不動産取引の裏側

不動産取引の裏側をすこしだけ教えちゃいましょう!!
以前配信したメルマガバックナンバーです。

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失敗しない家づくり 【不動産取引の裏側】
                  第22号 2007.3.4□■□

だいぶん雪が融けてきました。春もそろそろですね。
雪国の方、すがもれ起きてませんか?
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□第22号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「不動産取引の裏側」
 ◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

 久しぶりに新しい記事をアップしました。
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■ 特集記事
【不動産取引の裏側】

以前は任意売買についてお話しましたので、
今回は不動産取引についてお話します。
任意売買は略して、任売です、任買ではありません。

土地や建物を売ったり買ったりする不動産取引は、姿の見えない市場です。
中古車の市場のように、中古住宅を買い取ってから転売する、というケースは
稀で、ほとんどは、売りたい人と買いたい人を結びつける、お見合いの場や機
会を提供するのが、不動産取引です。

このような活動を媒介と言いますが、仲介と言った方がわかり易いかもしれま
せん。

媒介の形態に3種類あります。

一般媒介
専任媒介
専属専任媒介

の3種類です。

媒介契約はほとんどの場合
売りたい人と媒介する宅建取引業者(不動産屋)の間で契約します。
買いたい人が媒介契約を結ぶのは、特殊なケースの場合です。


媒介の形態の3種類は、簡単に言いますと、1社の不動産屋に完全に売却を任せか、二股三股をかけるのかの違いです。

仲介手数料は同じです400万円を超える取引の場合は、
売買金額の3%+60,000円に消費税です。


中古住宅の情報をご覧になったことはありますか?

Yahoo!の不動産情報を見るとたくさんの中古住宅のデータがあります。
Yahoo!の不動産情報は、アットホームなどの全国ネットの不動産ネットワークからの情報にもとづいています。



どのデータも当たり前ですが金額がのってます。

金額をお知らせしないと、情報にはなりません。


ですが、例えば、1890万円の中古住宅があったとします。

中古車情報で49万円と出ていると、49万円でなければ買えません。

ところが、中古住宅は、ちょっと違うのです。


1890万円は目安、と考えて下さい。

売りたい人(業界では売主といいます)が、1890万円でなければ困る、と
いう場合もあれば、とりあえず1890万円で、ということもあります。


不動産を購入する時は、出来るだけ安く買いたいものです。

そこで、買いたいな〜と思える物件があったら、「指値」をしましょう!!


指値(さしね)とは、「1800万円だったら買いますよ」と意思表示することです。


不動産屋に行けば、「不動産購入申込書」とか「買付証明書」という所定の用紙があります。

その用紙に必要事項を書き入れて、「指値」を書くのです。


案外、書いた金額で売ってくれるものです。


中古住宅だけではなく、民間で流通している土地も同じことです。


つまり、不動産市場は「買い手市場」だということです。

都心部の超優良地を除いては、「買い手市場」です。


買い手市場の傾向は、ず〜〜〜〜〜と続きます。


上手な買い物をしましょう。


■編集後記
日本は南北に長い地勢です、季節の移り変わりはその地方によってがらりと異なります。
沖縄は今どんな気候でしょうか?
行ってみたいですね沖縄へ・・・・・
30年近く前です沖縄へ行ったのは。
何故かこの頃、沖縄への思い入れが強いイソップです。

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posted by イソップ at 15:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | メルマガバックナンバー

騙し騙される住宅業界

欠陥住宅補償制度についての最新情報です!

以前に配信したメルマガのバックナンバー21号

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失敗しない家づくり 【騙し騙される住宅業界】
                 第21号 2007.2.24□■□

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□第21号の目次
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■ 特集記事
【騙し騙される住宅業界】

欠陥住宅補償、売り主に保険加入義務
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070223AT3S2201H22022007.html

耐震偽装の再発防止だそうです。


中古住宅でも、瑕疵担保補償保険というのが、登場するようです。


要するに、
騙すやつがいて、騙される人がいるから
騙された人を救う為の保険制度が作られるということ!


なんか、悲しくなりません! 


どうして普通に仕事が出来ないのでしょう?


「誠意を持って」とか「倫理にもとづいて」とか、
おおげさに考える必要はありません。

ごく当たり前に、やるべきことをプロとしてやる。


そうすると、耐震偽装も起きないし、知っていたけど黙っていた。


等ということも起きないのですが・・・・・!!



保険というものは、もしもの時の備えですが、もしもがいつも起きるのだったら「もしも」にはなりません。


不二家、パロマなどの企業ばかりではなく、北海道北見市で起きたガス漏れ死亡事故は、自治体が絡んでいることです。


「市民が自治体に騙されていた」という構図です。


北見市は自治体が運営するガス事業を、破格の安値で民間に譲渡しました。
いつガス漏れが起きても不思議ではない、老朽管があることを知っていてです。

売ってしまったのだから、責任は無い!!
瑕疵担保責任は負わないという契約内容で!!



似たような事が、建売住宅・分譲マンション・中古住宅市場には、たくさんあるのかも知れません。

「失敗しない家づくり」の前に「騙されない不動産購入」というテーマを考えなければならないのかも知れません。




■編集後記
いい仕事をしています!
プロはきちんとプロの仕事をするべきなんですんね!!

照明のプロの仕事↓
http://www.muryoj.com/get.php?R=901&M=479

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posted by イソップ at 09:03 | Comment(1) | TrackBack(0) | メルマガバックナンバー

任意売買と競売

不動産売買の形態のひとつ任意売買について

以前配信したメルマガのバックナンバー第20号です。

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失敗しない家づくり 【任意売買と競売】
                    第20号 2007.2.18□■□

藤原紀香が結婚しました。
35歳だったんですね〜
関連記事はこちら↓
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070217-00000005-oric-ent



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□第20号の目次
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 ◆特集「任意売買と競売」
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■ 特集記事
【任意売買と競売】

住宅ローンの支払いが滞り、せっかく建てた住宅を手離す。

あってはほしくないことですが、現実にあることです。


リストラや病気あるいは、事業の失敗など原因は様々です。


さて、こんな時はどのように対処したらいいのでしょうか?



