契約の前にはチョッと冷静に

建売住宅や新築工事の契約など、契約時に相手のペースに巻き込まれて後で大変な思いをすることがあります。

新築工事の契約では、わりあいじっくりペースで行なわれるので、あまり心配はないと思いますが、建売住宅では『なにがなんでも契約させよう』という、売主側の会社の思惑があり、すっかりそれにはまってしまう人が少なくはありません。

最近の事例ですが・・・・・契約解除までにすごく苦労した例があります。

売買契約後に住宅ローンの申し込みをします。
ところが、最近の不景気の影響で給与がダウンし、返済計画が成り立たなくなってしまった方がいます。

普通なら、ローン条項によって契約を解除し手付金を返還してもらうのですが、簡単に売主側が契約解除に応じないケースがあります。


売主側は、売上の不振が頭の痛い問題ですから、多少強引にでも契約をさせようという姿勢になりがちです。
その為、冷静に慎重に構えていれば契約をしないで済んだものを、相手のペースに引きづられてうっかり契約をしてしまうと、簡単には契約解除させてもらえないといったこともあります。

契約前には少し冷静になって、一日おくとか、これまでのペースを変えてみることが必要ではないかと思います。
posted by イソップ at 18:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 失敗しない家づくり

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−11

■失敗しない家づくり

これまで、失敗しない家づくり5ヶ条ということで


失敗しない家づくり5ヶ条の第1条(家づくりの流れ)
 家を建てようと思ったら 
 具体的な話を進める
 契約に向けて詳細な打ち合わせを行う
 契約から着工・引渡しまで

5ヶ条の第2条(どこで失敗するか)
 営業マンを信頼して契約したが、契約後は全然連絡をよこさない
 契約前に打ち合わせをしたことが、実行されていない
 打ち合わせ通りに工事が進まず、手直しの連続である
 使いにくい家になってしまった

 営業マンが言っていたことと違う点がたくさんある
 後から気付いたのだが、とんでもない欠陥があった



5ヶ条の第3条(正しいプロセス)
 信頼できる相談相手を見つける 
 打ち合わせを開始する
 工事中もメールで
 引渡しを受けた後は自己責任



5ヶ条の第4条
それでも失敗するパターン

をお話してきましたが、このシリーズは今回でおしまいです。


今日は5ヶ条の第5条 失敗しない家づくり

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これまで書いた正しいプロセスをお読みになって、特別なことは書いていなかったな〜というのが、ほとんどの方の感想だと思います。


そうなのです、特別な事は無いのです。

重要なポイントは

●しっかりした相談相手を見つける
●「自分が建てる」という、きちっとした自覚を持つ

これだけです。


この2つがあれば、必ず家づくりは成功します。


「家づくりは」あなたがするのです。

あなたが現場でトンカチや丸鋸を持つ必要は無いのですが、「あなたが作る」のです。


まずこの意識をしっかり持つことが必要です。
何故なら「あなたの家」だからです。私の家でもなければ、ビルダーやハウスメーカーの作品でもありません。
ましてや有名住宅建築家が“自分の為につくった作品”でもありません「あなたの家」です。


ここを間違えないように!


私たち、住宅建築を職業としている者は“あなたのお手伝いをするだけ”なのです。


「あなたはお金を払う人、私達はあなたに家を作ってあげる人」ではありません。
あなたと共に「共同で家づくりに参加する」のが私たちです。

そんな思いで家づくりに臨んでください。きっとうまくいくはずです。

あなたの思いを私たちが理解し、「いっしょに造っていこう」と思えた時に成功への道は拓けます。


家づくりはたくさんの人たちによる共同作業、信頼関係が一番大事なことです。信頼関係が無いところに、失敗や後悔や欠陥住宅が生まれる原因があります。

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☆「私はこうして家づくりを成功させました」という方、コメントお待ちしてます。
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posted by イソップ at 18:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | 失敗しない家づくり

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−10

失敗しない家づくり5ヶ条の第4条 それでも失敗するパターン

メールを駆使した“家づくりに失敗しない方法”を実行しても失敗することがあります。
それは、あなたの判断ミスです!と言い切ってしまってはこのサイトの存在価値がありません。
選択ミス・判断ミスがおこらないようにするには、どうしたらいいでしょう?

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失敗しない家づくり5ヶ条の第1条(家づくりの流れ)をまだお読みで無い方は、

 家を建てようと思ったら 
 具体的な話を進める
 契約に向けて詳細な打ち合わせを行う
 契約から着工・引渡しまで

5ヶ条の第2条(どこで失敗するか)をまだお読みで無い方は、

 営業マンを信頼して契約したが、契約後は全然連絡をよこさない
 契約前に打ち合わせをしたことが、実行されていない
 打ち合わせ通りに工事が進まず、手直しの連続である
 使いにくい家になってしまった

