築8年の木造住宅の構造躯体がボロボロ

衝撃的な写真です。
築8年の木造住宅がこんなにも・・・・・
ケンプラッツ 建築・住宅

2×4工法の輸入住宅だそうですから、小さな工務店が建築したものではないと思います。

原因は、ささいなところからの雨漏れらしいのですが、ささいな部分だけに発見ができす、8年経過してこのようになったのでしょう。

高気密高断熱住宅は、何重にも材料が重ね合わされます。
断熱材があり、その外側には構造用合板を貼ります。
構造用合板の外側を、透湿防風シートで覆い、窓周りは防水テープで処理をします。
さらにその外側には外壁下地が組まれて、外壁が張らさります。

一般的には、このような作業工程で、外壁は作られますが、外壁面あるいは外壁上部の屋根との取り合い部に、漏水するようなわずかな不備があると、外壁内に雨水は浸入し、やがて外壁下地や構造用合板を腐らせていきます。

工事を行う職人さんや、工事管理担当者あるいは設計監理者が見落としがちな部分でもあり、どんなに施工体制の整った会社といえども、このような事例がまったく無いとは言い切れない実状です。

この住宅を建てた方は、さぞショックが大きかったのではと、思います。


以前、外壁を剥がしたら、下地の胴縁が蟻の巣になっていました。
『フッと』息を吹きかけたら、胴縁は跡形も無く崩れ落ちていったことがあります。

その時の建て主さんの驚きは、表現のしようがありません。
胴縁だけで、構造躯体には何の影響も無かったので幸いでしたが、構造躯体がこんなにボロボロでは、○○工法とか言われる工法の信憑性が疑われます。


このような事例は、もちろん10年保証の対象ですので、きちんと補修工事が行われたと思いますが、第三者保証の重要性を改めて認識させられる事例です。
posted by イソップ at 13:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

リフォーム済みの中古住宅を買う方がいいのか?

中古住宅には2種類あります。
リフォームされた中古住宅と、されてない中古住宅です。

リフォームされた中古住宅は、購入希望のお客さんには見た目もきれいだし、買おうかなと思う確率は高いのでしょう。
それに反してリフォームされてない中古住宅は、古いし汚れているし購買意欲をそそりません。

第一には、リフォームにどのくらい費用がかかるか分からないのが不安材料ともなっています。
では、中古住宅を買うならどちらがいいのかを、お客さんの立場からお話します。


結論から言うと
リフォームされていない住宅を買うべきです。

その理由をお話すると・・・・・・・

中古住宅には、現在の基準からみると劣っている欠点が必ずあります。
  • 気密性が悪い
  • 断熱性が悪い
  • 換気の流れが悪い
  • 構造体に狂いがある
といったものですが、リフォームの結果、これらの欠点が見えなくなってしまいます。

リフォームされる前の状態を把握している場合は別として、リフォームされたあとでは、どこにどんな現象が起きていたかが分からないと、私たち専門家でも、その中古住宅にどんな欠点があるのか予測できません。

リフォームされた中古住宅を購入し、3〜4年生活してみて、初めて欠点が分かることになっても手の打ち様がありません。


逆に、リフォームされていない中古住宅は、カビが発生していたり、建具が閉めづらいとか、様々な現象を確認出来るので、その中古住宅の欠点を把握し、リフォームの方法をより望ましい方法で行うことができます。


リフォームされた中古住宅には、こういった欠点の原因を解消した方法でリフォームされたものは少なく、見た目だけをよくするように行われたリフォーム工事が多いものです。

見た目だけに騙されないように、くれぐれもご注意を・・・・・!

新築そっくりさんって
posted by イソップ at 09:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

住宅の強度不足

大阪を中心に関西圏で住宅事業を行う、ファースト住建が分譲した住宅に強度不足が発見されたとのニュースが昨日報道されました。
強度不足とは耐力壁不足の事を云っているのですが、何故そのようなことが起きたのかを解説します。

住宅の耐力壁


2階建ての木造住宅は、構造計算を必要としません。
その代わり1階・2階の床面積や、東西南北4面の外壁見付け面積に対して、1u当たりに必要な耐力壁の長さを規定しています。

設計者は上記の面積から算出される必要耐力壁を配置させて安全性を確かめます。

耐力壁は、壁の構成によって倍率が定められていて、
例えば、柱と柱の間隔が90cmで、
柱と柱の間に3cm厚のスジカイが入っている場合は、
90cm×1.5=135cmの耐力壁長となります。