住宅ローンを借りる時には、保証会社に保証を委託しています。

つまり、個人で連帯保証人を用意しなくてもいいようになっています。


何千万円の保証なんて、出来る人はあまりいません!


保証会社が保証することによって、ローンの借入が成立します。



『担保』という言葉がありますが、住宅とその敷地は『担保』となります。

担保物件に『抵当権』を設定して、有効な『担保』となります。



住宅ローンの場合は、抵当権を設定するのは、資金を貸した銀行ではなく、保証会社が抵当権を設定します。

お手元に「権利書」か「登記簿謄本」があったら確認して下さい。

○○保証株式会社 というのが、抵当権者として、記載されています。



せっかく建てた住宅を手離す発端は、ローン返済の滞納です。


一定期間滞納が続くと・・・例えば6ヶ月間とか


保証会社が金融機関に対して、借りた人に代わって、一括で全額を返済します。

これを代弁済といいます。



代弁済を実行すると、抵当権の行使が行われるのですが、

具体的には、「差押え」→「競売開始」と、進むのですが、



最近は、事情が変わってきました。



いきなり、「差押え」→「競売開始」ではなく、

保証会社が主導して、通常の中古住宅を売るような形で売却が進められます。


保証会社から委託を受けた、不動産屋が一般の中古住宅として中古市場に情報を発信します。



もちろん、そのまま住んでいられます。



買い手が見つかったら普通の中古住宅とまったく同様に、引渡しをして、今まで住んでいた人、つまり、ローンを払えなくなった人は、別の住まいを見つけて引越しをします。



この間、例えば、ローン残高が2000万円だとしても、1500万円で抵当権が抹消されるように、あらかじめ話がついていますので、何の問題も無く、住宅の引渡しは出来ます。



あとは、2000万円−1500万円の差額、500万円をどうするかなのですが、金融機関によって違いがあるかも知れませんが、保証会社と書類を取り交わして、チャラになってしまいます。


これが、任意売買(略して任売)というものです。



任売(任買ではありません)が増えている背景には次のようなことがあります。

1、競売は裁判所を経由するので、時間と費用がかかる。
2、落札結果が予測できない。(やってみないとわからない)
3、任売の方が、高く売れやすい。
4、債務者にとって精神的な負担が少ない。

などの利点があり、任意売買で市場に出てくる物件が非常に多くなっています。



◆任意売買で売れなかったら?

この場合は、競売に移行していきます。



◆もし、住宅ローンの返済が難しくなってきたら

早めに金融機関に相談に行って下さい。
滞納するようになってからでは遅いです、きちんと返済しているが、今後は難しそうだと思えたら早めに相談です!!



◆万が一、住宅を手離すことになったら

違う場所、違う住まいに住むのも楽しいものです。
と、気楽に・楽観的に考えましょう!!

所詮、住宅は「物」です。

それより大事なのは、人生であり、家族であり、幸せに思える心です。

前向きに生きましょう!!!



■編集後記
娘もいつかは嫁に行くのでしょうか?

和室に床の間・・・・・何故あるのでしょう?
結納の品を飾るところ・・・・・という一面もあるようです。

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■関連記事
サラリーマン不動産活用奮戦記
博多の不動産会社で起きる事件
競売 - 雑記・エルプラン
お金が無いから返せません カードローンとの戦わない戦い 住宅金融公庫・放置
posted by イソップ at 21:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | メルマガバックナンバー

レオパレス21手抜き工事?

レオパレス21が手抜き工事をしていたことが発覚したようです。
記事抜粋『土台と建物を接続するボルトが打ち込まれていないなどの違法建築だが、日刊ゲンダイ本紙が取材を始めると大慌てで補強工事を始めたのである。』

記事全文→ もうすでに記事はありません!!

このページは、過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。第19号です。



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□第19号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「レオパレス21手抜き工事?」
 ◆編集後記

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■ 特集記事
【レオパレス21手抜き工事?】

レオパレス21はご存知の方も多いと思いますが、アパート建築・管理・運営を主体とした事業を行っている1部上場会社です。


今回、手抜き工事(違反工事)が発覚したのは、東京都あきるの市に昨年建てられた、介護施設です。

発覚の発端は、工事を一部始終見ていた建築設計事務所による告発でした。


工事自体は、レオパレス21の下請けや孫請け業者が行ったものですが、工事管理の責任はもちろんレオパレス21にあり、記事に掲載されていることが事実であれば、「いい加減にしろよ!」と、言いたくなります。



このような、手抜き工事の原因の根本は



「業者たたき」です。



業者たたき?・・・・ハエたたきや布団たたきの一種ではありません。


下請け業者への工事発注金額を「これでもか!」というくらい値引きすることです。


「たたかれた」下請け業者は、その下請け(孫請け)業者を更に「たたき」ます。



手抜きしたくてするのでは無く、手抜きしないと「生きていけない!」という


「業者たたき」の実態があります。



ローコスト・コスト削減というと聞こえはいいですが、実態は「業者たたき」です。



以前、ある大手ハウスメーカーがコスト削減を図った時に、たまたま私は関わりました。

コスト削減の手法は、工事手順の見直し・工事区分の見直し・工法の見直しなどの合理化手法を駆使して行うものです。



ところが、ある大手ハウスメーカーが行ったことは







下請け発注金額 一律10%カット でした。



簡単です、何も考えなくても良い、10%カットが嫌だったら









「発注停止!」です。

まるで脅迫です。こんなことがまかり通っている建築業界です。


自動車産業のコスト削減手法とは、雲泥の差があります。



そろそろ大人の産業になりませんか!住宅産業に関わる各企業さん!