 営業マンが言っていたことと違う点がたくさんある
 後から気付いたのだが、とんでもない欠陥があった



5ヶ条の第3条(正しいプロセス)をまだお読みで無い方は、

 信頼できる相談相手を見つける 
 打ち合わせを開始する
 工事中もメールで
 引渡しを受けた後は自己責任



綿密に打ち合わせをし、記録も残し、完璧にやったはずなのに失敗した。
思っていたのと違う家が出来てしまった。
それは、最初にどこか思い違いがあったことが原因です。

・こういう家なのだろう
・こうなるのだろう
・こうしてくれるのだろう

すべて「・・・・だろう」です。

“こうしてくれるだろう”の思い違いは、打ち合わせや現場に行く回数を増やすと解消できます。

現場に行くと、徐々に形が見えてきます、そうすると「こうなるんだよな〜」と思っていたことが、現場では違う形で進んでいる事に気付きます。

修正は可能です、すぐに担当者に連絡をとり確認することが重要です。


ところが、
問題は“こういう家なのだろう”が最初から間違っていた場合です。


このケースは、完成してからでないと分からない部分が非常に多いものです。


この思い違いが起きないようにするには、正確な知識を持っていなければなりません。

思い込みではいけません。白紙の状態からしっかりと知識を身につけて下さい。


このブログで、今後も出来るだけ多くのことをお伝えしていこうとは思っていますが、工法や構造が違えば、一般的な知識では通用しない部分も出てきます。


個々のケースについての知識は、どうしてもケースバイケースの話になります。

そこで、発行開始しましたメルマガ「失敗しない家づくり」を利用してください。
ブログでは書けないような事や、個別の事例についてなどお伝えしていきます。


また、こんな場合に便利です

・こんな事が知りたいのだけど?
・こんな事で困っているのだけど、どうしたらいいだろう?
・ブログのコメントに書くのは嫌だから、内緒で知りたい!


といった場合には、メルマガを返信して下さい。そうすると、個別にお答えできます。
内容によっては回答不可能・・・なんてのもあるかも知れませんが、多分大概の事は大丈夫です。

なんせ、経験豊富です。

例えば、

・雨漏れがいくら直しても直らない
・リフォーム業者の訪問販売がしつこい、断る方法は
・住宅ローンを滞納した場合の対処の仕方

などなど住まいと暮らしに関する事ならOKです。

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posted by イソップ at 18:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 失敗しない家づくり

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−9

第3条正しいプロセス 信頼できる相談相手を見つける のつづきです。


失敗しない家づくり5ヶ条の第1条(家づくりの流れ)をまだお読みで無い方は、

 家を建てようと思ったら 
 具体的な話を進める
 契約に向けて詳細な打ち合わせを行う
 契約から着工・引渡しまで

5ヶ条の第2条(どこで失敗するか)をまだお読みで無い方は、

 営業マンを信頼して契約したが、契約後は全然連絡をよこさない
 契約前に打ち合わせをしたことが、実行されていない
 打ち合わせ通りに工事が進まず、手直しの連続である
 使いにくい家になってしまった

 営業マンが言っていたことと違う点がたくさんある
 後から気付いたのだが、とんでもない欠陥があった



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■打ち合わせを開始する

こうして担当者が決まったら具体的なお話を進めていきます。
ここでポイントをチェック!

これから打ち合わせが開始するのですが、もうすでにあなたの手元には、打ち合わせ記録がありますよね!
そうです、メールの受信フォルダに数回にわたって打ち合わせた記録です。

相手の担当者にも記録が残っています。

紙に手で書いた記録もいいですのが、パソコンに入っているデータの方が整理しやすく、打ち合わせした事を忘れていた。ということは少なくなります。

打ち合わせが進むと記録ファイルが分厚くなります。どこに何が書いてあったか分からなくなります。ところが、メールをフォルダ別に整理していると後での記録のチェックがすごく楽に出来ます。

契約が近づいて来たら、チェックリストを作りポイントは、データからコピーしてエクセルかワードまたはメモ帳にペーストすると、簡単にあなたのチェックシートが出来ます。
そのチェックシートに基づいて、設計図や仕様内容などもう1回確認しましょう。落としの無いように、担当者とも確認しあいます。
すべて確認できたら契約ですね。


■工事中もメールで

工事中に思いついたこと、疑問に思うことすべて担当者にメールします。電話はダメです、記録が残りません。

気になる部分があったら写真を撮ってメールで送りましょう。


万が一の場合ですが、後々何か問題が起きたときに送信したメールも受信したメールも、立派な証拠になります。しかも、どちらも送信日時が記載されています。

よくある「言ったとか言わない」とか「聞いたとか聞いてない」といった低次元のことは、これで防止できます。


何回もメールで疑問な点を質問しているのにドンドン工事が進んでしまう。
さてどうしたらいいしょう?

その時は、会社の上司か社長に電話・・・・・は止めましょう!

会社にメールです。アドレスが分からない・・・・・「問合せメール」で充分です。「info@・・・・・・」というアドレス、資料請求の時にアクセスしたアドレスです。


こうメールします。「○○で工事をしてもらっている○○と申します。先日来担当の○○さんに工事上の疑問点についてメールで問い合わせをしているのですが全然回答が無く、工事が進んでいます。このままでは非常に不安ですので、しかるべき方からご返答いただきたくご連絡いたしました。担当の○○さんに送ったメールを併せて添付します。宜しくお願いいたします。」

こんな感じですね。


こうすると、必ずそれなりの責任者から連絡が来ます。

この場合何故電話でなくメールの方がいいのか?