1階・2階の耐力壁の長さに、それぞれの耐力壁の倍率を掛けて合計した総耐力壁長が、規定された長さを上回っているかどうかを確認します。

確認申請の緩和


上記の耐力壁の確認は、当然、設計者が行うものですが、建築確認申請においては、耐力壁検討の設計図などを提出しなくても良いという緩和が行われていました。

建築士が設計を行った場合には、建築士の責任において耐力壁の検討を行い、役所はチェックしないということです。

つまり耐力壁の検討(構造上の安全性のチエック)は確認申請に必要ではない検討事項です。

確認申請に必要がないとなると、

  • 耐力壁の検討をまったくしなかった

  • 耐力壁不足は分かっていたがそのまま建ててしまった


といったことが起こります。

そんなことが背景にあったのではないでしょうか?
タグ:欠陥住宅
posted by イソップ at 08:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

耐火建材の不適切報道について一言

1月9日の朝刊トップに『耐火建材40社不適切』と、大見出しがあり、大臣認定とは異なる仕様の建材販売の事例が、40社77件判明したと報道されました。

悪質な認定偽装は無かったようですが、1社の建材が使用された50棟の住宅などについては、改修が指示されました。

さて、この報道から見えるものは・・・・・



行政や検査・確認機関が、個々の建築物に対して関与するのは、建築確認申請・中間検査・完了検査の3回あります。

検査や確認をする立場と、検査・確認を受ける立場があるのですが、どちらにもある共通した意識は
確認・検査は通ればいいというものです。

検査をする方は、1日に何件もの検査物件があり、スケジュールをこなす事を重視します。
したがって『よほどの事が無ければ』検査は合格します。
よほどの事とは・・・・・すぐ気が付く不備・・・・・です。

検査の時間は、住宅の場合はおよそ3分! というのが、私のこれまでの経験です。
(現在は、民間検査機関が業務を行ったり、厳格化の法改正があった為、もう少し長いのでは?)



検査を受ける方は、引っ掛かるものは気が付かないようにする!

すぐ見つかる事については、検査員がOKを出しやすくしてあげる。
どういうことかと云うと・・・・・

店舗などは『内装制限』を受け、内装材については不燃性の材料を使用するように規定されています。
施主が指定した内装材にはこの認定が無かった場合、検査は不合格となります。

そこで、『認定シール』だけを購入して、壁や天井に貼っておく・・・・・といったことです。
(現在も、この方法が行われているかどうかは分かりません)


このように、行政上の手続きが重視され、実態は別になっている事は、かなりあるのではないかと思います。

今回の、耐火建材の認定についての原因は

  • 社内の連携ミス

  • 申請書の記入ミス


などが原因であると各メーカーは云っているとの事ですが、あまりにもそのような単純なミスが多いのでは無いでしょうか。
40社もあるんです!!
タグ:耐火建材
posted by イソップ at 09:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

宅地造成地の危ない住宅

宅地造成地には平坦地を造成したものと、丘陵地を造成したものがあります。

丘陵地を造成した宅地に建つ、危ない住宅についてお話します。


丘陵地は起伏がありますので、高い所は削り、低いところには土を盛る、というように造成していくのですが、造成地から幹線道路に出る為には、道路に傾斜をつけて、宅地全体を設計します。

すると、宅地は道路の傾斜に合わせて、段々畑のようになります。

段々畑のがけのようになる部分は、ほっとくと土がくずれますので、法面(傾斜した面)処理したり、擁壁を作ったりして、宅地の土が崩れないように造成していきます。


法面や擁壁は、土の崩れを防ぐ=土の荷重に対して安全なように設計されます。
決して、宅地の上に建つ住宅の重さに、耐えるようには設計されていません。


宅地造成地に建つ住宅の配置について考えてみましょう。

法面や擁壁に近づけて配置する場合、住宅の重量が、法面や擁壁に影響を与えるような状態にしてはいけません。

例を挙げると、下の図のような状態です。

擁壁と基礎


この図は、コンクリート擁壁によって宅地を造成したケースです。

コンクリート擁壁はL字型に作られます。
土を押さえる壁の部分と、擁壁自体の重さや、擁壁にかかる土の重さに耐えるように作られたベースの部分で構成されます。


敷地境界からの離れが少ないと、住宅の基礎が、擁壁のベースの上に乗っかるような状態になります。

こうなると、擁壁のベースには、土の重さ以外に住宅の重さも加わり、地盤の弱い造成地では、擁壁が下がったり、外側に開いたりして、その結果、住宅自体の基礎が沈下することになります。
タグ:宅地造成地
posted by イソップ at 09:10 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

欠陥住宅の定義

中古住宅の場合の欠陥住宅についてです。



瑕疵担保保証の裏付けとして、瑕疵担保保証保険加入が義務付けされる事になりました。

この保険加入の義務は、工事の請負者または建売住宅などの売主に対してです。

同時に、中古住宅に対しても、売主が宅地建物取引業者つまり不動産業者の場合には、義務付けされます。

中古住宅の場合には、競売や買取によって不動産業者が売主になる場合と、不動産業者は仲介をするだけで、売主は現在所有している個人や会社の場合とがあります。

売主が不動産業者で無い場合には、瑕疵担保責任を負担することは無く、保険加入の義務もありません。

これは、売主が買主と同様、建築に対する知識も無く、責任のとりようが無いからなのですが、同じ中古住宅が、たまたま売主が、個人か不動産業者かによって、瑕疵担保に対する考え方が変わるのは重要な事です。