■編集後記
前回、競売と任意売買について少し触れました。
今回の記事で書こうと思っていたのですが次回にします。
では次号をお楽しみに!

お子さんがいらっしゃる読書の方にお知らせです。
『我が子を『スポーツ障がい』から守る!小児整形外科医による、こどもが健康にスポーツを楽しむための原則』
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レオパレス関連リンク
資産運用倶楽部
黒い四季報: 8848:レオパレス21 反論にいくつもの疑問
posted by イソップ at 19:48 | Comment(1) | TrackBack(0) | メルマガバックナンバー

資金計画

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第18号です。

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失敗しない家づくり 【資金計画】
                    第18号 2007.2.4□■□

予算1400万円で中古住宅を検討していた人が
1800万円の中古を買ってしまいました。

ビックリしました!

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□第18号の目次
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 ◆特集「資金計画」
 ◆編集後記

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■ 特集記事
【資金計画】
  
住宅を建てよう・購入しようと考えた時の最後の関門が資金計画です。
当初、漠然と考えていた総予算○○○万円を大きく上回って、計画を断念する。
大きく上回ったけれども、思い切って決めちゃった。


などといったことがあります。



最初に漠然と考えた総予算って、根拠があったのでしょうか?


住宅だけではなく、商品を購入する時は、安いにこしたことはありません。

ですが、住宅の場合には、事前に根拠のある総予算を立てておくほうが、
無駄な時間をかけなくても済みます。


ブログに以前書きましたが、資金計画についておさらいをします。



◆根拠のある総予算の立て方

住宅の予算には大きく3つの項目があります。

1、建築費

2、土地購入費

3、諸経費


の3つです。

1、建築費は、建築工事費+消費税のこと。

2、土地購入費は土地代です。

3、諸経費は、建築費・土地代以外にかかる費用のこと。


諸経費の内訳は

1、登記関係諸経費 
 
2、借入関係諸経費 
  
3、手続関係諸経費 その他の諸経費


のおおまかに言うと、3つに分かれます。


1、登記関係諸経費は必ずかかる費用です。

2、借入関係諸経費は借入金額によって費用はかなり変わります。
  借入せずに現金で支払う場合には、火災保険料以外はかからない費用です。

3、手続関係諸経費 その他の諸経費の中で、大きい金額は仲介手数料です。
  土地を仲介業者経由で購入した場合や、中古住宅を購入した場合にかかる費用です。


総予算は、自己資金+借入可能額となります。


借入可能額は「住宅ローンはいくら借りられるのか?」
に書きましたが、

ほとんどの場合、借入する方の年収で決まります。


あなたの場合を試算してみてください。


諸経費が計算できれば、総予算はかなり根拠のあるものになります。


***どうしても諸経費が計算できないという方







このメルマガを「返信」して、質問下さい!

お答えします!!!


■編集後記
総予算は厳密に計算した方がいいですよ。
築10年前後の中古物件がすご〜く増えています。
競売一歩手前の任売物件が多いのです。

任買物件って?・・・・・・今度お話します。

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■関連リンク
住宅ローン|ファインダーから判る『美』
愛媛県松山市在住くるりんの日記 | 家の建替えについて@
金利上昇-うらうら日誌
家!建てる@家を建てる人のお役立ちブログ
住宅ローン対策委員会: つなぎ融資って?
しよまる@建築会社選定中: 住宅ローン
〜尾張の家をつくる〜 安井建設社長日記:ちょっと気がかり?!
posted by イソップ at 07:05 | Comment(0) | TrackBack(1) | メルマガバックナンバー

耐震偽装第3弾

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失敗しない家づくり 【耐震偽装第3弾】
                    第17号 2007.1.28□■□

今日はすごく寒いです。やっぱり冬ですね。
今年は雪が少なく、各地の雪祭りは雪不足で困っているそうです。
札幌雪祭りはどうやら大丈夫のようですが。

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■ 特集記事
【耐震偽装第3弾】
  
耐震偽装がまたもや発覚しました。
今度は京都のホテル。

首都圏、札幌、京都とつづいて、まだ出るかもしれません。



耐震偽装とは、構造計算のプロセスの中で、

1、仮定荷重を低減する
2、部材にかかる応力を低減する
3、計算式の中の係数を低減する

などの方法によって、

構造計算上スリムな部材断面でも、安全性が確保されているように計算書をまとめ上げることです。


私は耐震偽装をやったことがありません。

何故なら

 ↓

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 ↓

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 ↓


ビルやマンションなどの構造計算ができないから!