あなたが冷静でいられるからです。電話ですと、つい感情が昂ぶります。そうすると相手も人間ですから、妙な方向に話が行ってしまう場合もあります。こういうときこそ冷静に。



■引渡しを受けた後は自己責任

あなたの家はあなたのもの。当たり前です、だからあなたがしっかりとメンテナンスをしないと誰もしてくれません。

「アフター保障○○年」なんて言いますが、基本的にはあてになりません。(思ったほどには)

「任せて安心!」はありません。アフターとよく言いますが、法律上は「隠れた瑕疵」に対する補修義務を言っています。

基礎や骨組みなど構造上主要な部分と、雨漏れは10年。それ以外は1年〜2年または3年です。自然に傷むものは「隠れた瑕疵」ではありません。


最大のアフターは、引渡し後も担当者と仲良くお付き合いすることです。

たまには、メールしましょう「どう、元気ですか?成績どうですか、たまには顔を見せてよ♪お客さん紹介するかもよ〜」てな感じで。

そうしたら、担当者は工具箱をぶら下げて「どっか困っているとこないですか?」って来ますから。

そうしたら、本当にたまにでいいですから、お知り合いの方で「家を建てようかな」と思っている人がいたら軽くPRして、担当者を紹介してあげましょう。

そうすると、アフターサービスよくなりますよ。


住宅は永い付き合いの出来る買い物です。永い付き合いの出来る担当者が良い相談相手なのです。

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posted by イソップ at 17:13 | Comment(0) | TrackBack(0) | 失敗しない家づくり

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条の8

ここからは第3条 正しいプロセス です。


失敗しない家づくり5ヶ条の第1条(家づくりの流れ)をまだお読みで無い方は、

 家を建てようと思ったら 
 具体的な話を進める
 契約に向けて詳細な打ち合わせを行う
 契約から着工・引渡しまで

5ヶ条の第2条(どこで失敗するか)をまだお読みで無い方は、

 営業マンを信頼して契約したが、契約後は全然連絡をよこさない
 契約前に打ち合わせをしたことが、実行されていない
 打ち合わせ通りに工事が進まず、手直しの連続である
 使いにくい家になってしまった

 営業マンが言っていたことと違う点がたくさんある
 後から気付いたのだが、とんでもない欠陥があった


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■信頼できる相談相手を見つける

当たり前なようですが、ここが最大のポイントです!

・知識や経験がある
・適当な応対をしないしっかりした人間性
・気軽に思ったことを相談できる許容力がある

まず、このような人間を探すことです。


【相談相手を探す】

相談相手はどこにいるでしょうか?

・ホームページで設計事務所を探す
・住宅展示場に行って、とりあえずいろんな担当者に会ってみる
・知人や友人から紹介してもらう
・資料請求をして資料を持参してくるたくさんの担当者の話を聞く


などとにかく一生に一度か二度の大きな事業です。相談相手は慎重に念入りに決めましょう。
相談相手によって全てが決まる!と言って過言ではありません。

ここで気付くと思いますが、最初にお話した 住宅展示場に行くで、展示場にいく本当の目的はこれだったのです。


ここで思いますよね!展示場に行ってアンケートに記入すると、営業マンに来られて困る!と?

あるいは、展示場で話を聞いていると、つい相手のペースに乗ってしまってそのままずるずると・・・・となっても困る、と。



そこで、いい方法をお教えしましょう。

資料請求を使います。

資料請求は、ホームページにある資料請求ページ
雑誌に付いてくる請求用ハガキ
などですね。



資料請求をする時に、訪問はお断りとはっきり書きます。
次に、メールでの連絡はOKですとしましょう。


それで、資料が届くのを待ちます。「訪問お断りだが、メールはOK」になっていると、「いかがでしたか?」というようなメールが来ます。(私ならメールします)


資料は来たが、全然メールが来ないという場合は、あまり積極的ではない担当者に当ったのかも知れません。
その場合は、その会社はパスするか、あるいはどうしてもその会社の話を聞きたければ、その会社のHPにアクセスして、「問合せ」でメールを送ってみましょう。


メールの内容はこうです。

「先日資料を送っていただきありがとうございます。もう少し詳しいことが知りたいので、メールで問合せをしようと思うのですが、どなたかご担当の方を紹介して下さい。ご担当の方の氏名・メールアドレスと、出来ればその方の経歴など簡単に教えて下さい。
尚、訪問されるのは困りますのでメールでご連絡お願いします。」としてみてはどうでしょう?


上の文章をそのままコピペしてかまいませんので、試して見ては?


会社にとっては、すごく有難いメールです。
このような問合せが来ますと、経験の浅いあまり頼りにならない担当者は紹介してこないものです。



担当者が決まりましたら、メールによる打ち合わせを行ないます。

営業というのは、顔を合わすことによって人間関係が形成されて行きますので、まず、お客様に会うことなのです。

ところが、メールだけでのお話になると、人間味での親近感がまずありませんので、客観的に担当者のことを評価できます。


このように、数回メールで問合せ、回答をもらう。プランも相談してみる。ラフプランを作ってもらったら、画像ファイルにしてメールで送ってもらう。

このように、何社かの担当者とやりとりしているうちに、ある程度絞れて来ます。絞れたら今度は実際に担当者に会ってみる。会う場所はご自宅に来てもらってもいいでしょうし、モデルハウスで会うというのもいいでしょう。


まわりくどいようですが、これが確実に相談相手を見つける方法のひとつです。


もうひとつメールの良さを・・・・・



メールを送ったのに

さっぱり返信が無いと何となく分かりますよね・・・・どういう人か?
文章を読んでいると何となく分かりますよね・・・・・どういう人か?

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つづきはこちら


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posted by イソップ at 18:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | 失敗しない家づくり

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条の7

5ヶ条の第2条(どこで失敗するか)

使いにくい家になってしまった のつづきです。


失敗しない家づくり5ヶ条の第1条(家づくりの流れ)をまだお読みで無い方は、

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■どこで失敗するか

◇営業マンが言っていたことと違う点がたくさんある

打ち合わせの最中に、「これについてどうなんですか?」と質問すると「それは、こうなるから大丈夫です」。「これについては?」
「それも、大丈夫ですよ」とか言われて納得していた事が、実際に生活してみると全然違う、ということがあります。

事例として多いのは、2階の物音、暑さ・寒さといった感覚的なことなどです。あるいは、電気やガス、灯油の消費量が説明と違う、といったこともあります。
生活している条件によって想定していた状況と異なる場合もあるでしょうし、適当に答えていた場合などは非常に問題ですよね。


◇後から気付いたのだが、とんでもない欠陥があった

これが一番問題ですね。

天井裏の断熱材が入っていなかった、というケースがありました。しかも、2年間も気付かずにいたなんてケースです。

どうして気付いたか?