このような事情の中で、中古住宅の場合の欠陥住宅の定義をどのように考えたらよいのか?・・・・・について考えてみます。

中古住宅にみる欠陥


雨漏りや床が斜めになっているなど、欠陥住宅の代表的な現象が見られる住宅は、築年数が古くなると多くなってきます。

購入を検討する人は、『古いからしようがない!』と、現状を肯定した上で、購入に踏み切ります。

購入後は、雨漏りの原因を探して補修工事を行いますが、この現象自体は欠陥です。

ただし、欠陥であっても瑕疵担保請求をすること無く、自ら補修工事を行います。
何故なら、欠陥を認識していたから! なのですね。

新築住宅の場合は、こうはいきません。
欠陥は無い! ということが前提になっています。


ここまでは、分かりやすい話だと思います。

次に、わかりずらい話を・・・・・

法律による欠陥住宅


建築基準法の改正によって、基準が新しくなると、これから建てる住宅は新しい基準で建てないと基準法違反になってしまいます。

基準法違反になっているのに、是正しないで建てられた住宅は欠陥住宅と呼ばれます。

ところが、建築基準法改正前に建てられた住宅はどうなのでしょう。

建てた時点での基準には適合していますから、欠陥住宅ではありません。
しかし、法律が改正されたことによって、基準に適合しない部分が出てきました。

その場合、欠陥住宅と呼ぶのでしょうか?


建築基準法上は、法律の改正があって基準に合わなくなった住宅は、既存不適格といいますが、既存不適格とは必ずしも欠陥住宅を指しているものではありません。

基準法の改正の度に、既存不適格住宅は増えていきます。
そうしてそのような既存不適格住宅が中古住宅として市場に出てきます。

売買は、既存不適格かどうかを問われる事も無く取引は行われていきます。

欠陥住宅の定義


新築住宅の場合は、現在の建築基準に照らして、構造的なことが問題となりますが、中古住宅の場合には、以前の基準で建てられた住宅であることによって、構造的なことはほとんど無視されます。

そうなると、基準自体が極めてあいまいなものになり、何が構造的欠陥で、何が欠陥でないのかの判断が微妙な問題となってきます。

雨漏りするとか、基礎にジャンカがあって鉄筋が錆びているとか、見た目で欠陥と分かるものは判断できるのですが、建築基準法との関係で判断を求められると、答えようが無い!というのが現状です。


*追記

結局、何を書こうとしたのか分からなくなりました。
欠陥住宅について、皆さんの意見をお待ちしてます!!
タグ:欠陥住宅
posted by イソップ at 21:02 | Comment(0) | TrackBack(1) | 欠陥住宅は何故できるのか?

偽装されていた耐火建材

ニチアスの耐火材料偽装が公表されました。

また偽装か!・・・・・という思いですが、該当する住宅にお住まいの方にとっては、重大なことだと思います。

ここで、今回のニチアスの耐火材料認定偽装について少し解説したいと思います。


建築物に使用される材料は、様々な基準や規格によって、材質や性能面の規制を受けています。

耐火材料などについては、建築基準法によって、建築物の耐火性能や防火性能についての規定があります。

耐火性能については、建築物の用途や規模によって区分され、外壁・間仕切壁・屋根・床・軒といった建築物の部位について細かく耐火時間を定めています。

建築基準法・施行令では、実際に供給される材料に対して、個別に法令でこれらの性能について規定することは困難ですので、国土交通大臣が指定する方法によって、検査を受け合格した材料について、その性能値を認定するという制度をとっています。


今回のニチアスが認定偽装した材料は、軒部分に使われるいわゆる“軒天部材”のようです。
軒天は、廻りで火災が起きた時に、小屋裏部分への延焼を防ぐ為に、一定の防火性能・耐火性能を有するように規定されています。

旭化成のへーベルハウスは“耐火建築”をキャッチフレーズにした住宅ですので、軒天材料が非適合の材料であったことは、致命的な問題となっています。


今回公表されたへーベルハウス・ミサワホーム・トヨタホームでお住まいを建てられた方にとっては、不安な気持ちいっぱいだと思います。

また、これらのハウスメーカー以外の工務店で建てられた住宅に、当該の建材が使用された件数が約1万棟といわれています。

『もしかしたら、我が家も!!?』という方もいらっしゃるかも知れません。

そこで、参考になるかどうか分かりませんが、アドバイスを少し・・・・


ニチアスが行った認定偽装は、絶対にあってはならないことです!!