建築士には大きく分けて、2種類あります。


建築の計画(プランやデザイン)を主に行う「意匠系」

建築の構造を主に行う「構造系」


に分かれます。


この2系統に分かれるのは、学生時代です。


大学や専門学校、工業高校で、専門分野を決める時にどちらかの系統に進むことを決めます。

選んだ系統から、他の系統に変わる人はほとんどいません。


建築設計の分野では、特殊能力の分野が「構造」の分野です。
構造設計士はスペシャリストです。
「意匠系」の設計士は真似の出来ない専門分野となっています。


建築確認申請を役所に提出しますが、実践で構造計算をやっている専門家に比べると、
役所の構造担当者の能力は、はっきり言って低いものです。

チェックをすれと言っても、巧妙にデータを改竄された場合には、
偽装を見抜くことは難しいでしょう。


構造計算を正しく行うことは、構造設計士の倫理観にかかっています。




住宅を建てる方にとっては、耐震偽装というのは、あまり縁の無い話となります。


縁が無いというのは、次のような意味です。


1、2階建ての住宅には構造計算は必要が無い。
2、計算の必要が無いので、偽装する必要が無い。

ということです。


構造計算の代りに、耐力壁の量と配置バランスをチエックする事になっています。
耐力壁の量と配置バランスには、規定があって、その規定値以上にすることになっています。



ところが、ここで不安を煽るわけでは無いのですが、
耐力壁の量と配置バランスは、役所ではチェックしていません。

住宅を設計した設計士の責任となっています。

木造の住宅の設計は、先にお話しした「意匠系」の人たちの仕事です。
「意匠系」とはいっても、経験値の高い人は、木造の構造については
かなり熟知しています。

しかし、経験の浅い人が設計をすることが、住宅業界では当たり前になっています。
(ベテランは営業になります)


・経験の浅い人による設計
・構造については役所はチェックしない
耐震偽装よりも、もっと恐ろしい話でしょうか?



住宅の構造設計は、真剣に勉強するとそれほど難しいものではありません。

自己防衛の為に、勉強されることをお奨めします。


■編集後記
「勉強すれ!」といっても、どうしたらいいんだよ?
という声が聞こえてきそうです。

勉強の仕方を教えろ!という方は、しばら〜くお待ち下さい。
メルマガかサイト上で、分かりやすくお伝えできるかどうか、
試してみようと思っています。
(いつになるかは分かりませんが・・・・・)

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この記事に関連するブログ
教育の原点を考える: 耐震偽装
続・お庭をめぐる冒険 〜空間設計SOBOのブログ 価格競争の果て
chousanの日記 - アパホテルの耐震改修計画を承認 京都市、早期着工求め通知郵送
黒き舞人の戯言: ほら来ました
気まぐれ独り言: 恵比寿ガーデンプレイス、国立新美術館、アパホテル、リベラ
これがア○ガーデンパレス成田です!!
建築的じゃない日々 | 改正建築士法が公布され、いよいよ・・・
夏の日の幻想:なんか筋通ってないと思うよ、関テレさん
posted by イソップ at 07:28 | Comment(0) | TrackBack(1) | メルマガバックナンバー

家族の変化(メルマガ016)

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このページは第16号です。

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失敗しない家づくり 【家族の変化】
                    第16号 2007.1.20□■□

1月10日に母が亡くなりまして、葬儀を終え、初七日と、いろいろありまして2週間ぶりのメルマガと

なりました。

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■ 特集記事
【家族の変化】
  
亡くなった母は大往生でした。
亡くなった場所は、介護施設の短期入所施設、いわゆるショートスティと呼ばれる施設です。

母はかなり年の離れた長姉が面倒を見ていました。
高齢による認知症が昨年初めから見られ、介護認定を受けて、
週に2泊ショートスティに行っていました。

昨年暮れにショートスティ先で車椅子から転倒し、頭を打ってくも膜下出血を起こし、1週間ほど入院したのですが、くも膜下出血による血液が脳内に滞留することなく、極めて稀な回復を見せたのですが、体力はかなり低下したもようでした。


正月が開け、1月9日に再びショートスティに行った翌日
昼食後に急に亡くなったとのことで、家族は誰も看取ることは出来ませんでした。


しかし、亡くなる前日に我が家に来ていたようで、私は気が付きませんでしたが妻は声を聞いたと言っています。


今でも、きっとそばにいるのでしょう。



何故、母の死のことを書いたのかと言いますと、家族の死が家族の変化では最も大きなものだと思います。



今日、ある方とお話をする機会がありました。

22年前に建てた自宅についての相談でした。


ご主人が亡くなり、息子さんは仕事の関係で遠方にいらっしゃいます。
現在は、奥様と娘さんとの2人暮らし。


自宅は、90坪以上の敷地にゆったりとした4LDKが建っています。

亡くなったご主人は、庭が好きで、丹精を込められていたそうです。


ですが、2人暮らしとなった現在では、日常の掃除や、庭の手入れ、
住宅のメンテナンスと、負担になる事が多く、どうしたらいいものかという相談でした。



新築する時点ではまったく想像していない状況に現在あるわけです。



住宅に関わる仕事をしている私達にとっても切実な問題です。


家族の変化に合わせて住宅を変化させることは物理的・費用的に難しい面があります。


ひとつの方法としては、家族構成に合った住まいに移り住むということです。


しかも、追加の費用を出すことなく住み替えが出来れば、言うことが無いわけです。


幸い、築22年ですがメンテナンスの状況が良く、等価交換に近い形で住み替えが出来る可能性のある住宅でした。


少し規模は小さくなりますが、もう少し利便性のある地域への住み替えが可能です。


高齢化へ向かっていく将来を考えると、利便性は絶対条件となります。


利便性が高いことは当然土地価格が高くなりますが、その中で等価交換を可能にする為には、現在の住宅の販売価格が土地代程度では無く、しっかりと住宅そのものを評価される状態でないと難しくなります。


住宅の評価の大きなポイントは、やはり耐久性になります。

私達、住宅をつくる立場にいる者は、将来の家族の変化に対応できるよう耐久性のある住宅をつくることが義務ではないか、と改めて考えさせられました。



■編集後記

小学生の頃、毎晩のように変なことを考えていたイソップです。
何を考えていたのか



こんな事です。

「宇宙の外側ってあるのかな」
「死んだらどうなるのだろう」
「何の為に生まれて来たのだろう」

最近、何となくですが分かって来たような気がします。
そんな事を、別のブログで少しずつ書いています。
まだ、下書きのような状態ですが、納得できる出来になったら
お知らせしたいな〜と思っています。


□■□
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ローコストハウジングの秘密(メルマガ015)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第15号です。

明けましておめでとうございます。ことしもよろしくお願い致します。

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□第15号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「ローコストハウジングの秘密」
 ◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

 1/5 タマホーム北海道進出?