あるアフターの件でおじゃましました(私が新築の担当した物件ではないですよ)。
天井裏に上ってみると「なんと断熱材がない」。今さら「断熱材が入っていません」とも言えないので、アフター工事のついでに断熱材充填工事をしてしまいました。

こんなケースは、当然あってはいけないケースですが、特にトラブルも無く、結果オーライというものでしたが、構造的な欠陥は深刻です。


これも過去に実際にあった事例です。

私担当の現場に近所の方が時々見に来られます。

ある日、大工さんに「相談したいことがあるのだけど?」とのこと。
後日、その方のお宅におじゃましてお話を伺うことになりました。

そのお宅は在来木造工法。建売住宅を主にした某ビルダーの住宅を1年前に購入したとの事でした。

住んでから気が付いたことですが、構造部材としては大変重要な「筋交い・火打ち梁」が取り付けされていなかったのです。
小屋裏に上がって調べたそうです。
私も、上がってみました。外壁側の断熱材をめくると確かに筋交いが全然ありません。火打ち梁も見当たりません。

「現在、ビルダーと交渉している」との事でした。
結果としては、ビルダーがその住宅の買い戻しをし、その方は改めて私が担当して、別の土地を求め、今度は私の設計による注文住宅を建てられました。


このケースは稀なことですが、ビルダー側が全面的に非を認めて買い戻しに応じました。

請負工事に関する裁判では、ユーザー側が全面的に勝訴するケースは非常に稀です。ほとんどは和解調停が行われて何となく決着が付いてしまう。

あるいは、工事代金の未払いをめぐる裁判では、ユーザー側の言い分はあまり認められません。


いずれにしても、裁判で争うようなことになってしまうと、楽しいはずの家づくりが、何とも後味の悪いものになってしまいます。


以上、失敗したと感じる時を具体例をあげてお話しましたが、失敗となってしまう原因をまとめてみます。


【家づくりが失敗する原因】

・担当者の知識・経験不足
・担当者の人間性
・会社自体の体制
・下請け等を含めた工事体制
・お客様の思い込みや勘違い
・設計段階の時間不足
・お客様と担当者の意思疎通の不足


では、どうすれば失敗しないのでしょうか・・・・これは、次回からのシリーズです。

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posted by イソップ at 12:47 | Comment(0) | TrackBack(0) | 失敗しない家づくり

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条の6

5ヶ条の第2条(どこで失敗するか)
営業マンを信頼して契約したが、契約後は全然連絡をよこさない のつづきです。

失敗しない家づくり5ヶ条の第1条(家づくりの流れ)をまだお読みで無い方は、

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■どこで失敗するか


◇契約前に打ち合わせをしたことが、実行されていない

これもよくあるパターンです。
打ち合わせ記録は付けているのでしょうが、毎日の忙しさに、図面に反映していないとか、工事担当に伝えて無いといった理由がほとんどです。

決して故意に忘れているわけでは無いのですが、お客様から見れば、少しずつ不安感が増してきます。お客様からの指摘によって「あっ、そうでしたね!」という感じで、工事の工程的に間に合えば修正するのですが、「もう間に合わない」といった状況になると、後々トラブルの原因となります。

特に工事が始まってからの変更事項にこういうことが多いようです。

着工後は変更が無いように出来れば、このような事はかなり防ぐことが出来ます。



◇打ち合わせ通りに工事が進まず、手直しの連続である

上に書いたこととほとんど同じことなのでが、ある程度工事が進んでいても、やり直し工事は割合簡単にできるものです。
また、打ち合わせのミスの原因は、ほとんど会社の担当者にあるので、直さざるを得ないわけですね。

それで、作っては直し、作っては直しが繰り返されます。当然のことですが、1回できちっと作った方が出来はいいです。手直しをするとどうしても「納まり」が悪くなります。
これが、引渡しの時にお客様にとっては不満となります。それと、手直しの連続では、新築という感じがしませんよね。

リフォーム工事のように感じます。


◇使いにくい家になってしまった

プランニングや詳細設計段階で、充分に打ち合わせをしたはずなのに、引渡しを受け実際に生活してみると、コンセントの位置や、スィッチの位置など非常に使いずらい所に付いていた。などということはある事です。

打ち合わせの経緯の中で決まったことですから、誰が悪いということは無いのですが、お客様からすると「プロなんだから、ちゃんとアドバイスしてくれれば良かったのに!」という声をよく聞きます。

このあたりは大変むずかしいところですが、担当者の経験が不足していた。ということもあるでしょうし、「気が付かなかった」ということもあります。


ただ、あまりにも経験の無い担当者の場合は、経験者がフォロー出来る体制を会社側が用意しなければならなかった。という事も言えるでしょうか。


話は少し逸れますが、「家相」というものがあります。あるいは「風水」と言った方が今風でしょうか?


