手続関係諸経費 その他の諸経費

■手続関係諸経費
  建築確認・検査申請費用
  住宅性能保証登録費用
  建築会社事務手数料

■その他の諸経費
  契約書印紙代
  各種証明書交付手数料
  土地仲介手数料
固定資産税等精算金

借入関係諸経費のつづきです

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  ■建築確認・検査申請費用

建築工事に入る前には、役所に建築確認の申請をします。これが、済まないと工事は出来ません。
申請費用は面積にもよりますが、2万円ぐらい。

  住宅金融公庫の融資を使う場合は「中間検査も」必要です。費用はほぼ同様です。

完成しますと、完了検査を受けます。費用は同様です。


  この関係で、4万円〜6万円ぐらいになります。

どうしても必要な費用ですので、削るわけにはいきません。


■住宅性能保証登録費用

住宅性能保証の登録は公的機関ですとここ
財団法人住宅保証機構

民間ではここ
JIO 日本住宅保証検査機構

などが一般的に使われている機関です。


【何を保証するのでしょうか?】

工事期間中に、ある決められた工程にきますと、その機関の検査を受けます。
所定の工事内容になっているかどうかの第3者の検査という意味合いです。

完了検査を受け、問題なければ性能保証住宅として登録されます。
登録費用は、住宅の規模にもよりますが、およそ10万円。


【お客様のメリットは?】

最大のメリットは(メリットというかどうか疑問ですが?)

10年保証を第3者がしてくれるというものです。


工事を行なった会社に何か将来あった場合
分かりやすくいいますと、倒産・・・・とか

この場合、いくら10年保証といっても、会社がつぶれたら意味ないですよね。


そこで、保証機関が建てた会社に代わって、瑕疵があった場合の修補工事費用を保証するというシステムです。

諸経費に計上する会社と、工事費の中に含まれていて、表に出て来ないこともあります。


■建築会社事務手数料

この費用も、計上する会社と、表には出てこない会社があります。

融資手続きとか、役所関係の手続きなどの事務作業に補填する意味で、諸経費として計上する場合は、費用は10万円前後です。


■契約書印紙代

請負工事金額や土地売買金額によって異なります。

1,000万円〜5,000万円は、平成19年3月31日までは、15,000円です。それ以降は20,000円になる予定です。

契約書を2通作成する場合は、双方がこの金額を負担します。契約書を1通にして、片方がコピーを保有する場合は、半分ずつ負担します。


■各種証明書交付手数料

所得証明や、土地の登記簿謄本など、主に融資手続きに必要な公的証明書を交付してもらう時の手数料です。

数千円といったところです。


■土地仲介手数料

土地購入にあたって、流通されている物件を購入した場合にかかる、仲介した不動産会社に支払う手数料です。

費用は、土地代金の3%+60,000円の合計に消費税となります。

例えば、1000万円の土地を購入しますと、378,000円(消費税5%)となります。


■固定資産税等精算金

土地を購入した場合の費用です。

固定資産税は1月1日時点で所有している人に課税されます。


例えば6月30日に土地の引渡しを受けますと、その時点で所有者が変わります。年間の固定資産税を日割り計算で清算しますので、この場合、年間税額の半分を引渡しの時に清算します。


■諸経費のまとめ

以上、3回に分けて諸経費に関してお話しましたが、ここで、まとめましょう。
住宅だけの場合土地も購入
登記関係諸経費250,000500,000
借入関係諸経費800,0001,200,000
手続関係諸経費260,000260,000
その他の諸経費50,000500,000
合     計1,360,0002,460,000


かなり、おおざっぱな目安ですがこんな「こんな感じ」とだけ頭に入れておいて下さい。
個々の条件やケースによってかなり変わりますが・・・・こんな感じ!