■ 特集記事
【ローコストハウジングの秘密】
  
ブログで、ローコスト系ハウジングと大手ハウスメーカーの
坪単価の差は20万円とお話しましたが、何故こんな差が出るのでしょうか?



コスト低減は、すべての企業が取り組んでいることです。


住宅業界でのコスト低減手法は

1、決められた仕上げ材料や住宅設備を標準仕様として設定する。
2、標準仕様品を年間契約により大量発注し仕入れ価格を低減する。
3、工事の外注先を選別する。
4、選別した外注先に対し、年間発注量を約束して外注工事費を低減する。


大体、上記のような手法で、通常かかる費用を圧縮します。


ただ、この手法は、ローコスト系であれ、大手ハウスメーカーであれ同様に行っていますので
20万円の差が出ることはありません。


差が出るのは「標準仕様」の内容です。



同じグレードの標準仕様であれば、ローコスト系と大手ハウスメーカーではコストは同じになります。


ローコスト系の標準仕様のグレードは、大手ハウスメーカーよりは低ランクのものになっている、と考えるべきでしょう。


又、免震・制震工法に見られるような、これまでには無かった付加価値を付けて住宅のグレードを上げることが、大手ハウスメーカーでは行われます。

付加価値の内容は、その他、断熱性・気密性・防音性・省エネルギー性に関わる工法・設備のグレードアップを行っている場合もあります。


逆に、ローコスト系では、規格プランのように、材料・設備だけでは無く、
住宅プランを規格化し、コスト低減を図る手法が積極的に行われます。


規格プランでは物足りない、となった時に「変更できません」「変更すると高くなります」という答えが返って来ます。


それほどに規格プランとはコスト低減を図ることが出来るのです。



ここで、もう少し話を分かりやすくしましょう。



30坪の住宅、大手ハウスメーカーでは2000万円の価格となります。

その原価は1300万円です。


仕様グレード低下による低減効果は80万円
規格プランによる低減効果は50万円
外注先への発注額低減によって70万円


これで、ローコスト系ハウジングは原価を200万円低減し、
1100万円が原価となります。


原価1100万円に粗利益分をプラスして
価格は1450万円となります。


価格差は550万円、坪単価では18.3万円の差です。


ここで、気が付くのは粗利益率は24.1%です。


経営状態としてはスリム経営です。


スリム経営とは
1、社員の待遇は大手ほどは高くない
2、アフターに向ける費用は余裕がない
3、1件あたりの間接経費は出来るだけ少なくする

といったことになります。


これらのことはお客さんにとってはどうなのでしょうか?







ズバリ言います!!


「わがままを言ってはいけない!」ということです。



安い家を建ててもらうのだから「わがままを言ってはいけない!」のです。


ローコスト系ビルダーの営業マンや担当者は口に出しては言いません。
ですが、「わがままは聞きませんよ!」と心の中で思っています。


これが真実です。


わがままを言わなきゃ気がすまない人は、ローコスト系では無理でしょう!
ストレスがたまります。


ハウスメーカーを選ぶときには、自分の性格も考えて判断しましょう。



■編集後記

今年からは、本音が飛び出すメルマガにして行こうと思っています。
お付き合いのほど宜しくお願い致します。

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本年はありがとうございました(メルマガ014)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第14号です。

□■□ 
失敗しない家づくり 【本年はありがとうございました】
                    第14号 2006.12.24□■□

今年もあと2週間です。来年のことをそろそろ考えてもいいでしょう。


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□第14号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「来年の住宅業界は」

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

 実は先週は更新していません。
 今、HP版の「欠陥住宅防止法」を作っています。
 公開できるようになったらお知らせします。

 メルマガバックナンバーは第5号まで掲載しました。
 まだ、読んでない方はこちらから
 ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
 http://kekkanhouse.seesaa.net/category/2412444-1.html


 

■ 特集記事
【本年はありがとうございました】
  
何となく、住宅に関するサイトを作ってみようかなと、思ってはじめた
「欠陥住宅防止法」でした。


途中から「メルマガ」も出して見ようと思い、とりあえず
14号まで配信できました。


正直なところ「何を書いたらいいのだろう」というのが、本音です。


何か聞かれれば、かなりのところまで答えられるのに、一方的に何かを伝えるというのは、結構しんどいものだな、と思っています。



出来れば、このメルマガを返信していただいて、

「こんな事知ってるかい?」「これについて教えてよ!」


と言っていただくとすごく有難いのですが


来年はそんな感じでお願いしたいと思っています。



もちろん、質問頂いた場合は

質問頂いた方のお名前などは、伏せますが、メルマガ上で

質問と回答を掲載したい、と考えています。



是非、お気軽に、あるいは、筆者をいじめる意味の質問でも結構です。

宜しくお願いします。



今年は、何せ初めてのことでしたし、
「どこまで書いてもいいのかな?」という、戸惑いもありました。


来年からは、遠慮しません!