過去の私の経験ですが、

私が提案したプランは、かなり自信のあったプランだったのですが、お客様のお知り合いに「家相」の専門家がいらっしゃいまして、その専門家の指示通りにプランを直すことになってしまいました。
いろいろと打ち合わせはしたのですが、結果的には「家相」上100点満点の家が出来てしまいました。


ところが、出来上がった家は、大変使いずらい家になってしまったのです。お客様は「仕方ないよ」とおっしゃっていました。


このようなケースは、分かっていて失敗となるケースです。でも防ぎようがありませんでした。

面積的に余裕を持てる場合ですと、何とかなるのですが、余裕がないとどこかに無理が来ます。

ほとんどの場合、動線上にかなりの無理が出てきます。結果、使いずらい住宅となってしまいます。


住まいの計画の良否は、ほとんどプランニングにあります。
出来るだけ時間をかけてプランニングの検討をする事をお奨めします。

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つづきはこちら


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失敗しない家づくり5ヶ条の5

これまでは、失敗しない家づくり5ヶ条の第1条(家づくりの流れ)をお話してきました。ここからは、5ヶ条の第2条(どこで失敗するか)です。

まだ【家づくりの流れ】をお読みで無い方は、

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■第2条 どこで失敗するか

「住宅産業はクレーム産業」と、業界では言われています。
この意味は、
・どんなに真面目にやってもクレームが起きる
・クレームが起きるのは当たり前
・クレームに対処する体制が必要
・クレームが起きたときが最大のチャンス

など、いろんな意味があります。

これは、請け負う側からの見方であって、お客様にとっては関係ありません。お客様にとっては、家づくりが失敗したのか成功したのかということですね。

これから住宅を建てられるあなたにとって「家づくりに失敗した」とはどういうことでしょう?
契約前には、「失敗した」とは感じません。失敗したと思ったら契約しなければいいのですから。
失敗したと感じるのは、契約直後からです。


「失敗した」と感じることの具体的な内容をまとめてみました。


◇営業マンを信頼して契約したが、契約後は全然連絡をよこさない
◇契約前に打ち合わせをしたことが、実行されていない
◇打ち合わせ通りに工事が進まず、手直しの連続である
◇使いにくい家になってしまった
◇営業マンが言っていたことと違う点がたくさんある
◇後から気付いたのだが、とんでもない欠陥があった

もっとあげればあるのかも知れませんが、原因はおなじことから発生します。
順に、原因を探っていきましょう。


営業マンを信頼して契約したが、契約後は全然連絡をよこさない

わりと多いパターンです。
営業マンの性格や考え方に原因が・・・・・そうかも知れませんが・・・・

こんな見方も出来ます。


営業社員は、給与体系が実績給となっている場合がほとんどです。中には100%歩合給ということもあるでしょう。

給与は、営業社員にとっての生活の糧です。生きていくために必要な給与。この給与は契約することによって、発生します。

したがって契約を完了するまでは、一所懸命に行動します。この一所懸命さが継続すると、このような事にはならないのでしょうが、どうしても次のお客様に心が移るのです。
つい、契約を終えたお客様は工事担当者任せになってしまい、足が遠のいてしまう。


お客様にとって、最初の出会いから打ち合わせを重ね、形のない住宅という図面だけで契約をせざるを得ない、しかも、一番金額が大きく、一生の間に1回か2回の買い物です。だから営業マンを信頼することによって最終的な決断を下します。


ところが、契約が終わったあとは、手のひらを返したように、営業マンからはナシのつぶてです。
これでは、いくら気の長い人でも怒りますよね。でも現実にあることです。


最近は、この弊害をなくす為に、給与の発生を「引渡しが完了してから」とする会社もあります。
しかし、会社の内部の給与規定までは、お客様は知ることが出来ません。

同じ給与規定で、きちんとお客様の立場で行動する営業マンもいますから、全ての営業マンがこうだとは言えません。


優秀な営業マンほどお客様からの紹介が多いものです。契約後ももちろん、引渡し後もきちんとお客様をフォローしているので、紹介が増えます。そうすると、営業マンにとって一番大事な新規顧客の開拓がスムースに出来ます。

だから、優秀な営業マンほどお客様にとっては良き相談相手になってくれる可能性が高いのです。


営業マンを選ぶのは、会社を選ぶ以上に賭けみたいなものがあります。

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posted by イソップ at 17:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 失敗しない家づくり

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−4

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−3ー契約に向けて詳細な打ち合わせを行うのつづきです。

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■契約から着工・引渡しまで


住宅の工事契約をします。請負工事契約といいます。


「請負」という言葉は耳慣れないかもしれませんが、「最後まで責任をもって契約の目的を履行する」ことを言います。

「請負」と、異なるのは「委託」です。「委託」は設計事務所と契約する設計業務委託契約です。
「委託」は途中で、業務を中止することが出来ます。「請負」は出来ません。


*土地を購入される方は「土地売買契約」も行います。


契約は双務契約と言いまして、請負者は最後まで責任を持って目的物を注文者に引き渡す義務を負います。
注文者は請負者に対し、決められたとおりに代金を支払う義務を負います。
両方に義務があるので双務契約と言います。

契約の時には契約書に付属する契約約款(けいやくやっかん)というものがあります。ほとんどは、請負者に有利になっています(少しだけ)。

何故でしょうか?請負者が作った約款だからです。

気に入らない場合は、ご自分で契約約款を作ってもいいですよ。但し、請負者が同意しないと契約自体成立しませんが。



契約が終わると、融資を受ける場合には、銀行に本審査を申し込みします。借入の関係は、「銀行の手続きについて」を後日書きます。

本審査に合格すると、融資承認が来ますので、建築確認が終わっていれば着工です。

着工時には、請負者が近所の挨拶をします。工事期間中は何かとご近所に迷惑がかかりますので、挨拶は欠かせません。それと会社のPRにもなります。

工事にかかる前に地鎮祭は行った方がいいと思いますよ。費用はおおよそ5万円ぐらいです。

工事前には、設計図面の最終確認を行うのが普通です。変更などがある場合は着工前に打ち合わせをしておいた方が後のトラブルを防ぐことが出きます。
会社によっては、契約後は変更をしない場合もあります。この場合は、契約までに詳細をきちんと打ち合わせしなければなりません。