しかしながら、
偽装された材料を使った住宅の耐火性能は著しく劣っている!
とは必ずしもいえません。

偽装された材料ではあっても、材質自体は“燃えにくい材料を使った建材”です。

耐火性能は耐火時間で表示されます。
30分、45分、60分といった区分によって性能ランクを付けています。

今回の材料の本当の耐火時間は、今後の調査を待たなければならないと思いますが、耐火性能は耐火の程度を表した表示です。『燃えるものを燃えない』と偽装したわけではありませんから、あまり神経質にならずに、建てたハウスメーカーや、ニチアス自身の今後の対応にある程度まかせるべきだと思います。


ハウスメーカーでは無く、一般工務店で建てられた住宅で、特に準防火地域や防火地域に建つ住宅の場合には、建てた工務店に問合せをしてみて下さい。
もしも、建てた工務店がもう無くなっちゃった、という場合には、お近くの建築士事務所などに問合せをしてみて下さい。

くれぐれも必要以上に心配はしないで下さい。
posted by イソップ at 20:41 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

改正基準法は建築士いじめか?

前回の住宅着工戸数大幅減?には、建築士の方々から思わぬ非難や反論を頂戴しました。

いただいたコメントからいろいろ調べてみると、国土交通省による建築士いじめとしかいいようの無い実態があるんですね。


今年6月20日から施行された改正建築基準法は構造計算偽装事件に端を発しています。

建築確認申請における設計図書や申請手続きに、偽装などの不正行為を防ぐ為に厳格化を図るのが改正の目的です。

ところが、厳格化を実施する為には、法令のみでは無く、申請書類の様式や審査の基準や手順といった手続き上の細かなことがあらかじめ決められていないと、確認業務自体がスムースに進みません。

それらの細かな部分を何も決めずに改正法をスタートさせてしまった!
その為、建築業界に想像以上の混乱が生じている!というのが現状です。

  • 確認申請を提出しても審査が進まない

  • 期限が過ぎても確認が降りない

  • 確認が降りないから着工できない


といったことから、もっとひどいのは

  • 行政側の体制が出来ていないので申請を手控える

  • 民間確認機関では申請受付を拒否している


ということまで起きているようです。


戸建住宅は4号物件といわれる区分で、それほどの混乱は無いようですが、それ以外の物件については、以上のような状況にあるようです。


この状況の中で、一番困っているのが設計・確認申請業務を行う建築士なんですね。

本来すべき仕事が、行政によって阻まれている。
しかも、行政手続き上の整備が為されていない事が原因となると、
これは、建築士いじめのなにものでもない!!

建築確認という制度


建築確認という制度は、これから建てようとする建物が、建築基準法で定められている基準に合致しているかどうかを、行政が確認するものです。

似たような制度に、許可というものがあります。

開発行為や、宅地造成などを行う時は、許可を得て工事に着手します。

言葉のニュアンスとしては
許可は非常に強い権限を感じさせますが、反して、確認は『確認しました!』という、許可よりは権限の弱い手続きが本来の姿です。

しかし、現在の建築確認手続きは、許可以上に強い規制と行政権限を感じさせます。

設計の主体性がどちらにあるのか?という観点からいうと
許可はいわゆる行政のお墨付きのようなものですから、設計内容についての主体性(責任性)は行政に多くあります。
確認は設計者に主体性があり、行政は第三者的に確認を行う。

許可と確認には以上のような違いがあります。


ところが建築確認の現状は
行政が責任を持つわけでもなく、何かあった時に・・・・・
確認は完璧に行いましたと言い逃れをする証拠作りのための手続きが、行われているように思えます。

戸建住宅と確認申請


前回の記事中『駆け込み申請』を行う背景としては、いくつかあると思います。

  • 改正基準法では申請手続きが煩雑となる

  • 改正基準法では確認通知までに時間がかかる

  • 改正後では、わずかな変更も出来なくなる


などでしょう。

これらのことが、建主にとってデメリットとなるのは、
例えば
引渡し時期が事情によって、延期できない方もいらっしゃいます。
そのような方にとっては、着工時期が大変重要なこととなります。

着工前の準備が充分に出来た方は別として、充分に出来なかった方にとっては、業者選定を含めて大事な決断を短時間で行うことになった方もいらっしゃるのだと思います。

大事な決断とは、ハウスメーカー・ビルダーにとってはクロージングを指します。
クロージング時に『改正前に申請しましょう!』という決めセリフが無かったとは言えないのではないでしょうか。

本来は建築基準法改正と業者選定とは、まったく関連の無い事です。
それがリンクされて、クロージングのキーワードになってしまい、誤った選択をした方がいなかっただろうか。
ということを危惧しています。

住宅営業という世界は、非常にナチュラルに進行していき、やがて『あなたにおまかせします!』というのが理想的な姿です。
しかし、競合があり、着工数の減少に伴って、受注量確保にしのぎを削っている状態の中で、信じられないような営業手法が使われているのも現実です。

基準法改正というタイミングによって、建主が誤った選択をしてしまった、という事があったのではないか?