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来年の住宅業界は(メルマガ013)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第13号です。

□■□ 
失敗しない家づくり 【来年の住宅業界は】
                    第13号 2006.12.17□■□

今年もあと2週間です。来年のことをそろそろ考えてもいいでしょう。


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□第13号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「来年の住宅業界は」

■先週のブログ「高気密高断熱住宅は外断熱住宅しかない」更新案内

 12/13 外断熱は耐久性が高くなる

     欠陥住宅防止法にメルマガバックナンバーを掲載し始めました。

 

■ 特集記事
【来年の住宅業界は】
  
景気の低迷と、新築戸数の減少により新築工事からリフォーム工事へとシフトされるようになってすでに数年が経過します。

この傾向は今後も続き、欠陥住宅という言葉が、リフォーム業界から出てくるようになるのでは、と危惧しています。

昨年でした、悪質リフォームが話題になったのは。



新築戸数の減少の背景には、やはり人口の減少があります。



住宅産業を発展させて来たのは、初めて住宅を持つ若い世代、
業界では一次取得者と呼びます。

住宅づくりのノウハウをあまり持っていず、割合軽いノリで住宅を建てたり買ったりしてくれました。


住宅産業にとっては、有難いお客さんでした。



一方、建替需要を制する者が住宅産業を制すると言われた時期があります。


一次取得者に対する対応方法は、どちらかというと不動産営業的な営業手法でした。


*不動産営業についてはこちら↓
http://kekkanhouse.seesaa.net/article/23549915.html


それに反し建替需要では、2度目か3度目の住宅づくりをする方がお客さんです。
一次取得者を相手にするような方法では、注文はもらえません。


設計力・施行体制・アフター体制といった、総合的な力が無いと注文はもらえません。


建替需要のシェアを如何に増やすかが、住宅業界においては大きな経営上のテーマでした。



ところが、人口の減少社会になりますと、本来建替時期が来ている住宅の後継者がいないため、建替ではなく、
「リフォームしてあと10〜20年住めればいいです」というケースが増えて来ているのです。



リフォームブームと言われていますが、リフォーム需要に目を向けないと住宅業界が、生きていけなくなった事が原因です。

何でも、リフォームすれば良いという訳ではありません。


少なくても、昭和56年の新耐震基準前の住宅は、リフォームよりは建替を考えるべきだと思うのですが、跡継ぎがいなければ仕方ありません。



以上のような経済環境の中で、住宅業界はますます厳しい経営を迫られると思います。


このような状況の時に、企業として採る道が二つあります。


企業Aの場合:本当に求められる住宅を模索し提案する道。
企業Bの場合:どんな方法をとっても、生き残ろうとする道。



この二つの方向性はまったく異なります。企業Bの道は、住宅を建てようとする人にとっては、有難くない道です。

ですが、その方向性はどんどん強くなっていくと思います。



それは、ここ10年以内が住宅業界にとっては、チャンスの時期に入るからです。



今後10年間は、一次取得者の増加が見込まれます。
団塊世代のジュニア達が、購買層に加わってくるからです。



したがって、企業Aも企業Bも、最大・最後のチャンスに対して、全ての企業力を向けてくるでしょう。



来年以降住宅を建てようとする方へ忠告です!

企業Aか企業Bか、しっかり見極めを付けないと失敗しますよ。


□■□
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借家か持家か(メルマガ012)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第12号です。

□■□ 
失敗しない家づくり 【借家か持家か】
                    第12号 2006.12.10□■□

今年もあと20日となりました。もうじきお正月です。景気が良くなって来たの
で来年は明るい年になるでしょう。
お正月と言えば福袋・・・・


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□第12号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「借家か持家か」
 ◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

 12/06 JIOとは?
     

■ 特集記事
【借家か持家か】
  
借家と持家、どっちが得か?


よく言われる設問です。


一生の間にかかる住居費としてどちらが費用が掛かるのか?



この答えは「借家の方が費用は掛からない」
なのですが、少し違う視点からこのことを考えてみたいと思います。



日本は人口減少社会になったことはご存知の事と思います。


100年後にはずいぶん寂しい状態になっているようですが、人口が減るという
ことは、住宅が余るということです。当然、土地も余ります。


人口密度は低下しますので、比較的人口の密集している地域以外は土地代は下が
るでしょう。逆に人気の地域では土地代は下がらないでしょう。


それは、需要と供給というこれまで価格を決定していた要素はあまり影響を持た
ず、利便性が重要な評価のポイントになります。その話は改めて別にしたいと思
います。



「借家か持家か」というテーマですので、土地代は下がるということが1つ目の
ポイントです。


2つ目のポイントは、住宅の耐久性が高くなり長持ちするようになります。
住宅の寿命は50〜100年ぐらいなっていくでしょう。


3つ目のポイントは、これまで、10年ごとに100〜150万円かかっていた
住宅の維持費用が半分ぐらいになるでしょう。


4つ目のポイントは、住宅の耐久性が高くなることによって、住宅建築の資産価
値が上がり、不動産流通の構造が変わっていきます。


5つ目のポイントは、借家・アパートの質が高品質になっていきます。
不便で古いけど、安いアパートは姿を消します。



以上のような変化によって、これまでの考え方とは少し違う見方をしなければな
りません。



借家か持家かは、費用の面だけの比較でした。

これまでは、資産として見れるのは土地だけでしたので、持家の取得費・維持費
は消費財に対する出費として考えざるを得なかったのですが、資産として住宅そ
のものを捉えることによって、資産取得費と借家に支出される費用を比較するこ
と自体が無意味なことになって来ます。



土地の私有化が進み始めてからおよそ50年が経ち、今や、誰でも土地付のマイ
ホームを持てる時代となりました。今後は、新たな造成地を作って分譲する形式
は段々と少なくなり、昭和40年代に分譲された住宅団地の土地が、世帯年齢の
高齢化によって、不動産流通市場に宅地として供給されてきます。

つまり、土地のリサイクルが始ります。その供給量はどんどん増えてきます。



さて、今後そのような社会が予想されますが、あなたは

「借家派ですか持家派ですか?」



■編集後記
福袋・・・・・ここ何年も買いに行ったことありません。
面倒なんです、正月に出かけるのが・・・・・
福袋がオンラインショップで買えます!
こちら→ http://www.isopmall.com/present/shinnen.html