*これまで述べた「諸経費」は、工事の見積書に出てくる「諸経費」とはまったく違います。
*工事見積書の「諸経費」については、改めてお話します。

「家を建てる時の諸経費って?」の過去記事は 登記関係諸経費
借入関係諸経費

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posted by イソップ at 18:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 家を建てる時の諸経費って?

借入関係諸経費

借入関係の諸経費には次のもがあります。

登記関係諸経費のつづきです。


◇保証料
◇火災保険料
◇金融機関事務手数料
◇送金料・通信料など雑費
◇つなぎ資金金利

順に説明していきます。

住宅ローン完全ガイド(2006年度版)

 

保証料


金融機関が住宅ローンを融資するにあたって、保証人を用意しないで、保証会社が保証を行なうことが一般的です。

保証は連帯保証ですから、いわば保証人はあなたにお金をお貸しするのと同じ状態になるのです。とても、○千万円もの保証は個人では出来ません。

そこで、保証会社が保証人となるのです。


保証するにあたっては、保証料という費用が掛かります。

保証料は一定かといいますと、実は違います。勤務先などによって保証料の比率が変わって来ます。この違いは銀行間でも違いが出てきます。

2000万円の融資ですと、20万円ほどの差が出ることがあります。20万円は35年融資の場合の金利差0.5%の違いと同じです。
例えば、2.5%の金利の金融機関で保証料が25万円でした。2.45%の金利の金融機関では保証料が45万円でした。

どちらも、トータルの支払う金額はほぼ同じになります。また、保証料は建築時に支払いますので、全体の資金計画に大きく響きます。

金利だけではなく、保証料も比較検討することが必要です。保証料は事前審査を提出すると回答が得られますので、1金融機関だけではなく、数行検討することをお奨めします。

火災保険料


通常は、融資期間の保険料を一括で支払います。分割ですと大変割高となります。

建てる地域や構造によって保険料は変わります。20〜30万円の違いが出ます。

通常木造のモルタルやサイディング貼りの住宅はC構造と言いまして35年の一括で60万円前後、
B構造という準耐火性能を持った住宅は40万円ぐらいが目安です。

金融機関事務手数料


金融機関の事務手数料は4万円ぐらいが一般的です。その他雑費を加えて5万円ぐらい。

つなぎ資金金利


つなぎ資金は建てる会社によって、使うところもあれば使わないところもあります。
使う場合、どのような時に使うのか?

1、土地購入時
土地購入資金を金融機関の借入ではなく、一時的につなぎ融資で決済をしてしまう時。
手続きが簡単なので、つなぎ融資を出来る場合には建てる会社としては、こちらの方を勧めます。

2、建物引渡し時
引渡し時に金融機関からの融資がまだ実行されない時に、つなぎ融資で工事代金を決済するケースです。
やはり、手続きは簡単です。

3、つなぎ融資の仕組み
金融機関と建てる会社との間で、提携ローン契約が成されています。
したがって、融資は提携ローンを利用することになります。
つなぎの期間の金利をお客様が負担します。金利は店頭基準金利+αぐらいです。


【つなぎの期間は短く】

つなぎ資金を使う場合は、出来るだけつなぎの期間を短くなるようにしないと、大きな金額になることがあります。
例えば仮定のケースで考えて見ましょう。

1、土地資金を1000万円つなぎで借りました。借入期間は3ヶ月です。
2、引渡し時のつなぎを1500万円借りました。借入期間は15日です。

1000万円×4%×90÷365=約10万円
1500万円×4%×15÷365=約2.5万円

つなぎの金利負担を抑えるためには、必要最低限の自己資金を残して、残りは土地代に振り向けた方が得ですよ。
但し、建築会社への契約金も必要ですから、その辺は相談してみて下さい。


【借入関係諸経費の合計】

極めておおざっぱな概算ですが、ここまでで80〜120万円となります。


次回は、手続関係諸経費及びその他の諸経費です。



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posted by イソップ at 18:26 | Comment(0) | TrackBack(2) | 家を建てる時の諸経費って?