営業の現場は一種の心理戦です。
基準法改正がその心理戦の武器になったのではないか?
駆け込み申請の中にそんな建主がいたのではないか?


そんな選択をされた方がいなかったことを祈ります。
posted by イソップ at 08:32 | Comment(0) | TrackBack(1) | 欠陥住宅は何故できるのか?

住宅着工戸数大幅減?

2007年7月の新設住宅着工戸数が前年比23.4%減の8万1714戸となったそうです。

原因のひとつに、6月20日改正の建築基準法厳格化の影響があるようです。

つまり、建築基準法が厳格化される前に、駆け込みで申請が多く出され、改正後に建築確認申請が大幅に減少したことが、7月度の着工戸数に影響を与えた、というもの。


これまでもよくあった現象なんですが、でも不思議に思うのです!
何故、駆け込み申請をしなければならないのでしょうか?

建築基準法が厳格化されたことによって、作成図面も増える、チェックすべき項目も増える、手間は増えるのですが、そのことによって誰が不利益になるのでしょう?

建て主にとっては、より安心できることにつながります。
手間が増えて困るのは、確認申請業務を行うハウスメーカーの設計部門や、確認申請を外注している工務店にとって、外注費が増えること!です。

まさか、設計事務所が『手間が増えてやだな〜』と、思ってはいないと思うのですが?
何故なら、確認申請時に提出するかしないかは別にして、チェックすべき事柄については変わらないわけですから。

法律が改正される前にカケコミ申請・・・・・業界の体質ですね!
こういう体質を改めるところからやらないと、欠陥住宅は無くならないように思うのですね。


カケコミ申請された住宅の中から欠陥住宅が出てこないことを祈ります。
改正建築基準法
posted by イソップ at 07:35 | Comment(5) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

台風と欠陥住宅

大きな台風が上陸しました。
被害にあわれた方にはお見舞い申し上げます。

このような大きな台風が来ると思い出すお宅があります。


べた基礎のような型式にしたお宅で、耐圧版部分は、1階床より1.5メートルほど下がっており、地盤面からは40センチほど下がった状態となっておりました。

大雨が降ると数年に1回ですが、床下に水が溜まります。
床下部分は1階と同じ面積があり、高さもかがんで歩くには問題ありませんので、収納空間として使っていました。
水の溜まる量は、深さにして20センチ弱になります、大変な量です。

  • 基礎ベース部分からの浸水

  • 配管貫通部分からの浸水

  • 耐圧版からの浸水


と、いくつか原因が考えられるのですが、数年に1回ですので、なかなか原因が特定出来ません。
内部からの点検では、基礎ベースと立ち上がり部分の接合部には亀裂は見られません。
配管貫通部分は、外から土を掘り、点検しましたが特に問題となるような箇所は無く、念のために止水処理をして様子を見ることにしたのですが、翌年再び大雨台風によって浸水がおきました。


点検と改善を依頼されていたので、『こうなれば徹底的にやろう!』ということで、建てた建築会社に見積を提出し、大規模な点検調査を行う事にしました。

建物の周りを巾1メートル深さ1メートルの大きさで堀り、ビニールシートを敷き詰めて水を貯め、実験をやろうというものです。

すべて作業開始から3時間、出来上がった堀のような部分に、いよいよ水を入れていきます。
しばらくすると、室内のコンクリート部分の一部から水が滲みだしてきました。

その部分をハツると、何と、100φの塩ビ管が埋まっているではないですか。
水は、その塩ビ管から出てきます。

塩ビ管の先を確かめると、玄関方向に向かっています。


原因発見か?と、

玄関横の基礎の周りを丁寧に手で掘って見ました。


そこにあったのは・・・・・・

基礎を貫通して、口が開いたままの塩ビ管です。

つまり、使われていない塩ビ管が埋まっていたのです。


工事途中で、配管経路が変更になったためか、埋設された塩ビ管はそのまま埋められていたのです。


大雨によって、地中に浸透した雨水は、基礎の立ち上がり面を伝って、下に流れていきます。

基礎ベース面に溜まった水が、一定の高さ以上になり、塩ビ管を逆流して室内に流れ込んでいたものです。

原因はわかりましたが、なんとズサンな工事だったのでしょう。


塩ビ管が埋まっていた基礎部分は、全体的に防水工事を行いましたので、もう床下浸水することはありませんが、
大変めずらしいケースの欠陥工事でした。
posted by イソップ at 19:42 | Comment(2) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

欠陥住宅論

欠陥住宅とは


住宅論の中でも欠陥住宅論というものは、少し異質な雰囲気のする住宅論だなと感じています。


今日は、この欠陥住宅防止法を書き始めてから、欠陥住宅なるものに対する自分なりに感じていることを書いてみたいと思います。


欠陥住宅という言葉はわりあい新しい言葉です。

何故なのでしょうか?