トラブルを防ぐ・失敗をしないためには、契約前に完全に検討・打ち合わせを終わらせて、契約後は変更があり得ない状態にするのが望ましいことです。


【工事途中の打ち合わせ】

内装・外装の色の確認や、図面上では決め切れなかった微妙な部材の位置などは、工事中に決めることもあります。担当者と日時を決めて現場で打ち合わせをします。

あるいは、工事が決められた通りの内容で進んでいるかの確認も必要です。現場にはたびたび行った方がいいですよ。

現場に単独で行った場合、大事なことがあります。

何か変更したい事や、追加したい事など、どんな些細なことでも現場の大工さんや職人さんに、直接依頼するのはやめた方がいいですよ。必ず営業担当か工事担当に伝えましょう。

現場の責任者は会社の担当者です。大工さんや職人さんではありません。これも、トラブルを未然に防ぐひとつの方法です。


【引渡し前検査から引渡し】

引渡しの数日前から1週間前には検査を行います。会社の自主検査を終えて、お客様に引渡しを出来る状態になったら、「施主検査」と言いますが、お客様の検査を受けます。引渡し前に、手直しするところがあれば直して引渡しを行います。


「施主検査」では、住設・備品・色・位置など取り決めたとおりになっているか確認します。これは簡単なのですが、建具の建て付けや床鳴りであるとか、専門家でないと見つけられない不具合のチェックは、素人のお客様には難しいことです。

立ち会っている会社の方に診てもらい、それをお客様が確認する、というやり方がいいでしょう。


工事代金の支払いとほぼ同時に引き渡しとなります。支払い時期については、会社によって違います。

引渡しとは、「鍵を受取る」ことによって、建てた住宅にはお客様しか入れなくなります。建築会社はもう入ることは出来ません。鍵の受け取りによって引渡しが完了します。


引渡しの時は、引越しの準備の最中ですのであわただしく、細かなことには気付きません。
入居されてからゆっくりと点検してもいいでしょう。


【アフター訪問】

どこの会社も引き渡し後は定期アフター訪問を実施します。

3ヶ月、6ヶ月、12ヶ月、2年といった感じですね。ところが、この訪問が実施されずに、お客様の不満になるというケースも少なくありません。この段階では、引渡しは終わっていますので、請負契約は修了しています。「アフターに伺いますよ」というのは、あくまでもサービスと捉えておく方がいいですよ。

だいたい家づくりの流れは言葉にするとこんな感じです。

うまく表現できませんが、この流れの中で様々な事が起き、それが楽しい思い出となったり、とんでもないトラブルになってしまったりするものです。

順調に進めばいいのですが、そうはいかないのが現実です。だから、このサイトを運営することになったわけです。


次回からは、失敗する家づくりの原因を探っていきます。


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失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−3

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−2の続きです
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■家づくりの流れーその3

◇契約に向けて詳細な打ち合わせを行う


プランニングは敷地によって多少変わります。土地がある方も、ここでもう一度本気になって検討します(これまでが本気では無かったというわけではありませんが、いよいよ1社に絞っての最終検討です)。

仕様も再度検討します。住宅設備に関しては、住設メーカーのショールームに行くのもいいです。
モデルハウスに再度行くのもいいです。最初の時点で行った時と、この時点で行く時とでは、あなたの目線が違います。

より詳細な部分に目が行きます。
内装や外部デザインなども再度考えてみましょう。

特に、間取りはこれから何十年と生活する空間ですから、何回も見直しした方がいいですよ。図面上での打ち合わせですから、なかなか立体的なイメージは掴めないものです。


学校出たての頃の私は、全然立体的なイメージを掴めず苦労しました。

プロでもそうなのですから、始めて家を建てられる人にとっては、図面では理解できないものです。
模型という手もあるのですが、生活の実感をつかみ取ることはやはり難しいようです。


失敗しないプランニングの検討法


とにかく、時間をかけることです。

毎日、時間があれば図面とにらめっこして、新しい家での生活をイメージするのです。最初のうちはうまくいきませんが、しばらくすると、かなり慣れてきます。


私のこれまでの成功例として、ひとつお話しますと、

プランニングが決まってから、着工するまでに1年間、あいだをおいたお客様がいます。

プランニングが出来、図面も出来てから「半年間、毎日図面を眺めていて」と、お客様にお願いしました。
そして、その半年間は1回も打ち合わせは無しです。顔も合わせてません。

半年経って打ち合わせをしました。
「変更したいところがありましたか?」の問いに、お客様からは「2箇所ほど細かな変更以外は、ありません」の答えでした。
それから、詳細の図面を作り、確認申請などの所定の手続きを終えて着工しました。

引渡しからすでに12年が経過していますが、今でも不満なところが出て来ないということです。

考えつくしたプランを更に時間をかけて、お客様自身が図面を見ながら、「生活をイメージ」する。半年間もイメージトレーニングをしますから、実際に家が建った状態を、ほぼ完璧に想像できるのですね。