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二世帯住宅の賢い計画(メルマガ011)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第11号です。

□■□ 
失敗しない家づくり 【二世帯住宅の賢い計画】
                    第11号 2006.12.03□■□

今シーズン初めての雪かきをしました。


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□第11号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「二世帯住宅の賢い計画」
 ◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

 11/28 ログハウスについて

 11/30 ミサワホーム
 

■ 特集記事
【二世帯住宅の賢い計画】
  
二世帯住宅とは、文字通り2つの世帯が一緒に生活する住宅です。

最も多いのが、30代の若夫婦と60代の親夫婦との同居のパターン。



すでに、そのようなパターンで生活されている方もおられるでしょう、
これから、二世帯住宅を、とお考えの方もいらっしゃるでしょう。



今日は、二世帯住宅の計画を進めるにあたって、スムースに進む方法をお伝えします。



このパターンの二世帯には2つのケースがあります。



●ご主人の親夫婦との同居のケース

●奥さんの親夫婦との同居のケース



比較的スムースに進むのが
奥さんの親夫婦との同居のケース


どうしてでしょうか?


それは、住まいは「女性中心」だからです。


けっして、旦那さんの存在を無視していうのではありません。


これが、事実だからです。



そこで
ご主人の親夫婦との同居のケースをスムースに進める方法




プランニングの計画時点では、生活の細部の話や、時には「不満・愚痴」といった話も出ることがあります。



そのような話は、プランニングにとっては実は大変重要なことがらなのです。



しかし、全員が集まった打ち合わせの場では、なかなか出てこない話もあります。



そんな時、若夫婦と親夫婦とは別々に話を進めていきます。

双方から、不満や愚痴を聞き出せて、それにもとづいてプラン上、解決する方法が見つかったら、そこで、初めて全員参加の打ち合わせに入って行きます。



この手順を逆にしてしまうと、話はなかなかまとまらないか
あるいは「失敗した」という家づくりになってしまいます。



■編集後記
気温が低いせいで、サラサラの雪でした。
いよいよ冬です、気温はマイナス6度。道路はツルツルでした。
でも、冬の北海道もいいですよ♪

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建売住宅って?の続き(メルマガ010)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第10号です。

□■□ 
失敗しない家づくり 【建売住宅って?の続き】
                    第10号 2006.11.26□■□

1週間分のメールを約500通、4時間かけて整理しました。
目がしょぼしょぼです。


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□第10号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「建売住宅を考えるー続」
 ◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

 11/21 メーターモデュールの坪単価
     
 11/22 高気密高断熱住宅の実例 ハイテク構造住宅システム
 

■ 特集記事
【建売住宅を考えるー続】
  
建売も注文も見た目は変わりません。ところが、つくる論理がまるで違います。

と、先週書きました。今回は掘り下げてみます。


建売住宅に最も求められるもの、それは、売れる住宅です。
注文住宅に最も求められるもの、それは、建て主の要望を100%近く満たし、かつ、作る過程で間違いの無いことです。


建売住宅には建て主はいません。建てる途中に間違いがあっても構いません。
期限までに完成し、外見上問題なければOKです。


建売住宅の企画はどのような手順で進むのでしょうか?



まず、土地を含めた販売価格が決まります。

   ↓

販売価格から、土地取得費・販売利益を除いて住宅原価が算出されます。

   ↓

住宅原価から住宅の上限面積が決まります。

   ↓

想定した家族構成を満たすためのプランが作成されます。

   ↓

住宅設備や外観・内装の目玉が設定されます。

   ↓

目玉以外の標準仕様が決定されます。

   ↓

原価計算を行います。

   ↓

原価計算によって原価が予定を上回れば、内容を再検討します。



この過程の中で、残念ですが「こんな家にしよう」とか
「こんな提案をしてみよう」というような、
住宅の質を高めるような検討を行う、ということがありません。



まず「売れる家」
売れる=売れる価格



建売住宅で無い場合は、担当者がおり、定期的に現場をチェックし、手違いが無いか、やるべき工事がやられているか、チェックの繰り返しをします。


建売住宅の場合はどうなのでしょう?


想像して見て下さい。



決して「建売住宅はダメだ!」と言っているわけではありません。


ただ、見た目は同じでも、注文住宅とは作る過程が違うということを認識して
ほしいのです。


前回書きましたが「買おうと思った土地に、たまたま住宅が付いていた」と、いう感覚で購入すべきです。


そして、特にトラブルも無く、あるいは、トラブルがあってもアフター対応が良ければ、ラッキーと思ってください。


注文住宅ですら、いろいろとトラブルがあるものです。ましてや建売では、あって当たり前。



残念ながら、日本の住宅供給体制の現状は、これが真実です。


■編集後記
重要なメールは毎日チェックするのですが、緊急性の無いメールはどうしても溜めてしまいます。
1週間溜めると500通になっていました。毎日整理することが大切ですね。

□■□
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建売住宅って?(メルマガ009)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第9号です。

□■□ 
失敗しない家づくり 【建売住宅って?】
                    第9号 2006.11.19□■□

忌野清志郎がステージに復帰しました。


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□第9号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「建売住宅を考える」
 ◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内

 11/15 高気密高断熱住宅の実例 IC-P工法
     
 11/17 積水ハウス
 

■ 特集記事
【建売住宅を考える】
  
今日は、建売住宅について考えていることをお伝えしたいと思います。

建売住宅は分譲住宅ともいわれます。

元々は、住宅難の時代(戦後、人口が増加と高度成長期に突入した頃)に、
住宅供給のひとつの形態として、地方公共団体が行ったものが最初です。


その後、住宅産業とよばれる産業が生まれ、土地に住宅を建てて販売する形式が定着してきました。


最初の頃は、ある程度の量を供給する必要の中で、規格化されたプランによって同じ住宅を建てるのが一般的でしたが、「多様性」というキーワードが生まれ
1棟ずつ個性のある住宅が販売されるようになってきました。