昔、私が生まれる前のことですから想像の世界ですが、家を建てることはすごく楽しくおめでたいことだったのだと思います。


今でもおめでたいことには変わりは無いのですが、楽しみの反面、住宅ローンのことや、きちんと建つのだろうかという、わずかな不安などが入り混じった複雑な思いもあるのではないかと思います。


昔のおめでたい雰囲気は、棟上式という最大のイベントとして現在も続いていますが、たぶん、昔の棟上式とは大分違うものになってきているのだろうと思います。


欠陥住宅の話をしていました、棟上式の話ではありません、話を戻します。


欠陥住宅はこうして生まれた


住宅を建てる・作る方法が今のような姿になったスタートは、昭和30年代のことです。


それは、欠陥住宅のスタートでもあったわけです。

戦後の人口増大と、居住環境の貧しさのギャップを埋めるために、国策として住宅生産技術や体制の整備が行われたのが、この時代です。


それはやがて住宅産業というものに変わって行きます。住宅産業の形成と欠陥住宅とは非常に密接な関係があります。


それまでは、個人の大工さんや鳶の親方が棟梁となって家づくりの主体を務めていました。


住宅産業という枠組みが出来ると、家づくりの主体は、工業化住宅(プレファブ住宅)資本に変わって行きます。

やがて在来木造工法までが、資本力を持った企業の登場によって、ハウスメーカーなる言葉が生まれました。


ハウスメーカーの登場によって、地元で腕のよい棟梁といわれた人たちが、徐々にハウスメーカーの下請け業者として系列化されるようになっていきました。


住宅産業が日本の経済の中である程度のシェアを持つようになったのは、昭和50〜55年頃からです。この時代は全国で様々な会社が新たな工法を開発し、住宅産業に参入しました。


ほとんど、ご存じない方がいると思いますが、ヤクルトが九州に大規模な工場を建てて、鉄骨系ユニット住宅の製造販売を開始したのもこの頃です。


この時代は、住宅産業の戦国時代のような様相でした。

小さい会社は、生き残りをかけて様々な経営戦略を打ちたて、大手企業と戦った時代でした。


このような、住宅産業の成立と住宅建設業界の再編成の中で、倒産していく小さな工務店も続出しました。


その陰に実は、欠陥住宅が生まれる原因があったのです。


確かな経験と技術に裏付けされた住まいの職人たちが、自立した形態の中で事業を営むことが難しくなる変化の中、生き方を変えることは止むを得なかったことと思います。


住宅業界を取り巻く状況は今、量より質への転換を要求しています。

住宅そのものの性能的な質もさることながら、欠陥住宅が生まれることのないような、住宅業界の質的転換も必要な時期に来ていると思います。


欠陥住宅に対する不安が生まれたり、欠陥住宅で悩み苦しんだり、欠陥住宅で裁判や争いになる。


こんな事が起こらないような質的転換を望みます。


住宅に関わる多くの人たちが、「住宅は生活の器」、「利益を生む手段」ではない事を、もう一度認識しなおして、昔のような、本当に楽しい、めでたい住宅づくりが出来るような時代が来てほしいと思います。
posted by イソップ at 17:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

欠陥住宅になってしまうリフォーム工事

住宅が建って10年以上経過しますと、修繕や増改築、住宅設備の交換などが必要となります。

時間の経過によって材料などが劣化することを、経年劣化といいますが、特に屋根や外壁など、風雨にさらされる外部が主なリフォームの対象となります。

立派に出来た新築住宅が、リフォーム工事によって欠陥住宅になってしまうという事があります。

今回はこのような、後から出来てしまう欠陥住宅のお話です。

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外壁リフォーム関係の訪問販売攻勢は多くの方が経験があるでしょうし、今現在も訪問販売攻勢を受けていられると思います。