同じようにプラン完成から1年間待った方がいいですよ!とは、言いませんが、プランニングはそのぐらい重要なことだとご理解ください。


分かりやすい工事費の見積もり

ハウスメーカーやビルダーによって見積もりの仕方は違うものです。

見積もりのパターンには大きく分けると2つあります。

・標準工事の金額があって、オプション項目の金額をプラスする方法
・すべての項目の数量を拾い出して、単価を掛けて金額を出す方法

簡単なのは、前者のパターンです。欠点は「標準工事費」に含まれている細かな金額の構成が分からない、という事です。
後者の方は、すべての項目があって、それぞれの細かな単価を知ることが出来るのですが、専門用語だらけですし、見積書のページ数も膨大です。

工務店さんなどは、後者の方が多いでしょうが、ハウスメーカーのほとんどは、前者のパターンです。

どちらがお客様にとって分かり易いのか?・・・・難しい設問ですね。

おおざっぱでいいからという方は前者、細かくないと納得出来ないという方は後者の方ですね。

ただ、見積もりの仕方のパターンは選ぶことが出来ません。出てきた見積書によって納得いくまで質問することが大事でしょう。

さて、そろそろプランも煮詰まり、仕様も確定してきました。契約も間もなくです。


ここでほとんどのお客様が思うこと・・・・・「値引きってあるのかしら?」です。

これについては、ハウスメーカーは値引きに応じるか?をお読みください。

■関連記事

次回は 契約から着工・引渡しまで です。




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失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−2

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−1 家を建てようと思ったらの続きです

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■家づくりの流れーその2

◇具体的な話を進める

建てる会社の候補が決まったら、具体的な話を進めていきます。
具体的な話とはなんでしょうか?それは下の目次に書いてあることです。

プランニング
仕様の検討
工事費他総費用の見積
土地探し


プランニング

具体的な話はまずプランニングから進めます。「私は建てる土地がない」のだから、先に土地探しでないの?と、疑問を持った方! さすがスルドイですね。

でも、違います。土地探しはあせらないで!先に土地を探すと失敗します。断言出来ます!!

では、プランニングの話です。

プランニングとは、簡単に言うと「間取り」ですね。土地が決まっている方は「外構」もいっしょに検討します。

プランニングに必要なもの。これは、あなたが用意しないといけません。何故ならあなたの家ですから。

◆プランニングに必要なものリスト

・家族構成及び家族情報(年齢・職業・趣味・習慣・将来の予定・ペットなど)
・希望する生活スタイル(普段の生活・休日の生活など)
・持込む予定の家具など
・使いたい住宅設備
・所有する車、予定の車
・おおよその資金計画(自己資金・融資に対する返済希望金額及び年数)
・その他こんな生活・こんな設備という希望(ランダムな表現でかまわない)

この条件によって、プランニングの検討をして行きます。
なるべく、あなたのイメージが固まっている方が、プランニングする方から言うと楽なのですが、そうでもない場合も多いので、まだとっかかりの時点ですからあまり深刻に考えなくても構いません。
プランニングの検討期間中に段々とにつまって来ます。


仕様の検討

仕様の検討は、内装や外装、住宅設備といった材料・備品を検討していきます。

実はこの段階では、各社に「標準仕様」というのがありまして、標準仕様を確認する程度でいいと思います。まだ、建てる会社を決定したわけでは無いので、各社の標準仕様の比較が出来ればいいでしょう。

例えば、標準仕様のキッチンと、標準でないものとの差額は意外に大きいことがあります。建てる会社が決まり、総体の費用がつかめてから、標準品にするかどうかを判断した方が、話は進めやすいですよ。


工事費他総費用の見積

プランニングが決まり、仕様もとりあえずOKとなったら、概算の工事費が算出されます。借入金額も決まり、諸費用計算も概算ですが出来ます。


*諸費用ってな〜に?という方は改めてご説明します。


つまり、総体の費用がここで出てきます。

ここで、注意しなければいけないことは、別途工事です。

杭工事や地盤改良工事はこの時点ではまだ確定出来ないでしょう。
照明やカーテンなどは、含んでいる場合もあれば無い場合もあるので、必ず確認します。
地鎮祭や上棟式の費用なども工費費見積には出てきません。

これらの別途費用について、「大体どのくらい?」と聞けば、ある程度経験のある営業マンであれば、即答できるものです。


*土地が決まってない方は、この費用に土地の取得費をプラスすると、費用の合計が把握出来ます。

土地の取得費は。
土地代+不動産仲介手数料+所有権移転費用=土地取得費となります。


ここまで来ますと、何社か同時に検討していた場合には、かなり比較できるデータが揃いましたので、「この会社にしようかな」と、大体考え方がまとまって来ます。

土地が決まっていない方は、「土地が見つかったら、お宅にしようと思う」と、意中の会社の営業マンに土地探しを依頼します。

【何故、この段階で土地を探すのか】

土地が決まっていない方、お待たせしました♪
やっと、土地探しです。

何故、この段階なのでしょうか?これについては、土地探しをあせってはいけない!をご覧下さい。


土地探し

◆土地探し必要条件

・希望する地区
・希望する理由(職場・学校・親・転勤などなど)
・予算ー 予算は、上の総費用の見積から自動的に出てきます
・その他の条件(方位・道路幅員・面積など)


土地探しは、必要条件を出来るだけ(7割)満たす事が出来ればOKとしましょう。
100%条件を満たした事はこれまで、一度もありません


*この辺は、土地探しをあせってはいけない!つづきで触れます。お楽しみに。

このカテゴリの次回記事は 契約に向けて詳細な打ち合わせを行う です。



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posted by イソップ at 20:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 失敗しない家づくり

失敗しないために、覚えておきたい5ヶ条−1

住宅を建てることは、一生の間で何回もあることではありません。「家は3回建てなきゃダメ」と、よく言いますが。建てるプロセスを間違うと何回建てても「ダメ!」というのが私の考えです。

