に事前審査からスタートします。
事前審査の申込みは、必ず、複数の金融機関に申し込みましょう。
そして、比較検討した上で、本申込みをする金融機関を決めるのが、上手な住宅ローンの借り方です。

住宅ローンリンク集
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住宅金融公庫 三菱東京UFJ銀行 新生銀行
みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行
信託銀行
みずほ信託銀行 住友信託銀行 中央三井信託銀行
三菱UFJ信託銀行 りそな信託銀行
北海道
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青森銀行 みちのく銀行
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posted by イソップ at 17:37 | Comment(0) | TrackBack(3) | 住宅ローン
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