■訪問販売をうまく断る方法

訪問販売のピンポーンが鳴ると、我が家では「うちは、建築関係の仕事なので、自分でやるから結構です」と、断っています。
こう言うと、あっさり退散してくれます。

これは、誰でもいえる事ですよね。

お菓子屋さんに勤めていても「うちは、建築関係です」と言えば良いわけです。あまり深く考えずに「うちは、建築関係」
これを、自然に言えるようにやってみて下さい。


■欠陥住宅を作るリフォーム工事

リフォーム工事で、業者にとって「おいしい仕事は」
水廻りのリフォームや外壁リフォームです。

水廻りリフォームなら、キッチン交換と共に行う台所のリフォーム。
又は、ユニットバスの交換に伴う浴室リフォーム。

「おいしい仕事」とは、工事費が高く利益の出そうな工事です。

最も、おいしいのが外壁リフォーム工事

水廻りのキッチンやユニットバスなどは、少し調べれば大体の工事費の相場はある程度分かります。

ところが、外壁リフォームの場合、単に塗装をするだけなら費用の概算はつかめますが、外壁材の張替えとなると、ほとんど見当が付かないのが実状です。

ですから、「おいしい仕事」になるのです。


■欠陥住宅になっていた外壁リフォーム

築後15年経った住宅の増築を依頼されました。

新築時はある大手ハウスメーカーによって建てられた家です。

その家は、5年前(築後10年目)に外壁のサイディングの上に、更に金属製サイディングを重ね貼りした住宅でした。


増築部分になる外壁の一部を解体した時です、

柱、しかも通し柱が柱の断面の半分まで完全に腐っていました。


雨漏れした形跡はまったくありません。どうして柱が腐ったのか?


原因は、金属製サイディングの重ね貼りです。


外壁は通気層工法によって施工されている場合がほとんどです。
しかし、通気層の施工が完全にされていないケースが非常に多いのと、仮に通気層がきちんと施工されていても、室内から通気層に浸入してくる水蒸気の一部は、外壁のサイディングを透過して、外気に放出されています。


重ね貼りをした場合には、更に通気層をもう1層設けなければならないのですが、軒天井部分で通気が止まっているケースがほとんどです。

これは、外壁の重ね貼りを行う業者に、まったく通気層の知識が無い為です。


既存のサイディングの上に、更に「あったかくなります」とか言われて、重ね貼りを行う。


これは、通気を止めてしまい、構造体内部に水蒸気が滞留する原因を作ります。

結果的に、水蒸気は構造体である柱や土台に吸収されて、やがて腐っていくのです。



■外壁の役割とは

外壁の役割は

・防火性(延焼を防ぐ)
・意匠性(お化粧をする)

この二つです。
雨を防ぐとか、断熱性があるという性能は本来ありませんし、必要も無いことです。

雨を防ぐのは、外壁の内側にある防水気密層です。
断熱性は断熱材がその役割を持っています。

外壁に少々のヒビ割れが起きても、雨の侵入は防水気密層で防ぐことが出来ます。


「外壁がボロボロですよ、このままでは家が腐ってしまいますよ」の言葉には気を付けましょう。

外壁がボロボロでも、簡単に家は腐りません。

外壁に金属製サイディングを重ね貼りをすると、家は簡単に腐ります。

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posted by イソップ at 17:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

欠陥住宅は人為的ミスが元

欠陥住宅はちょっとしたミスが元で生まれることも

■コンクリート打設までに間に合わなかったアンカーボルト

アンカーボルトは基礎と住宅本体を繋ぐ大事な金具です。
基礎の中心に一定の高さで設置されなければなりません。

ところが、高さはバラバラ、位置も基礎の端っこ、間隔はマチマチ

これは、アンカーボルトの欠陥です。
何故、欠陥アンカーボルトになってしまったのか?


通常は、コンクリートの打設前に、アンカーボルトを正規な位置になるように型枠に固定し、コンクリートを打設します。

ところがアンカーボルトの固定をする前にコンクリートミキサー車が到着してしまいました、やむを得ずアンカーボルトを田植えしてしまいました。

打設した翌日のことです、アンカーボルトはバラバラ、マチマチの状態です。
それでも、何とか土台を固定してしまいました。


アンカーボルトの深さや位置が心配です。問題なければいいのですが、もしも・・・・・


*田植えとは、打設したコンクリートの中に、稲の苗を植えるように行う方法です。


欠陥住宅の原因は、こんなささいなところにあります。

コンクリートは練り混ぜした後、2時間以内に打設することが望ましく、コンクリート打設のタイミングを計る事は、工程管理の中でも非常に重要なポイントです。


■地下水位が高く台風が来ると浸水する欠陥

半地下のような住宅を建てた場合です。

海岸に近く、地下水位が非常に高い。雨台風が来て、近くの河川や下水道の水位が上がると同時に地下水位も上がってきます。やがて、半地下部分の基礎から浸水し、気が付いた時には地下部分が床上浸水。

設計段階で、地下水位の事を考慮に入れておけば、半地下式の提案はしなかったのでは、と思います。

あるいは、きちんとした防水工事を行う事が必要だったのですね。
そうすると欠陥は防げました。


■隣地と段差がある敷地で基礎にクラック・・・ああ欠陥住宅

隣地との段差が2メートル、擁壁を設置しました。

地盤は良かったのですが、擁壁を作るために地盤を掘り下げ、埋め戻し。

埋め戻したところは、地盤は悪くなります。杭も打たずに基礎工事。

案の定です、工事途中で基礎は不同沈下。
読みが甘いですね、防げた欠陥です。


どうしてこうなった、という経緯を調べると原因は案外単純なことが多いものです。
担当する者に経験が無ければ無いほど欠陥の種はたくさんあります。
故意に手抜きをしたわけでも無いのに、結果は手抜き同然のことに。


ハウスメーカー・ビルダー・工務店の方、欠陥住宅の防止を心掛けましょう!

