不動産取得税が0になる

土地を購入して住宅を建てます。
土地は所有権移転登記を行い、住宅は表示登記と保存登記を行います。

登記をしないと、第三者に対して「自分のもの」と主張できません。
登記をしますと、不動産取得税が課税されます。

土地の所有権移転後3ヶ月以内には、都道府県から不動産取得税の納付通知書が来ます。

不動産取得税は以下のような計算で課税されます。

不動産取得税の課税基準


土地の固定資産税評価額の3%(平成21年3月31日まで)となります。

具体例を上げると

1,000万円で買った土地の固定資産評価額はおよそ600万円(地域によって異なります)

600万円×3%=18万円となります。


住宅の固定資産税評価額の3.5%(平成20年3月31日まで)となります。

2,000万円の住宅であれば、住宅の固定資産評価額はおよそ1,100万円(地域によって異なります)

1,100万円×3.5%=38.5万円となります。

土地と建物あわせて3000万円の住宅を取得すると56万5千円の不動産取得税を支払わなければなりません。
ご存知でした・・・・?

不動産取得税の軽減措置


不動産取得税を56万5千円支払わなければならないのが、本来なのですが、ご安心下さい軽減措置があります。

◆ 住宅の軽減措置
次の条件を満たしていれば、評価額から1,200万円が控除されます。

上の例では
住宅の評価額は1,100万円ですから
1,100万円−1,200万円=評価額がありません!
つまり不動産取得税は0となります。

その条件とは
50u以上240u以下の住宅です。(車庫や物置も含みます)


◆土地の軽減措置

(土地を取得してから3年以内に住宅を建てた場合という条件がつきます。)

平成21年3月31日までは課税標準額が1/2になります。
上の例ですと

600万円×1/2=300万円

課税標準額が300万円になります。

すると土地の不動産取得税
300万円×3%=9万円となります。

次に、この9万円から45,000円か、次の式によって計算した金額の多い方を控除します。

1uあたりの土地価格の1/2(平成21年3月31日まで)×住宅面積の2倍(200uが限度)×3%

上の例で表しますと

30,000円(1uあたり)×1/2×200u×3%=90,000円

45,000円より90,000円の方が多いですから
300万円×3%=9万円から90,000円を控除します。

すると答えは 0 です。

不動産取得税が0になる


住宅の不動産取得税は ゼロ でした。
土地の不動産取得税も ゼロ でした。

本来、56万5千円になる不動産取得税が ゼロ となります。 

不動産取得税の軽減措置を受けるには手続きが必要です。

建物も土地も、住宅を建てる事が条件となっていますので、住宅を建てたという証明が必要です。

建物の場合は、住宅が建って登記されてから不動産取得税納付通知書が来ますので、手続きは簡単です。
登記簿謄本や工事代金の領収書などを提出して、所定の書類に記入して終わりです。

土地の場合は、通常、住宅の工事中に不動産取得税納付通知書が来ます。
住宅を建てたという証明はまだできません。
そこで、不動産取得税納付延期の手続きをします。
一旦支払期限を延ばして、住宅が登記されてから、軽減措置の手続きをします。

支払期限の延期手続きには、建築確認通知書を提出します。


手続きは都道府県税事務所になります、自動車税を納付するところと同じ事務所になります。

○○万円の不動産取得税納付通知書が来てもビックリしないで下さい!
ほとんどが0になります。

こうなる!!土地・住宅税制Q&A


posted by イソップ at 21:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産登記

何故、建物表示登記を急ぐのか?

住宅の工事が進み、外壁や内部の仕上げ工事がある程度出来ると、建物表示登記を行います。
本来は、完成してから登記なのですが、早めに登記するのが普通です。

登記関係諸経費で触れた話です。

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住宅を建てるのに住宅ローンを利用する方がほとんどです。

住宅ローンの融資実行は、抵当権が設定されてから実行されます。(金融機関によっては抵当権設定と同時に実行する場合もあります)

抵当権が設定される為には、建物表示登記が終わっていることが必要です。表示登記が終わり、建物保存登記と抵当権設定登記が同時に行われます。


請負契約上は、引渡しと代金受領は、ほぼ同時に行われることになっています。つまり、引渡しの時には融資が実行される状態になっていないと困るわけです。

引渡しはしたけれど代金受領は2週間先です。ということでは請負者側が困ることになります。そこで、引渡しに間に合うように表示登記を完成前にすることが多いわけです。


工事が遅れて引き渡し直前の突貫工事となった時は、このタイミングをうまく合わせることが難しくなって来ます。



引渡し時に、融資実行がされなくてもいいように、「つなぎ融資」を使うハウスメーカーもあります。

これは、融資の実行までの期間だけ、臨時の融資を受ける。というものです。(住宅金融公庫の場合は必須です)

「つなぎ融資」は、別に金銭消費貸借契約を結びますので、印紙代と、つなぎの期間の金利が発生します。

お客様思いの営業マンは、この余分な費用を出来るだけ少なくするために、やはり表示登記を急ぎます。

見えないところで頑張っている営業マンがいるわけです。


【引越ししていないのに住所移動?】

保存登記をする頃に、営業マンから「住所を移動して下さい」と、言ってきます。

引越ししていないのに何故?・・・・と思われるでしょうが、これ必要なんです。


保存登記をする時には、所有者の現住所を記載します。引越し前の住所で登記しますと、後日所有者の住所変更を登記しなければなりません。

又、住宅金融公庫の融資の場合には「自ら居住する」ことが要件ですから、自ら居住していることを証明するために、新たな家が建った住所で登記を行います。

「住宅取得控除」の適用を受ける場合も、原則的に自ら居住することが証明されなければなりません。

このような理由で、引越し前に住所移転を行います。

役所に転入届けを出す時に「いつから住み始めました?」と聞かれることがあります。この場合「来週です」とか「まだ決まってません」と言ってはいけません。
転入届け、受け付けてくれません。

「今日からです」とか答えましょう。



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posted by イソップ at 18:20 | Comment(0) | TrackBack(3) | 不動産登記
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