失敗しない家づくりのために覚えておきたい事をこれから数回に分けてお話していきます。


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覚えておきたい5か条

■家づくりの流れ
■どこで失敗するか
■正しいプロセス
■それでも失敗するパターン
■失敗しない家づくり



■家づくりの流れーその1

◇家を建てようと思ったら

昔は家を建てる時には、「近くの大工さんに頼む」ことが、一般的だったようです。昔といっても昭和40年代頃までの話です。
もちろん、その頃私は子供ですし、どんな状況で家づくりが行われていたかは想像するだけです。

今は、近くの「信頼できる大工さん」が誰だか分かりませんし、探すのも大変です。田舎ではまだ、そのようなパターンで家が建てられているのかも知れませんが、都市ではほとんど無理でしょう。

では、どのような方法で家が建てられているのでしょうか?

建てる会社を探す・選ぶ
知り合いの大工さんがいないので、別の方法で家を建ててくれる会社を探します。

探す方法としては

・住宅展示場に行く
・新聞などに入ってくるチラシで探す
・住宅関連の雑誌を見て探す
・ホームページで探す
・建てた知人・友人から紹介してもらう

などの方法がありますが、順に説明していきましょう。


住宅展示場に行く

住宅展示場、マイホームセンターとかハウジングギャラリーとか名前が付いていますが、総合住宅展示場に行きますと、ハウスメーカーとかビルダーなどのモデルハウスが並んで建っています。
テレビコマーシャルで見たことのある会社や、始めて聞く名前の会社もあります。
1ヶ所の展示場には、展示場の規模によって、10棟から40棟ぐらい建っています。40棟もありますと、とても1日ではすべてを見ることは出来ません。

大体5〜6棟見ると大変疲れます。

何故でしょうか?

モデルハウスの中には、当然その会社の営業マンが「待ってました」という感じで、あなたがモデルハウスに来るのを待ち構えています。
かつての私がそうでした!(笑)

あなたはモデルハウスの中にいる営業マンとは始めて会います。
始めての人と会うときは緊張しますね。それと、同じです。

あなたは大変緊張した状態でモデルハウスの中を見て廻るわけです。時間にして短くて20分くらいでしょうか。見ている間に何気ない会話が営業マンとの間で交わされます。

あなたから質問する事もあるでしょうし、営業マンが何かしら質問トークを発します。会話が少し進むと、あなたの心の中でこのような声が聞こえます。

「この営業マンは頼りになりそうだから、じっくり話を聞いてみようかな?」

こうなったら、営業マンとしては第1関門突破です。

この辺の状況の詳しい話は住宅営業マンの心得で改めてしますので、ここでは話を先に進めます。

モデルハウスの見学をしながら、あなたは

・・・始めて会う人に対する緊張感の中で・・・・・
・・・詳しい話を聞くかどうかの判断をしながら・・・・
・・・見た感じの中で、そのハウスメーカーに対する評価もする・・・

ということをしなければなりません。


これは、大変疲れます。

こうして、1ヶ所に1時間前後かかると5棟で5時間です。
40棟見るには8日間かかります。

時間をかけて、ようやく「ここと、ここと、この会社の3社」とか言って、あなたは3社に絞り込みました。良かったですね♪


新聞などに入ってくるチラシで探す

住宅展示場に出展していない会社とか、出展している会社でも、スポットで「完成現場見学会」とか「構造見学会」などの、個別に建っている住宅の見学会をお知らせするチラシが週末にはたくさん入ってきます。

チラシを見て見学会に行って見る。これもひとつの方法です。見学会に行くと、またまた、営業マンとの出会いがあります。しかし、単独の見学会はその住宅を見ればいいだけですから、住宅展示場のようには疲れません。

ただし、他の会社との比較がその場では出来ません。他の会社は別の機会をつくって見に行く事になります。


住宅関連の雑誌を見て探す

住宅展示場に行ってもたくさんあって見切れません。

そこで、事前に住宅雑誌で何社かに絞込みを先に行う。あるいは、住宅展示場では営業マンが待っているので、雑誌で取得できる情報を先に得ておく。といった目的で住宅雑誌を読む方法があります。

この方法は、自宅でゆっくりと時間をかけて自分のペースで検討できますし、家族とも相談しながら検討出来るます。

雑誌の巻末には「資料請求」用のハガキがありますので、これで資料請求をしますと、資料が送られてきます。

熱心な営業マンは持参して訪問してきます。

資料には、雑誌では知る事のできないより詳しい資料や、パンフレット類が入っています。これらの資料で各会社の特徴や仕様の違いなどを確認します。


ホームページで探す

どの会社もウェブサイトを持っています。ホームページでは雑誌や資料以外の情報も得る事ができます。見学会の予定や、社員の日記のようなものだとか、作品集、手持ちの土地情報だとかですね。

時には、掲示板サイトで悪いうわさが無いか?のチェックも必要かも知れませんね。


住宅を建てた知人・友人から紹介してもらう

知人や友人が建てた時の会社・営業マンを紹介してもらうのは、かなり安全・確実な方法でしょう。

楽しい思いをして建てる事が出来た場合には、快く紹介してくれるでしょう。

ただ、一応は満足しているのだけど、建てるプロセスで少しでも不安を感じた場合には「紹介してもいいんだけど〜?」という感じで、紹介する事に躊躇することがあります。

「失敗だった」という場合には、工事中の様々なことについて話が出てきて「だから・・・・紹介できないよ」と、こうなります。

こういう場合は、その会社はやめた方がいいでしょう。

つづきは「家づくりの流れーその2」です

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