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posted by イソップ at 17:31 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

欠陥住宅防止の為に自分で出来ること

欠陥住宅を建ててしまった、欠陥住宅を買ってしまったということのないように、正しい知識を手に入れましょう。

欠陥住宅防止の為に、今日は大変参考になるサイトを紹介します。

ホームリサーチさんのブログ風「欠陥住宅ギャラリー」です。

欠陥住宅の原因となる、工事上の不備を写真つきで紹介しています。ホームリサーチさんは検査業務を行っている会社ですが、検査業務で発見された、工事上の不備を記録しウェブ上で公開しています。


ブログ風「欠陥住宅ギャラリー」に掲載されている欠陥住宅につながる工事の不備リスト

基礎の欠陥
外壁の欠陥
内装の欠陥
屋根裏の欠陥
床下の欠陥
断熱材の欠陥
基準違反
家の傾きに関する欠陥
カビが発生する欠陥
不明
手抜き工事


欠陥事例が膨大にありますので、1日で見ることはできないでしょう。

1月ぐらいかけて、毎週お休みの日にゆっくりご覧下さい。
かなり、知識が付くと思いますよ。

このサイトもおすすめです。おうちがほしい。

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posted by イソップ at 10:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 欠陥住宅は何故できるのか?

ある欠陥建売住宅の事例

欠陥住宅の事例をブログの中から選んで、できる範囲で解説したいと思います。

今日は、この 欠陥住宅を許すな!こんな被害に遭わない為にさんのケース。


おそらくこの欠陥住宅の事例は、建売住宅か建築条件付の土地を購入した為に、売主の不動産会社が工務店に下請けさせて建てた住宅ではないかと思います。


■何故欠陥住宅ができるのか?

建築工事を行うには建築確認申請というものを役所に提出します。

申請書には

・設計者
・工事監理者
・施工者

が記載されます。この場合の工事監理者は工事管理者とは異なります。詳しくはこちら

設計者は設計した人、工事監理者は工事する会社とは別に、建築士法に基づく監督責任を持った人のことです。
当然、建てた建物に対して設計者・監理者としての責任があります。


資格を持った工事監理者がいるのに何故、欠陥住宅が生まれるのか?不思議ですね?


何故でしょうか?そのへんのからくりを・・・・・


工務店と直接工事契約を結んだ場合には、工務店は建て主に対して契約上の責任があります。ところが、建売住宅や工務店が下請けで仕事をした場合、工務店は直接建て主に対する責任はありません。

工務店は、発注者である建売会社や不動産会社に対して工事完成の責任を持ちます。工事金額は、発注者と工務店との間で決められ、工事の内容は設計図に基づきます。

このような場合、設計者及び工事監理者は建売会社や不動産会社の社員の場合もあれば、外注で仕事を受ける外部の設計事務所の場合もあります。

本来、工事監理者は施工者側では無く、第3者的に工事を監督できる立場が望ましいと言われています。

ですが、建売会社や不動産会社の社員の場合は、第3者的には不可能です。


では、外部の設計事務所の場合はどうなのでしょうか?


一般的に、外注で建売住宅の設計業務を受ける場合の報酬は10万円程度です。

求められる仕事の内容は、「確認申請が通る事」です。

したがって、設計事務所は最低限「確認が通る」程度の図面を書き、確認申請に必要な書類に名前を書き、ハンコを押す。
これが仕事です。


ここに、きちっとした仕事をしようとか、購入する人に喜ばれる家にしようと、考えるような余地はありません。

ただ、確認が通り、完成したら完了検査に合格することだけが仕事の目的です。
当然、設計事務所に支払われる報酬も、その程度のものしかありません。



工事完成時に完了検査を受けるため「完了届け」というものを提出するのですが、添付書類として工事監理者名で「工事監理報告書」を提出します。

この報告書、実態は「書類だけ!」です。


ここに、設計者がいて工事監理者がいるのに、とんでもない家が建ってしまう原因があります。


最近は、設計者責任が問われて、設計者や監理者が賠償責任を負わされるという裁判の判例が出てきています。


名ばかりの設計者・工事監理者という状態がなくならないと、欠陥住宅は無くならないのかも知れません。

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