そして、現在もたくさんの分譲住宅が販売されています。


この分譲住宅を、供給者側の視点から述べてみたいと思います。


分譲住宅は不動産販売になり、建設業ではなく宅地建物取引業の範疇に入ります。


土地のみの販売も、土地付住宅の販売も、販売にかかる経費はそれほど変わりません。宣伝広告は同じです。同一の経費で売上が倍になるのであれば、当然売上が多い方が企業にとってはメリットがあります。

既に建っている住宅を売るわけですから、住宅に関する知識も建てる時の知識に比べれば、少ない知識で充分対応出来ます。



つまり、建売住宅は不動産販売=家を販売しているわけでは無い

と、捉える必要があります。


あくまでも土地を販売する延長に建売住宅がある、と認識すべきです。


私達、家づくりをする人間にとって、

「住む人の決まっていない住宅なんかつくれない」


これが本音です。



ところが、本音とビジネスは異なります。


土地だけよりも住宅を一緒にした方が売りやすい。
建売住宅の方が売り上げが大きい。
集客の手段として、建売住宅を建てる。


なんらかの理由で建売住宅が建てられ、折込チラシを目にすることになります。


そのようにして建てられる建売住宅に対し、購入側のお客様はどのように考えれば良いのでしょう?



答えはひとつです。

建売住宅は不動産事業の商品だ!



土地を購入する時にたまたま住宅が付いていた。



と捉えるべきなのです。


土地を購入した時にたまたま付いていた住宅ですから、
不満があってもあまり取り合ってはくれません。

それが例え欠陥であってもです。


何故か?

販売したのは、不動産業の商品として販売したわけで、
建築請負で建てたわけではないのです。



出来上がった住宅は、建売も注文も見た目は変わりません。

ところが、つくる論理がまるで違います。



この違い、実はものすごく大きな違いだったのです。



次回は、この違いについてもう少し掘り下げてみます。

■関連記事
毎日が素敵な贈り物♪
トライアスリートの新築日記
木の家を建てたい ミサワホーム
”びび&くぅ”の日記
家を買うこと〜その2〜 - パライバトルマリン・希少石・ダイヤモンド大好き チャッピーの宝石箱

■編集後記
忌野清志郎、ご存知ですか?
知っている方は、私と同年代?

サム・ムーアのステージに、がん闘病中なのに飛び入り参加したそうです。


同年代の方、頑張りましょう!

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住宅は選ぶもの?(メルマガ008)

過去に配信したメールマガジンのバックナンバーです。
このページは第8号です。

□■□ 
失敗しない家づくり 【住宅は選ぶもの?】
                第8号 2006.11.11□■□

今日は、ひどい雨です。明日も荒れるそうで、そろそろタイヤ交換でしょうか?

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□第8号の目次
 ◆先週のブログ更新案内
 ◆特集「住宅は選ぶもの?」
 ◆連想検索について
 ◆編集後記

■先週のブログ「欠陥住宅防止法」更新案内
 11/06 平屋の家は高いの?
 
 *最近はブログの更新頻度が少なくなっています。
 (他のサイト作成に時間とられています)


■特集記事
【住宅は選ぶもの?】
  
住宅は造るものではなく選ぶもの、に変わって来たとすごく感じています。

カタログ販売みたいに住宅が売れていくという現状があります。


これっていいことなのか、どうかよく分かりません。
でも、現実に起こっていることですから、
そのまま受け入れるしかないのでしょう。


例えば、車のように完成品が工場で作られ
エスティマといえば、どこで買っても同じ品質のエスティマが買える!

という状態であれば、問題ないのでしょうが、

そうではないので
「欠陥住宅」という言葉があるのでしょう。


車のような家をつくろうとしている
ハウスビルダーがいます。


出来るだけ工場で付くってしまい、現場へトレーラーで運んで建てる。

将来、何かの都合で別の土地に移るとなった時に
建てた住宅を移動できるという「家」

まるで、車のようです。
「動く家」


ここまで来ると、カタログ販売も可能なのかも知れません。


動く家はこちらからどうぞ↓↓
http://kekkanhouse.seesaa.net/article/24398921.html



■連想検索について
連想検索というIT技術上の言葉があります。

これまで、ホームページを検索するには、
YahooやGoogleで「欠陥住宅」とか「基礎 欠陥」
というキーワードを入力して検索していました。

そうすると、ほしい情報のサイトもあれば、
まったく参考にならないサイトもヒットします。

そこで、

「基礎の欠陥を防ぐ確実な方法」
というように、フレーズで検索する、というものです。

現在は、こんな長いフレーズで検索すると
ほとんどヒットしません。というか
これではまったくヒットしません。

それが、やがては可能になるという話しです。
詳しくはこちら↓ 
http://www.keyman.or.jp/ml/006/30001909/A567D1/WAGHHeAPP/


■編集後記
北海道は、まもなく長〜い、冬を迎えます。
でも、意外と暖かなのです。
昨年は仙台の冬を経験しましたが、仙台の方が寒かった!
北海道の家の室内は大変暖かく、屋外も
雪が深々と降る日などは、意外と暖かいものです。

移住を考えている方は、北海道も検討の価値ありですよ。


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■発行責任者   イソップ
■ブログサイト  欠陥住宅防止法
           高気密高断熱住宅は外断熱住宅しかない
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posted by イソップ at 21:35 | Comment(2) | TrackBack(0) | メルマガバックナンバー
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