登記関係諸経費

登記関係諸経費

家を建てる時の費用は=建築工事費(税込)+土地代+諸経費となります。

諸経費についてのお話です。

不動産登記関係最新情報



(新築ではなく、不動産購入時の諸経費トータルでは総費用の8%ぐらいと言われています。
湘南に住みたい!:不動産購入の諸経費を考える を参照)


諸費用の項目をまずあげてみましょう。

■登記関係諸経費
  建物表示登記費用
  建物保存登記費用
  土地所有権移転登記費用
  抵当権設定登記費用
  (滅失登記費用)

■借入関係諸経費
  保証料
  火災保険料
  金融機関事務手数料
  送金料・通信料など雑費
  つなぎ資金金利

■手続関係諸経費
  建築確認・検査申請費用
  住宅性能保証登録費用
  建築会社事務手数料

■その他の諸経費
  契約書印紙代
  各種証明書交付手数料
  土地仲介手数料
 固定資産税等精算金

こんな項目が並びます。漢字ばっかりですね♪
順に説明していきます。

建物表示登記


住宅の工事が進み、外壁や内部の仕上げ工事がある程度出来ると、建物表示登記を行います。
本来は、完成してから登記なのですが、早めに登記するのが普通です。

*これには、理由があります。その理由は何故、建物表示登記を急ぐのか?に書いてありますので参照してください。


登記の目的は「○○○市○○町○○番地に、こんな住宅ができましたよ」という意味の登記です。

住宅は不動産という財産ですので、今までなにもなかった土地の上に財産が出来ました。ということを知らせる事が目的です。

表示登記が為されると、役所の固定資産税課に通知されます。数ヶ月すると役所から固定資産税の算定の為に調査に来ます。
あまり来てはほしくない調査ですが、法律ですから仕方ありません。

調査に来ると、後日、固定資産評価額が決定され、固定資産税の納付すべき金額のお知らせが来ます・・・・お楽しみに。


*固定資産税を少なくする方法があります。こちらに記事があります


余談が多かったですが。建物表示登記を行うのには費用がかかります。

費用は、普通の住宅であれば10万円以内です。

建物保存登記


表示登記はされましたが、表示登記は「○○○市○○町○○番地にこんな住宅ができましたよ」しか登記されていません。

その住宅は「私の物です」という、所有権を第3者に主張する為に登記を行います。

この登記をすることによって、建てた住宅はあなたの所有になります。

費用は、普通の住宅であれば10万円以内です。

土地所有権移転登記費用


土地を買った場合、その土地は以前は違う方が所有していましたので「所有権」という権利が設定されています。
そこで、その所有権を移転することによって、あなたの所有ですと第3者に主張できるわけです。

この費用は、土地の評価額によって決まります。一般的な宅地の場合、数万円から数十万円の範囲です。

内訳は=登録免許税+司法書士報酬です。

登録免許税が評価額によって異なります。平成20年3月31日までは評価額の1%です。
司法書士報酬は一般的には3万円以内です。

抵当権設定登記費用


住宅ローンを借入する場合に、土地や建物を担保に入れます。その為の登記です。
借入金額によって費用は変わります。

内訳は=登録免許税+司法書士報酬です。

登録免許税は住宅取得に関わる場合に限り(平成19年3月31日まで)、借入金額の0.1%です。

滅失登記


今まで住んでいた家を解体して新築をする場合には、解体工事後に「滅失登記」をしなければなりません。
しないでおくと、いつまでも固定資産税が課税されます。

費用は5万円前後です。


登記関係にかかる諸経費は以上ですが、普通の住宅を土地を買って建てた場合、30万円〜50万円(土地評価額が2000万円ぐらい)がおおまかな目安です。

各項目については、順をおって説明していきます。次は、借入関係諸経費です。



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posted by イソップ at 18:54 | Comment(2) | TrackBack(2) | 家を建てる時の諸経費って?
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